ลงทุนห้องชุดถนนรามคำแหง กำไรดีที่สุด
ทำเลต่าง ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ผลการสำรวจปรากฏว่าทำเลถนนรามคำแหงเป็นทำเลที่ราคาห้องชุดเพิ่มขึ้นสูงสุด ผลตอบแทนจากการให้เช่าก็สูงสุดเช่นกัน
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ทำการสำรวจตลาดโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่สร้างตามแนวรถไฟฟ้าทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและกำลังมีแผนการก่อสร้างอยู่ ผลการสำรวจปรากฏว่าทำเลถนนรามคำแหง มีผลตอบแทนสูงสุด ดังรายละเอียดต่อไปนี้:
1. ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดเฉลี่ยปีละ 6% เช่น เมื่อปีก่อนหากซื้อห้องชุดไว้ราคา 1,000,000 บาท ขณะนี้จะขึ้นเป็น 1,060,000 บาท หรือหากซื้อมา 2 ปีแล้ว จากราคา 1 ล้านบาท ก็เพิ่มขึ้นเป็น 1,123,600 บาท (อัตราดอกเบี้ยทบต้นที่ 6% ต่อปี) เป็นต้น อัตราการเพิ่มของราคานี้สูงสุด ส่วนค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.2% เท่านั้น การที่ราคาเพิ่มขึ้นมากนี้แสดงว่ามีอุปสงค์อยู่มากนั่นเอง
2. อัตราผลตอบแทนในการลงทุนสูงถึง 5.3% ในขณะที่ค่าเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 4.5% อัตราผลตอบแทนนี้เรียกว่า Capitalization Rate หรือ Return on Investment ซึ่งคิดคำนวณจากค่าเช่าตลาดปัจจุบันคูณด้วย 10 เดือน และหารด้วยราคาตลาดปัจจุบัน สาเหตุที่ใช้ค่าเช่าแค่ 10 เดือนเนื่องจากในเดือนที่ 11 และ 12 อาจไม่มีผู้เช่า หรืออาจกลายเป็นหนี้สูญ และยังเผื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย ฯลฯ อีกต่างหาก จึงคิดค่าเช่าสุทธิเพียงแค่ 10 เดือนเท่านั้น
จะสังเกตได้ว่าในทำเลนี้มีห้องชุดอยู่ 5,180 หน่วย ปรากฏว่า 95% ขายไปแล้ว เหลืออยู่ในมือของผู้ประกอบการเพียง 255 หน่วยเท่านั้น และมีอัตราการเข้าอยู่สูงสุดที่ 79% ในขณะที่อัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 61% เท่านั้น ที่ว่าคนอยู่เป็นกลุ่มเป้าหมายหรือ End User จริงๆ ก็เพราะมีสัดส่วนถึง 84% ที่คนอยู่เป็นคนซื้ออยู่เอง ที่เช่าอยู่มีเพียง 16% เท่านั้น อย่างไรก็ตามคนที่อยู่ส่วนใหญ่ที่สุดเป็นคนไทยเอง ที่เป็นชาวต่างชาติคาดว่ามีอยู่เพียง 8% เท่านั้น ทำเลนี้ยังอยู่ห่างไกลออกมาจากใจกลางเมือง รถไฟฟ้ายังไม่ได้ก่อสร้าง จึงยังมีคนต่างชาติเข้าอยู่ไม่มากนักนั่นเอง
การลงทุนที่ดีจึงควรลงทุนในทำเลที่มีผลตอบแทนดีเช่นนี้ อย่างไรก็ตาม ควรสำรวจทรัพย์ (ห้องชุด) ที่จะลงทุนให้ถ้วนถี่เสียก่อน จะได้ลงทุนไปไม่ผิดราคา
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ทำการสำรวจตลาดโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่สร้างตามแนวรถไฟฟ้าทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและกำลังมีแผนการก่อสร้างอยู่ ผลการสำรวจปรากฏว่าทำเลถนนรามคำแหง มีผลตอบแทนสูงสุด ดังรายละเอียดต่อไปนี้:
1. ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดเฉลี่ยปีละ 6% เช่น เมื่อปีก่อนหากซื้อห้องชุดไว้ราคา 1,000,000 บาท ขณะนี้จะขึ้นเป็น 1,060,000 บาท หรือหากซื้อมา 2 ปีแล้ว จากราคา 1 ล้านบาท ก็เพิ่มขึ้นเป็น 1,123,600 บาท (อัตราดอกเบี้ยทบต้นที่ 6% ต่อปี) เป็นต้น อัตราการเพิ่มของราคานี้สูงสุด ส่วนค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.2% เท่านั้น การที่ราคาเพิ่มขึ้นมากนี้แสดงว่ามีอุปสงค์อยู่มากนั่นเอง
2. อัตราผลตอบแทนในการลงทุนสูงถึง 5.3% ในขณะที่ค่าเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 4.5% อัตราผลตอบแทนนี้เรียกว่า Capitalization Rate หรือ Return on Investment ซึ่งคิดคำนวณจากค่าเช่าตลาดปัจจุบันคูณด้วย 10 เดือน และหารด้วยราคาตลาดปัจจุบัน สาเหตุที่ใช้ค่าเช่าแค่ 10 เดือนเนื่องจากในเดือนที่ 11 และ 12 อาจไม่มีผู้เช่า หรืออาจกลายเป็นหนี้สูญ และยังเผื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย ฯลฯ อีกต่างหาก จึงคิดค่าเช่าสุทธิเพียงแค่ 10 เดือนเท่านั้น
จะสังเกตได้ว่าในทำเลนี้มีห้องชุดอยู่ 5,180 หน่วย ปรากฏว่า 95% ขายไปแล้ว เหลืออยู่ในมือของผู้ประกอบการเพียง 255 หน่วยเท่านั้น และมีอัตราการเข้าอยู่สูงสุดที่ 79% ในขณะที่อัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 61% เท่านั้น ที่ว่าคนอยู่เป็นกลุ่มเป้าหมายหรือ End User จริงๆ ก็เพราะมีสัดส่วนถึง 84% ที่คนอยู่เป็นคนซื้ออยู่เอง ที่เช่าอยู่มีเพียง 16% เท่านั้น อย่างไรก็ตามคนที่อยู่ส่วนใหญ่ที่สุดเป็นคนไทยเอง ที่เป็นชาวต่างชาติคาดว่ามีอยู่เพียง 8% เท่านั้น ทำเลนี้ยังอยู่ห่างไกลออกมาจากใจกลางเมือง รถไฟฟ้ายังไม่ได้ก่อสร้าง จึงยังมีคนต่างชาติเข้าอยู่ไม่มากนักนั่นเอง
การลงทุนที่ดีจึงควรลงทุนในทำเลที่มีผลตอบแทนดีเช่นนี้ อย่างไรก็ตาม ควรสำรวจทรัพย์ (ห้องชุด) ที่จะลงทุนให้ถ้วนถี่เสียก่อน จะได้ลงทุนไปไม่ผิดราคา
