July 16, 2019
- WWW.SETTRADE.COM -  SET  1,727.98  -3.61  -0.21%         Value  53,418.43  Mil.Baht         SET50  1,142.60  -0.48  -0.04%         Value  29,085.95  Mil.Baht         SET100  2,533.15  -2.36  -0.09%         Value  36,823.51  Mil.Baht         sSET  821.67  -0.76  -0.09%         Value  2,132.17  Mil.Baht         SETCLMV  1,102.05  -3.84  -0.35%         Value  12,556.46  Mil.Baht         SETHD  1,259.10  +1.69  +0.13%         Value  12,176.71  Mil.Baht         SETTHSI  1,095.75  +0.20  +0.02%         Value  25,797.81  Mil.Baht         SETWB  1,055.80  -10.26  -0.96%         Value  9,512.65  Mil.Baht         mai  375.89  +1.38  +0.37%         Value  1,340.76  Mil.Baht             AGRO  456.13  -5.67  -1.23%       AGRI  198.54  +1.14  +0.58%       FOOD  13,112.11  -177.66  -1.34%           CONSUMP  105.23  -0.71  -0.67%       FASHION  678.16  -6.40  -0.93%       HOME  27.43  -0.02  -0.07%       PERSON  255.61  -0.97  -0.38%           FINCIAL  194.89  -0.46  -0.24%       BANK  517.10  -0.54  -0.10%       FIN  4,184.06  -33.27  -0.79%       INSUR  11,775.59  -31.60  -0.27%           INDUS  114.72  -0.06  -0.05%       AUTO  456.99  -1.00  -0.22%       IMM  46.15  +0.41  +0.90%       PAPER  2,953.79  +28.13  +0.96%       PETRO  1,092.57  -1.82  -0.17%       PKG  3,291.58  -0.17  -0.01%       STEEL  28.72  +0.29  +1.02%           PROPCON  143.83  -0.33  -0.23%       CONMAT  11,532.42  +109.71  +0.96%       PROP  303.34  +0.10  +0.03%       PF&REIT  241.86  -6.61  -2.66%       CONS  101.30  -1.11  -1.08%           RESOURC  229.21  -0.42  -0.18%       ENERG  26,139.39  -49.00  -0.19%       MINE  7.93  +0.16  +2.06%           SERVICE  540.71  -2.88  -0.53%       COMM  44,803.72  -105.11  -0.23%       HELTH  5,554.62  -54.05  -0.96%       MEDIA  61.77  -0.20  -0.32%       PROF  149.40  -2.18  -1.44%       TOURISM  587.85  -5.65  -0.95%       TRANS  413.89  -2.62  -0.63%           TECH  181.03  +2.38  +1.33%       ETRON  1,276.53  -1.05  -0.08%       ICT  178.24  +2.57  +1.46%       TFEX       SET50 Index Futures       S50N19  1,147.3  +2.3  5        S50Q19  1,142.7  -1.4  9        S50U19  1,139.0  -2.6  141,130        S50Z19  1,139.4  -2.6  10,958        S50H20  1,135.7  -2.2  1,469        S50M20  1,132.1  -2.5  417      Sector Index Futures       BANKU19  -  -  -        COMMU19  -  -  -        ENERGU19  -  -  -        FOODU19  -  -  -        ICTU19  -  -  -      Single Stock Futures       AAVU19  3.98  -0.01  617        ADVANCU19  212.25  +2.20  260        AEONTSU19  -  -  20        AMATAU19  23.73  -0.27  1,480        AOTU19  74.49  +0.02  446        APU19  8.00  +0.05  10        BAU19  -  -  -        