ถกขายสิทธิ์ ที่บนอากาศ
เปิดทางเลือกซื้อขาย สิทธิ์เอฟเออาร์ในอากาศ ผังเมืองกทม.แนะมีตัวกลาง แบงก์-โบรกเกอร์-เอกชนเขียนสัญญาเองยึดโฉนดที่ดิน นายกบ้านจัดสรรสวนกลับไม่อยากผ่านนายหน้า
แหล่งข่าวจากสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงการซื้อขายโอนสิทธิ์ค่าเอฟเออาร์ (สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน) ในอากาศ หรือแอร์ไรต์ ซึ่งในประเทศชั้นนำทั้งเอเชีย ยุโรปและสหรัฐอเมริกาใช้ค่อนข้างมาก ที่จะนำมาบรรจุไว้ในร่าง ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครอยู่ระหว่างปรับปรุงครั้งที่ 4 ว่าจะต้องมีตัวกลางพิจารณาการซื้อขาย แต่ขณะนี้ยังไม่ได้ข้อสรุป อย่างไรก็ดี ทางเลือกน่าจะเป็นธนาคาร โบรกเกอร์ หรือเอกชนเขียนสัญญาขึ้นเองเหมือนต่างประเทศ ส่วนราคาซื้อขายจะยึดทำเล ราคาที่ดินและโฉนดที่ดินเป็นเกณฑ์ แต่ทั้งนี้การตกลงจะขึ้นอยู่ระหว่างเจ้าของที่ดินด้วยกัน
ทั้งนี้มาตรการดังกล่าวจะสร้างความเป็นธรรมให้กับที่ดินหรืออาคารที่ถูกจำกัดสิทธิ์โดยกฎหมายต่างๆ เช่น เขตเมืองเก่า มีบ้านเก่า อาคารเก่าที่ทรงคุณค่าทางประวัติ ศาสตร์ หรือโบราณสถาน อาจพัฒนาได้ 2 ชั้น แต่ในทางผังเมือง กำหนดให้สร้างได้ 5 ชั้น ส่งผลให้พื้นที่แปลงดังกล่าวสามารถขายสิทธิ์ เหนือหลังคาที่ปลูกไว้ ได้ 3 ชั้น เช่น เกาะรัตนโกสินทร์ มีบ้านเก่าค่อนข้างมากที่ขึ้นบัญชีโบราณสถานติดกฎหมายห้ามก่อสร้างอาคารสูง ทั้งๆ ที่ผังเมืองกำหนด ให้สร้างสูงได้
นอกจากนี้ยังมีย่านเยาวราช ฝั่งธนบุรีบางบริเวณ แม้แต่สีลม สาทร เอฟเออาร์สร้างได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน พื้นที่สีแดงพ.5 พาณิชยกรรมแต่มีอาคารต้องการอนุรักษ์ไว้ อาทิ ถนนสาทรตัดกับถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ซึ่งเป็นบ้านของหลวงสาทรยุทธกิจ ซึ่งสมัยก่อนเป็นสถานทูตรัสเซีย ปัจจุบันเจ้าของยังรักษาไว้ ซึ่งพื้นที่เหนือหลังคา สามารถขายให้กับคอนโดมิเนียมทำเลใกล้เคียงได้ เนื่องจากพื้นที่โดยรอบบ้านหลังนี้ ประกอบด้วยอาคารสูงและคอนโดมิเนียม เชื่อว่าเป็นที่สนใจของเอกชนโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่จะลงทุนในทำเลดังกล่าวได้ เพราะหากพื้นที่ของตนเองที่ได้มาสร้างได้ 80,000ตารางเมตร หากซื้อสิทธิ์ต่อมาอีก 20% ก็สามารถสร้างได้ถึง 100,000 ตารางเมตร
แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า เจ้าของอาคารสามารถขายสิทธิ์ได้เพื่อแลกกับการดูแลรักษาอาคาร ส่วนราคาขายเหมือนกับการซื้อขายที่ดิน เพียงแต่ไม่มีการโอนโฉนดเพียงแต่ขายสิทธิ์ให้กันเท่านั้นเช่นที่ดินใจกลางเมืองราคาตารางวาละ 1-2 ล้านบาท ดังนั้นการซื้อขายอากาศเหนือ พื้นดิน สัดส่วนถูกหรือแพง ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ประกอบการหรือทำเลหายาก ทั้งนี้พื้นที่ ประกอบด้วยพื้นที่อนุรักษ์ พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรมพื้นที่สีนํ้าตาล ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (เขียวลาย) และพื้นที่โซนอนุรักษ์ที่ถูกกฎหมายที่เกี่ยวข้องควบคุมจำกัดความสูง
“แต่การซื้อขายสิทธิ์ในอากาศจะต้องเป็นโครงการที่มีสาธารณูปโภคพร้อมมีสวนสาธารณะ จะได้รับสิทธิ์ดังกล่าว และมีโบนัสเพิ่มอีก 20% อีกมาตรการเชิงบวกที่นำมาใช้ คือ พียูดี (แพลนยูนิตดีเวลอปเมนต์) ซึ่งอานิสงส์จะตกกับที่ดินเอกชนและรัฐ นอกจากกำหนดพื้นที่โซนชานกรุงเทพฯ 100-200 ไร่ขึ้นไป มีบริษัทพัฒนาที่ดินที่มีที่ดินจำนวนมากย่านชานเมืองและมีโครงข่ายรถไฟฟ้าเชื่อมถึงก็ต้องการพัฒนารูปแบบนี้ เช่น เจ้าสัวเจริญเตรียมพัฒนา 300 ไร่ทำเลเกษตรฯ-นวมินทร์” แหล่งข่าวกล่าว
ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เอกชนต้องการเจรจาซื้อขายโอนสิทธิ์ในอากาศเองเหมือนซื้อขายที่ดิน โดยไม่จำเป็นต้องมีตัวกลางอย่างโบรกเกอร์ที่จะก่อให้เกิดการทุจริต ให้เสียค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียม แต่มุมกลับการลงทุนต้องดูที่ ความต้องการของผู้บริโภคเป็นหลักด้วยหากซื้อสิทธิ์เอฟเออาร์ในอากาศเพิ่ม และราคาที่ได้มาค่อนข้างแพง สร้างแต่ไม่มีคนซื้อ ก็ลำบาก รวมทั้งที่ดินชานเมือง ที่พัฒนานับ 100 ไร่ขึ้นไป ผู้ประกอบการจะดูตลาดเป็นหลักและพัฒนาแบบค่อยเป็นค่อยไปไม่มีใครกล้าที่จะลงทุนครั้งใหญ่และเสี่ยงต่อการขายไม่ออก แต่อนาคตเชื่อว่าจะมีโครงการแบบเมืองทอง 2 เกิดขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะชานเมือง ที่รถไฟฟ้าไปถึง ขณะเดียวกัน การพัฒนารูปแบบพียูดีในเขตกรุงเทพฯชั้นในน่าจะเปิดให้เอกชนที่มีที่ดินแปลงเล็ก 1-3 ไร่ พัฒนาได้ เพราะที่ดินแพงและหาแปลงใหญ่ 20 ไร่ค่อนข้างยากแต่ภาพรวมถือว่าดีต่อผู้ประกอบการ
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,313 วันที่ 12 - 15 พฤศจิกายน พ.ศ. 2560
แหล่งข่าวจากสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงการซื้อขายโอนสิทธิ์ค่าเอฟเออาร์ (สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน) ในอากาศ หรือแอร์ไรต์ ซึ่งในประเทศชั้นนำทั้งเอเชีย ยุโรปและสหรัฐอเมริกาใช้ค่อนข้างมาก ที่จะนำมาบรรจุไว้ในร่าง ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครอยู่ระหว่างปรับปรุงครั้งที่ 4 ว่าจะต้องมีตัวกลางพิจารณาการซื้อขาย แต่ขณะนี้ยังไม่ได้ข้อสรุป อย่างไรก็ดี ทางเลือกน่าจะเป็นธนาคาร โบรกเกอร์ หรือเอกชนเขียนสัญญาขึ้นเองเหมือนต่างประเทศ ส่วนราคาซื้อขายจะยึดทำเล ราคาที่ดินและโฉนดที่ดินเป็นเกณฑ์ แต่ทั้งนี้การตกลงจะขึ้นอยู่ระหว่างเจ้าของที่ดินด้วยกัน
