ผู้จัดการกองทรัสต์ CPNREIT ชูสินทรัพย์คุณภาพ รายได้สม่ำเสมอ

04 ธ.ค. 2560 | 07:04 น.
‘ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์’ แปลงสภาพกองทุนรวม CPNRF เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรทและเข้าลงทุนเพิ่มเติมในโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และโรงแรมฮิลตัน พัทยา เป็นที่เรียบร้อย คาดพร้อมนำกองทรัสต์ CPNREIT เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และทำการซื้อขายหน่วยทรัสต์เป็นวันแรกในวันที่ 14 ธ.ค.นี้ ด้านผู้จัดการกองทรัสต์มั่นใจในศักยภาพทรัพย์สินที่รับโอนจากกองทุนรวมและเข้าลงทุนเพิ่มเติม ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว เพิ่มความน่าสนใจในการเข้าลงทุนหน่วยทรัสต์

[caption id="attachment_238529" align="aligncenter" width="239"] นางสาววัลยา จิราธิวัฒน์ นางสาววัลยา จิราธิวัฒน์[/caption]

นางสาววัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการ บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์ เปิดเผยว่า ขณะนี้ผู้จัดการกองทรัสต์ได้ดำเนินการแปลงสภาพกองทุนรวม CPNRF เป็นกองทรัสต์ CPNREIT พร้อมทั้งเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม ได้แก่ โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และโรงแรมฮิลตัน พัทยา มูลค่า 11,908 ล้านบาท เป็นที่เรียบร้อย ซึ่งการแปลงสภาพครั้งนี้ จะส่งผลให้กองทรัสต์ CPNREIT เป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินประเภทศูนย์การค้าเป็นหลักที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย จึงเชื่อว่าจะเป็นโอกาสการลงทุนที่ดีและน่าสนใจ เนื่องจากเป็นการลงทุนในกองทรัสต์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว และสร้างรายได้สม่ำเสมอและมีความมั่นคง โดยอยู่ภายใต้การบริหารงานโดยบริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ซึ่งมีบุคลากรที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญด้านการบริหารจัดการลงทุนและจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้า และกองทรัสต์ได้แต่งตั้ง CPN ซึ่งเป็นผู้มีความเชี่ยวชาญในการบริหารศูนย์การค้า ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าของกองทรัสต์ด้วย

นายปรีชา เอกคุณากูล กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินที่กองทรัสต์ CPNREIT รับโอนจากกองทุนรวม CPNRF และเข้าลงทุนเพิ่มเติม และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าของกองทรัสต์ กล่าวว่า ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ CPNREIT รับโอนจากกองทุนรวมและลงทุนเพิ่มเติมนั้น ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และต่างจังหวัดที่เป็นหัวเมืองท่องเที่ยว โดยอยู่ในแหล่งชุมชนที่มีประชากรอยู่อาศัยหนาแน่นและมีกำลังซื้อสูง นอกจากนี้ จะได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการจับจ่ายใช้สอยเลือกซื้อสินค้าที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี รวมถึงได้รับผลดีจากการขยายตัวของธุรกิจการท่องเที่ยวและโรงแรม

ผลการดำเนินงานของทรัพย์สินที่รับโอนจากกองทุนรวม CPNRF ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดีตลอดมา ในขณะที่ทรัพย์สินที่เข้าลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ก็มีผลการดำเนินงานที่น่าสนใจ โดยโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2560 มีอัตราการเช่าพื้นที่เท่ากับร้อยละ 97.37 ในขณะที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559 มีอัตราการเช่าพื้นที่เท่ากับร้อยละ 98.45 ในส่วนโรงแรมฮิลตัน พัทยา มีอัตราการเข้าพักสำหรับงวด 6 เดือนปี 2560 เท่ากับร้อยละ 91.60 และค่าเช่าห้องพักเฉลี่ยเท่ากับ 6,487 บาทต่อคืน ในขณะที่ปี 2559 มีอัตราการเข้าพักเท่ากับร้อยละ 89.13 และค่าเช่าห้องพักเฉลี่ยเท่ากับ 5,586 บาทต่อคืน

[caption id="attachment_238530" align="aligncenter" width="235"] นายสุทธิพัฒน์ เสรีรัตน์ นายสุทธิพัฒน์ เสรีรัตน์[/caption]