BANPUU19  14.34  +0.23  1,210        BAYU19  -  -  -        BBLU19  194.50  -0.12  91        BCHU19  15.15  -0.58  879        BCPU19  30.35  -0.05  201        BCPGU19  -  -  100        BDMSU19  24.56  -0.34  608        BEAUTYU19  3.91  -0.02  1,545        BECU19  10.07  +0.21  3,199        BEMU19  10.40  -0.16  7,108        BGRIMU19  35.82  +0.32  8        BHU19  170.60  -1.43  42        BJCU19  50.02  -0.55  572        BLAU19  26.15  +0.20  16        BLANDU19  1.67  -  501        BTSU19  12.48  +0.14  2,501        CBGU19  75.01  -0.41  238        CENTELU19  35.58  +0.33  2        CHGU19  2.29  +0.01  1,011        CKU19  27.63  -0.12  305        CKPU19  7.03  -0.05  1,620        COM7U19  -  -  700        CPALLU19  87.80  +0.63  566        CPFU19  28.50  -0.76  867        CPNU19  74.20  -0.24  337        DELTAU19  -  -  -        DTACU19  55.00  +2.17  4,279        EAU19  54.50  -0.01  105        EARTHU19  -  -  -        EGCOU19  -  -  -        EPGU19  6.70  +0.45  3,594        ERWU19  -  -  -        ESSOU19  11.00  -  2,556        GFPTU19  -  -  -        GLOBALU19X  -  -  300        GLOWU19  -  -  -        GPSCU19  70.50  -1.38  715        GULFU19  126.55  +0.55  267        GUNKULU19X  3.13  +0.06  7,238        HANAU19  -  -  100        HMPROU19  17.24  -0.04  9        ICHIU19  6.90  -0.05  9        INTUCHU19  -  -  80        IRPCU19  5.00  -  1,732        ITDU19  2.30  +0.04  644        IVLU19  41.79  +0.21  520        JASU19  7.58  +0.02  10,587        KBANKU19  188.40  +0.35  516        KCEU19  18.09  -0.60  1,111        KKPU19  69.69  -0.06  62        KTBU19  19.47  +0.05  133        KTCU19  40.05  -1.45  679        LHU19  10.97  +0.08  421        LPNU19  7.37  -0.23  804        MAJORU19  -  -  -        MEGAU19  34.30  -0.68  1        MINTU19  40.51  -0.50  206        MTCU19  55.30  +0.29  113        ORIU19  9.40  -0.02  608        PLANBU19  8.70  +0.11  3,032        PRMU19  8.53  -0.20  22        PSHU19  20.70  -0.77  1        PSLU19  8.94  +0.19  42        PTGU19  21.15  -0.04  1,722        PTTU19  47.47  +0.33  1,180        PTTEPU19  135.00  +1.00  285        PTTGCU19  61.61  +0.16  1,530        QHU19  2.99  -0.01  19        RATCHU19  65.50  +1.49  47        ROBINSU19  58.50  +0.25  125        RSU19  16.01  -0.16  717        SU19  3.63  -  10,355        SAMARTU19  10.20  +0.07  550        SAWADU19X  55.00  -0.20  202        SCBU19  138.49  +0.90  146        SCCU19  450.69  +2.89  141        SGPU19  -  -  500        SIRIU19  1.46  -0.02  5,464        SPALIU19  -  -  -        SPCGU19  19.21  -0.01  101        SPRCU19  10.70  -0.15  2,562        STAU19  12.80  +0.47  1,835        STECU19  26.53  +0.05  509        