คอนโดย่านซีบีดีพุ่ง 30% เหตุราคาที่ดินแพง-งัดแผนลดขนาดห้องดึงกำลังซื้อ

จับตาราคาเฉลี่ยคอนโดฯ สูงจากที่ดินแพง กำลังซื้อไล่ไม่ทัน “ศุภาลัย” ชี้เขตใจกลางเมืองเพิ่มเฉลี่ย 15-25% ใช้เทคนิคลดขนาดห้องตํ่ากว่า 30 ตารางเมตร ฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์สเผยทำเลเดียวกันเปิดขายห่างไม่เกิน 2 ปี ขายสูงกว่า 30% เอื้อตลาดมือสอง

ปัจจุบันการที่เส้นทางรถไฟฟ้าขยายออกไปในทุกทิศทาง แม้จะเป็นประโยชน์ต่อการเดินทางของคนในพื้นที่ต่างๆ แต่ก็สร้างปัญหาเช่นเดียวกัน เพราะราคาที่ดินปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะกรุงเทพฯชั้นใน ประกอบกับที่ดินมีจำกัด ดันราคาโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลเหล่านี้ก็จำเป็นต้องมีการปรับราคาให้สูงขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับราคาที่ดิน ทำให้บ้านในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกมีราคาสูงขึ้นด้วยเช่นกัน

[caption id="attachment_180298" align="aligncenter" width="267"] ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม[/caption]

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัทศุภาลัยจำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ต้นทุนที่ดินจะสูงเฉพาะในเขตใจกลางเมือง เฉลี่ย 15-25% เทียบจากปีที่ผ่านมา แต่รอบนอกไม่ได้ขยับมากเหมือนในใจกลางเมือง ดังนั้นทางออกผู้ประกอบการจะใช้เทคนิคลดขนาดห้อง ตํ่ากว่า 30 ตารางเมตรลงมา ส่วนบ้านแนวราบ ราคาที่ดินขยับขึ้นเพียง 5-7% จึงไม่มีผลกระทบแต่อย่างใด ประกอบกับได้รับอานิสงส์จากค่าแรงที่ขยับไม่มากมา 2-3 ปี หรือเฉลี่ยเพียง 1.5% ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบต้นทุนไม่มาก ในส่วนของบริษัทศุภาลัยฯจะไม่ปรับลดขนาดห้องและยังคงมาตรฐานการเปิดขายคอนโดมิเนียมพื้นที่ขนาดใหญ่มาตลอด เฉลี่ยราคาขายที่ประมาณ 70,000 บาทต่อตร.ม.

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เผยว่า คอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมานี้มีราคาขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและหลายโครงการมีราคาขายที่สูงกว่าโครงการในทำเลเดียวกันไปมากกว่า 30% ทั้งๆ ที่เปิดขายต่างกันแค่ 1-2 ปีเท่านั้นเอง จากราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในหลายปีที่ผ่านมา อาจจะมีผลกระทบต่อคนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯมากขึ้น คนที่มีรายได้ระดับปานกลางลงไปก็จำเป็นต้องหาซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลที่อยู่ไกลออกไป

[caption id="attachment_130975" align="aligncenter" width="503"] สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย[/caption]

ปัจจุบันจะเห็นชัดที่สุดในตลาดคอนโดมิเนียมที่โครงการระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อหน่วยจะอยู่ในทำเลกรุงเทพฯรอบนอก หรือว่าในพื้นที่เมืองชั้นกลางที่มีเส้นทางรถไฟฟ้ากำลังก่อสร้างอยู่ ถ้าใครต้องการคอนโดมิเนียมในทำเลที่ใกล้กับที่ทำงานก็จำเป็นต้องซื้อในราคาที่มากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป หรือไปเลือกซื้อในคอนโดมิเนียมมือสอง หรือโครงการที่สร้างเสร็จมาหลายปีแล้ว

แม้ผู้ประกอบการจะเพิ่มสัดส่วนโครงการที่อยู่อาศัยราคาแพงมากขึ้น แต่สัดส่วนของราคาในช่วงระหว่าง 2-5 ล้านบาท ก็ยังเป็นระดับราคาที่ผู้ประกอบการทุกรายพยายามรักษาฐานลูกค้าเอาไว้ เพราะเขารู้ว่าผู้ซื้อในกลุ่มนี้นั้นมีขนาดใหญ่ที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัย และเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีความสามารถในการขอสินเชื่อธนาคารและผ่อนชำระรายเดือนได้ เนื่องจากเป็นกลุ่มคนที่ทำงานประจำซะเป็นส่วนใหญ่ อีกทั้งเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่อยู่ระหว่างการหาที่อยู่อาศัยใหม่ ทั้งจากการสร้างครอบครัวใหม่หรือว่าการขยายหรือแยกออกจากครอบครัวที่เติบโตมา รวมไปถึงคนที่มาจากต่างจังหวัดที่เข้ามาทำงานหรืออาศัยในกรุงเทพฯด้วย”

ดังนั้น สัดส่วนของบ้านจัดสรรในระดับราคา 2-5 ล้านบาทต่อยูนิตในปัจจุบันจึงอยู่ที่ประมาณ 55% ในขณะที่คอนโด มิเนียมนั้นอยู่ที่ประมาณ 51% และอยู่ในสัดส่วนนี้มาหลายปีแล้ว แม้ก่อนหน้านี้สัดส่วนของที่อยู่อาศัยระดับราคาตํ่ากว่า 2 ล้านบาทต่อหน่วยจะมากกว่าในปัจจุบันก็ตาม แต่เนื่องจากปัจจัยเรื่องของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นทำให้ผู้ประกอบการต้องลดสัดส่วนนี้ลงหรือไปพัฒนาโครงการระดับราคานี้ในทำเลรอบนอกกรุงเทพฯในจังหวัดปริมณฑลทดแทน

น.พ.สมศักดิ์ มุนีพีระกุล นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริม ทรัพย์ไทย มองว่าหากบ้านมือหนึ่ง ราคาแพงขึ้น ดังนั้นบ้านมือสองก็จะปรับราคาขึ้นตาม อย่างไรก็ดี หากจะใช้ความได้เปรียบหรือกรณีเจ้าของบ้านที่ต้องการฝากขายเพื่อให้ขายได้ง่ายขึ้น ก็ไม่ประสงค์จะปรับราคา เพราะปกติราคาบ้านมือ 2 จะตํ่ากว่าบ้านมือหนึ่ง มากถึง 20% สำหรับทำเลที่มีศักยภาพและลูกค้าต้องการซื้อมากที่สุด คือทำเลแบริ่งติดแนวรถไฟฟ้า ซึ่งมีทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมที่ราคาไม่แพง นอกจากนี้ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้ายังไปได้ดีสำหรับบ้านมือสอง

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,320 วันที่ 7 - 9 ธันวาคม พ.ศ. 2560