นายสุทธิพัฒน์ เสรีรัตน์ รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดวาณิชธนกิจและธุรกิจตลาดทุน ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน เปิดเผยว่า ในการดำเนินการแปลงสภาพกองทุนรวม CPNRF เป็น กองทรัสต์ CPNREIT ยังเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม ซึ่งได้แก่โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และโรงแรม ฮิลตัน พัทยา มูลค่า 11,908 ล้านบาท โดยใช้เงินจากการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินทั้งจำนวนเป็นที่เรียบร้อย หลังจากที่ได้รับอนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์และแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (Filing) ของกองทรัสต์ CPNREIT และการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม มีผลบังคับใช้จากสำนักงาน ก.ล.ต. โดยคาดว่าจะนำกองทรัสต์ CPNREIT เข้าจดทะเบียนเพื่อทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในวันที่ 14 ธันวาคมนี้

ทั้งนี้ กองทรัสต์ CPNREIT ได้ออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่กองทุนรวม CPNRF เพื่อรับโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม CPNRF หลังจากนั้น จะทำการสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนกองทุนรวม CPNRF กับหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ CPNREIT (“Swap Ratio”) ในอัตรา 1 หน่วยลงทุน ต่อ 1 หน่วยทรัสต์ ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนกองทุนรวม CPNRF ที่มีรายชื่อ ณ วันปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่วยลงทุน (วันที่ 30 พฤศจิกายน 2560)

“การแปลงสภาพเป็นกองทรัสต์ครั้งนี้ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงให้มีรูปแบบการบริหารที่เป็นสากล ทำให้มีความสามารถลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในอนาคต และสามารถระดมทุนด้วยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นโอกาสในการเพิ่มขนาดทรัพย์สินของกองทรัสต์ให้ใหญ่ขึ้นเพื่อเพิ่มความน่าสนใจในการลงทุน ช่วยเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขาย และยังเป็นการกระจายลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในทำเลที่หลากหลาย ” นายสุทธิพัฒน์ เสรีรัตน์ กล่าว

นายมนตรี ศรไพศาล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวว่า ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ CPNREIT ได้รับโอนจากกองทุนรวม CPNRF นั้น ประกอบด้วย สิทธิการเช่าโครงการศูนย์การค้า 4 โครงการ ได้แก่ (1) โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 (2)โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 (3) โครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และ (4) โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต

แบนเนอร์รายการฐานยานยนต์-2-2 ขณะเดียวกัน กองทรัสต์ CPNREIT เข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 ในสิทธิการเช่าศูนย์การค้าและโรงแรมจาก บจ. ซีพีเอ็น พัทยา ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN ในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน ได้แก่ (1) โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และ (2) โรงแรมฮิลตัน พัทยา เป็นระยะเวลาประมาณ 20 ปี โดยสิทธิการเช่าจะสิ้นสุดในวันที่ 31 สิงหาคม 2580

ในการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมของกองทรัสต์ CPNREIT นี้ เป็นการระดมทุนด้วยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินทั้งจำนวน ซึ่งเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนได้รับประโยชน์จากการจัดโครงสร้างเงินทุนของกองทรัสต์ CPNREIT ที่เหมาะสมผ่านการกู้ยืมเงินซึ่งมีต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่าต้นทุนของเงินทุน (Gearing Benefit) นับว่าเป็นการใช้ประโยชน์จากการกู้ยืมเงินได้มากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ อันจะเป็นการเพิ่มผลตอบแทนการลงทุนแก่ผู้ถือหน่วย

ทั้งนี้ ที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการกองทรัสต์โดยอ้างอิงข้อมูลประโยชน์ตอบแทนต่อหน่วยจากประมาณการงบกำไรขาดทุนตามสมมติฐาน คาดการณ์ช่วงวันที่ 1 มกราคม - 31 ธันวาคม 2561 กองทรัสต์ CPNREIT จะมีอัตราการจ่ายผลประโยชน์อยู่ที่ร้อยละ 9.05 ซึ่งคำนวณจากราคาหน่วยลงทุนกองทุนรวม CPNRF ที่ 18.5 บาทต่อหน่วย (ณ วันที่ 15 สิงหาคม 2560) โปรโมทแทรกอีบุ๊ก