STPIU19  9.90  -0.05  24        SUPERU19  0.80  +0.05  28,881        TASCOU19  -  -  600        TCAPU19  -  -  -        THAIU19  10.30  -0.02  105        THANIU19  -  -  500        THCOMU19  6.02  -0.08  111        TISCOU19  94.27  +0.25  103        TKNU19  -  -  2,000        TMBU19  1.93  -  41        TOPU19  69.10  -2.04  979        TPIPLU19  1.99  +0.01  1,888        TRUEU19  6.45  +0.29  23,113        TTAU19  6.55  +0.18  1,586        TTCLU19  10.33  +0.38  2,583        TTWU19  13.36  -0.36  108        TUU19  -  -  740        TVOU19  -  -  100        UNIQU19  11.21  -0.33  557        VGIU19  9.56  -0.17  4,583        VNGU19  -  -  -        WHAU19  4.70  -  6,134      GF10 Futures       GF10Q19  20,830  +150  7,325        GF10V19  20,880  +140  2,050        GF10Z19  20,940  +150  1,491      GF50 Futures       GFQ19  20,830  +150  138        GFV19  20,870  +130  45        GFZ19  20,930  +130  31      Gold Online Futures       GOU19  1,424.90  +10.40  17,538      GOLD-D       GDU19  1,423.90  +8.00  6      USD Futures       USDN19  -  -  -        USDQ19  30.81  +0.15  2        USDU19  30.82  +0.02  1,087        USDZ19  30.79  +0.02  65      BB3 Futures       BB3U19  -  -  -        BB3Z19  -  -  -      TGB5 Futures       TGB5U19  -  -  -        TGB5Z19  -  -  -      RSS3 Futures       RSS3N19  -  -  -        RSS3Q19  -  -  -        RSS3U19  -  -  -        RSS3V19  -  -  -        RSS3X19  -  -  -        RSS3Z19  -  -  -        RSS3F20  -  -  -      RSS3D Futures       RSS3DN19  53.50  +1.00  26        RSS3DQ19  50.10  +0.30  28        RSS3DU19  49.00  +0.40  30        RSS3DV19  48.60  +0.30  20        RSS3DX19  48.70  +0.50  38        RSS3DZ19  48.70  +0.50  38        RSS3DF20  -  -  -      Index Options       Most Active Call Volume       S50U19C1175  6.5  -0.6  623        S50U19C1150  14.0  -1.9  425        S50U19C1200  3.1  -0.2  334        S50U19C1125  27.7  -1.2  99        S50U19C1100  46.5  +0.4  25      Most Active Put Volume       S50U19P1100  7.4  +0.4  497        S50U19P1125  13.7  +1.0  497        S50U19P1150  25.0  +0.4  368        S50U19P1075  4.0  +0.2  293        S50U19P1050  2.2  +0.2  152      ---     ขอเชิญผู้สนใจร่วมงานสัมมนา Capital Market Research Forum หัวข้อ "ประเทศไทยจะรับมืออย่างไรกับแรงงานที่หายไป" 19 ก.ค. นี้ 13.00 - 16.00 น. อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ลงทะเบียนฟรีที่ www.set.or.th    ---     TFEX ชวนแข่งขันส่งคำสั่งซื้อขายอนุพันธ์ด้วย Algorithmic Trading เทรดด้วยเงินจำลอง บนตลาดเสมือนจริง ชิงรางวัลกว่า 100,000 บาท แข่งขันแบบออนไลน์ได้จากทุกที่ และพบ TFEX Buddy ที่จะช่วยให้คำแนะนำกลยุทธ์การซื้อขายใน TFEX สมัครวันนี้-31 ก.ค. ที่ www.TFEX.co.th    ---    