นอกจากนี้ยังมีย่านเยาวราช ฝั่งธนบุรีบางบริเวณ แม้แต่สีลม สาทร เอฟเออาร์สร้างได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน พื้นที่สีแดงพ.5 พาณิชยกรรมแต่มีอาคารต้องการอนุรักษ์ไว้ อาทิ ถนนสาทรตัดกับถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ซึ่งเป็นบ้านของหลวงสาทรยุทธกิจ ซึ่งสมัยก่อนเป็นสถานทูตรัสเซีย ปัจจุบันเจ้าของยังรักษาไว้ ซึ่งพื้นที่เหนือหลังคา สามารถขายให้กับคอนโดมิเนียมทำเลใกล้เคียงได้ เนื่องจากพื้นที่โดยรอบบ้านหลังนี้ ประกอบด้วยอาคารสูงและคอนโดมิเนียม เชื่อว่าเป็นที่สนใจของเอกชนโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่จะลงทุนในทำเลดังกล่าวได้ เพราะหากพื้นที่ของตนเองที่ได้มาสร้างได้ 80,000ตารางเมตร หากซื้อสิทธิ์ต่อมาอีก 20% ก็สามารถสร้างได้ถึง 100,000 ตารางเมตร
“แต่การซื้อขายสิทธิ์ในอากาศจะต้องเป็นโครงการที่มีสาธารณูปโภคพร้อมมีสวนสาธารณะ จะได้รับสิทธิ์ดังกล่าว และมีโบนัสเพิ่มอีก 20% อีกมาตรการเชิงบวกที่นำมาใช้ คือ พียูดี (แพลนยูนิตดีเวลอปเมนต์) ซึ่งอานิสงส์จะตกกับที่ดินเอกชนและรัฐ นอกจากกำหนดพื้นที่โซนชานกรุงเทพฯ 100-200 ไร่ขึ้นไป มีบริษัทพัฒนาที่ดินที่มีที่ดินจำนวนมากย่านชานเมืองและมีโครงข่ายรถไฟฟ้าเชื่อมถึงก็ต้องการพัฒนารูปแบบนี้ เช่น เจ้าสัวเจริญเตรียมพัฒนา 300 ไร่ทำเลเกษตรฯ-นวมินทร์” แหล่งข่าวกล่าว
ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เอกชนต้องการเจรจาซื้อขายโอนสิทธิ์ในอากาศเองเหมือนซื้อขายที่ดิน โดยไม่จำเป็นต้องมีตัวกลางอย่างโบรกเกอร์ที่จะก่อให้เกิดการทุจริต ให้เสียค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียม แต่มุมกลับการลงทุนต้องดูที่ ความต้องการของผู้บริโภคเป็นหลักด้วยหากซื้อสิทธิ์เอฟเออาร์ในอากาศเพิ่ม และราคาที่ได้มาค่อนข้างแพง สร้างแต่ไม่มีคนซื้อ ก็ลำบาก รวมทั้งที่ดินชานเมือง ที่พัฒนานับ 100 ไร่ขึ้นไป ผู้ประกอบการจะดูตลาดเป็นหลักและพัฒนาแบบค่อยเป็นค่อยไปไม่มีใครกล้าที่จะลงทุนครั้งใหญ่และเสี่ยงต่อการขายไม่ออก แต่อนาคตเชื่อว่าจะมีโครงการแบบเมืองทอง 2 เกิดขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะชานเมือง ที่รถไฟฟ้าไปถึง ขณะเดียวกัน การพัฒนารูปแบบพียูดีในเขตกรุงเทพฯชั้นในน่าจะเปิดให้เอกชนที่มีที่ดินแปลงเล็ก 1-3 ไร่ พัฒนาได้ เพราะที่ดินแพงและหาแปลงใหญ่ 20 ไร่ค่อนข้างยากแต่ภาพรวมถือว่าดีต่อผู้ประกอบการ
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,313 วันที่ 12 - 15 พฤศจิกายน พ.ศ. 2560