หมื่นตึกอนุรักษ์เฮลั่น! รับ ‘ผังกทม.ใหม่’ - ขายสิทธิ์บนอากาศสะพัด

28 Nov 2017
อ่าน 132 ครั้ง
1646

ดีเวลอปเปอร์กระหึ่มเอกซเรย์ “อาคารอนุรักษ์” ทั่วกรุง! กว่าหมื่นอาคารอยู่ในข่ายซื้อขายโอนสิทธิ์บนอากาศตามมาตรฐานการ “ผังเมือง กทม. ใหม่” เฉพาะรอบคลองผดุงฯ 7,000 อาคาร ด้าน กรมศิลป์ขึ้นทะเบียนไม่ทัน กทม. เดินหน้าลุย

เสียงขานรับท่วมท้น สำหรับมาตรการซื้อขายโอนสิทธิ์บนอากาศเหนือหลังคา มิติใหม่ของการพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ท่ามกลางกระแสที่ดินมีจำกัด ราคาแพง สำหรับโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่จะบังคับใช้ราวกลางปี 2561

รศ.ดร.นพนันท์ ตาปนานนท์ อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ภาควิชาผังเมือง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในฐานะผู้ศึกษาและจัดทำผังเมืองรวม กทม. ปรับปรุงครั้งที่ 4 ให้กับสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงมาตรการโอนสิทธิ์บนอากาศเหนือหลังคา ว่า เป็นมาตรการชดเชยสำหรับพื้นที่ที่ถูกรอนสิทธิ์ หรือถูกจำกัดการพัฒนาให้เป็นอาคารอนุรักษ์ที่ทรงคุณค่า และพื้นที่รับน้ำ หรือ ฟลัดเวย์ ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (เขียวลาย)


โปรโมทแทรกอีบุ๊ก

สำหรับอาคารอนุรักษ์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ พบว่า ในพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ รัศมี 50 ตารางกิโลเมตร ครอบคลุมพื้นที่ฝั่งพระนครและฝั่งธนฯ เฉพาะริมคลองผดุงกรุงเกษม มีอาคารเก่าทรงคุณค่าเพื่ออนุรักษ์ จำนวนกว่า 7,000 หลัง คาดว่า หากรวมทำเลอื่นทั่ว กทม. อาทิ สีลม สาทร สี่พระยา ฯลฯ จะมีมากถึงกว่า 10,000 อาคาร ที่อยู่ในข่ายให้เอกชนซื้อขายโอนสิทธิ์ระหว่างกัน เพื่อนำรายได้ส่วนหนึ่งมาบำรุงรักษาอาคารและดำรงชีพ แต่มีปัญหาว่า กรมศิลปากรขึ้นทะเบียนไม่ทัน ปัจจุบันสามารถขึ้นทะเบียนได้เพียง 500 อาคาร เท่านั้น ทางออกกฎหมายจะให้อำนาจท้องถิ่น คือ กทม. ช่วยขึ้นทะเบียน เพราะหากยังไม่ขึ้นทะเบียน ก็ไม่สามารถซื้อขายสิทธิ์ได้


MP29-3317-A

ขณะเดียวกัน จากการพูดคุยกับเจ้าของอาคารเก่าทุกราย เห็นด้วยต่อมาตรการโอนสิทธิ์และกรณีเปิดช่องให้ กทม. เป็นผู้รับขึ้นทะเบียน เพราะหลายพื้นที่สามารถพัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ ได้ โดยเกาะรัตนโกสินทร์กำหนดค่าเอฟเออาร์ (สัดส่วนอาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ตั้งแต่เอฟเออาร์ 2-7 เท่าของแปลงที่ดิน ตัวอย่าง บริเวณเขตป้อมปราบศัตรูพ่าย เป็นพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.3) เอฟเออาร์ 7 ต่อ 1 พัฒนาได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน แต่ถูกกำหนดให้เป็นเขตอนุรักษ์ ส่งผลให้สร้างอาคารได้ 1-2 ชั้น ไม่สามารถดัดแปลงพัฒนาตึกสูงใหญ่ได้ ดังนั้น เอฟเออาร์ที่เหลือ สามารถขายสิทธิ์เหนือหลังคาต่อให้เอกชนในพื้นที่ที่รับซื้อได้ จะเป็นพื้นที่สีแดง พ.4 และ พ.5 เต็มพื้นที่เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในส่วน พ.3 จะผ่อนปรนเฉพาะพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการเท่านั้น

“ยอมรับว่า จุดที่จะให้รับซื้อสิทธิ์บนอากาศมีไม่มาก เนื่องจากพื้นที่สีแดง พ.4 พ.5 มีน้อยมาก อยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ไม่สามารถเปิดพื้นที่ให้มากได้ เพราะเกรงว่า จะเกิดการพัฒนาที่มากจนเกินไปในทุกที่”

สำหรับเกณฑ์การซื้อขายเฉลี่ยอาคารอนุรักษ์กับพื้นที่ชั้นใน ราคาจะต้องใกล้เคียงกัน เช่น พื้นที่เฉลี่ย 4 คูณ 12 เมตร ขนาด 50 ตารางวา สูง 2 ชั้น โดยใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ คำนวณจากตัวอาคารเป็นตารางเมตร เทียบกับราคาที่ดิน หรือเทียบจาก 1 ตารางวา เท่ากับ 4 ตารางเมตร ดังนั้น หากจะขายเอฟเออาร์ 2 เท่าบนอากาศ ให้กับเอกชน ก็ต้องวัดพื้นที่อาคาร 8 ตารางเมตร


C89IbNIV0AAADDb

อย่างไรก็ดี เนื่องจากพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในค่อนข้างแพง 1 ตารางวา จะต้องเทียบกับที่ดินเขตอนุรักษ์ 10 ตารางวา ถึงราคาจะเท่ากับกรุงเทพฯ ชั้นใน ซึ่งจุดนี้จะเป็นตัวคำนวณราคาการซื้อขายได้ โดยเฉลี่ยจะขายสิทธิ์บนอากาศสำหรับอาคารอนุรักษ์เฉลี่ยอยู่ที่ 5 ล้านบาทต่อหลัง


แบนเนอร์รายการฐานยานยนต์

ส่วนพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (เขียวลาย) ที่กำหนดให้เป็นแนวฟลัดเวย์ หรือ พื้นที่รับน้ำท่วม ก.1 สร้างได้ 0.5 เท่าของแปลงที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่โซนตะวันออก กทม. เขตมีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง ซึ่งจะคำนวณการซื้อขายสิทธิ์บนอากาศ คือ 1 ครัวเรือน ต่อที่ดิน 20 ไร่ ราคาที่ดินอยู่ประมาณ 20-30 ล้านบาท เทียบกับหรือต่อพื้นที่ชั้นใน 1 ตารางวา ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยรายได้จากการขายสิทธิ์ในอากาศในพื้นที่ดังกล่าว

ที่ผ่านมา สำนักงานกฤษฎีกาได้ศึกษาการโอนสิทธิ์บนอากาศ เพื่อนำมาใช้กับผังเมือง กทม. ตั้งแต่ปี 2539 ที่ผ่านมา เนื่องจากเป็นหลักสากลของการชดเชยสำหรับพื้นที่ที่เสียสละ และล่าสุด เริ่มชัดเจนขึ้นในผังฉบับใหม่ ซึ่งปัจจุบัน ต่างประเทศได้ใช้กันแพร่หลาย เช่น ญี่ปุ่น ที่โตเกียว บริเวณซิโยดะ สถานีรถไฟโบราณ เหมือนกับหัวลำโพง ซึ่งได้ขายสิทธิ์อนุรักษ์บ้านเก่าให้กับนักลงทุนรายอื่น เพื่อนำเงินที่ได้มาดูแลรักษาอาคารดังกล่าว นอกจากนี้ มีไต้หวัน อเมริกา เป็นต้น

ส่วนโครงการขนาดใหญ่ เบื้องต้น ได้ข้อสรุป คือ พื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) และน้ำตาล (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ขนาดพื้นที่พัฒนา 20 ไร่ พื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง 50 ไร่ และพื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) 100 ไร่ ที่จะพัฒนาหลากหลายรูปแบบในพื้นที่ได้ ทั้งอาคารสูง ห้างสรรพสินค้า ฯลฯ หากมีพื้นที่สีเขียว การจัดทำสาธารณูปโภคในโครงการเชื่อมกับสาธารณะ

1655

ขณะที่ ม.ร.ว.เปรมศิริ เกษมสันต์ อดีตผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. และผู้ทรงคุณวุฒิทางด้านผังเมือง มองว่า กรณีการซื้อขายโอนสิทธิ์เหนือหลังคา ควรเปิดให้พัฒนาในพื้นที่ตนเอง คือ ทั้งพื้นที่เขตอนุรักษ์และเขียวลายได้ด้วย เพื่อป้องกันการกระจุกตัวในอีกพื้นที่ที่สาธารณูปโภครองรับไม่เพียงพอ


หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,317 วันที่ 26-29 พ.ย. 2560 หน้า 01-29

ดาวน์โหลดอีบุ๊กแทรกข่าว


ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @thansettakij