ทางออกนอกตำรา : กทม.เปิดบริสุทธิ์ ขายสิทธิ์ความสูงในอากาศ
เรื่องของเรื่องคือว่า กทม.ได้มีการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 มาตั้งแต่วันที่ 16 พฤษภาคม 2556 จนปัจจุบันเป็นเวลากว่า 4 ปีแล้ว ซึ่งมหานครอันศิวิไลซ์ของเรามีสภาพการณ์และสิ่งแวดล้อมเปลี่ยนแปลงไปในสาระสำคัญหลายประการ ที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของเมือง โดยเฉพาะเรื่องการขยายตัวของเมืองที่เติบโตอย่างรวดเร็ว
พื้นที่อนุรักษ์ พื้นที่ชนบทและพื้นที่เกษตรกรรมลดลงอย่างต่อเนื่อง ความหนาแน่นของประชากรในหลายพื้นที่เริ่มเกินมาตรฐานที่ผังเมืองรวมกำหนด
ดูเผินๆ ไม่เกี่ยวอะไรกับกระเพาะอาหารของเราๆท่านๆ ชิมิ...
แต่ดูกร...กามนิตหนุ่มทั้งหลายอย่ากระพริบตาเชียว...เพราะผังเมืองรวมกทม.ที่เริ่มดำเนินการประชาพิจารณ์ระดมกึ๋นกันมา 2 ปี คืบหน้าไปกว่าที่เราจะจินตนาการได้
โดยเฉพาะยกระดับให้เป็นพื้นที่สีแดง หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรมได้ 10% ของแปลงที่ดิน พัฒนาแหล่งช็อปปิ้ง สามารถปรับเป็นพื้นที่สีนํ้าตาล หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่น 10-20 ไร่ มาพัฒนาตึกสูง คอนโดมิเนียมได้ แม้โครงการจะตั้งอยู่บนพื้นที่สีเหลืองหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยซึ่งกำหนดให้พัฒนาเฉพาะบ้านแนวราบเพียงอย่างเดียวก็ตาม
สิทธิ์ดังกล่าวยังครอบคลุมไปถึงพื้นที่สีเขียว หรือ ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม และพื้นที่เขียวลาย ซึ่งเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม อีกด้วย เพียงแต่ ค่าเอฟเออาร์ หรือสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินจะไม่ต่างจากที่กำหนดเดิมของสีผัง
ผมขอยกตัวอย่างให้เห็นเป็นรูปธรรม กรณีที่กลุ่มเซ็นทรัลจับมือกับกลุ่มดุสิตธานี รื้อทุบทิ้งโรงแรมเดิมสร้างมิกซ์ยูส ที่เป็นทั้งโรงแรม อาคารสูง คอมเพล็กซ์ ศูนย์การค้า 8,900 ล้านบาท พัฒนาเชื่อมยาวไปถึงตึกอับดุลราฮีมถนนพระราม 4 มูลค่าโครงการทั้งหมด 21,900 ล้านบาท ถ้าเจ้าของโครงการรวมแปลงมีพื้นที่ตามกำหนดและลงทุนสร้างถนนสายหลักให้เชื่อมต่อกับถนนสีลม เชื่อมต่อกับถนนพระราม 4 ให้สามารถเข้าโครงการนี้ได้ ก็สามารถยื่นเรื่องขอต่อกทม.เพื่อขอใช้สิทธิ์สร้างอาคารสูงพิเศษขึ้นมากกว่าผังเมืองเดิมได้อีก 20%
เงื่อนไขแบบนี้ มีได้ มีเสีย มีดุลพินิจแน่นอน ขอรับ และทำให้บรรดาเจ้าสัวยิ้มแก้มปริ…
ผมสามารถจินตนาการไปถึง โครงการวันแบงกอก ของเจ้าสัวเจริญ ที่ลงทุนมหึมา 1.2 แสนล้านบาท มีพื้นที่โครงการทั้งหมด 104 ไร่ บริเวณหัวมุมถนนวิทยุตัดกับถนนพระราม 4 ซึ่งเดิมเป็นโรงเรียนเตรียมทหารเก่า ที่จะพัฒนาในรูปแบบมิกซ์ยูส ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน โรงแรมหรู 5 โรงแรม ที่พักอาศัยระดับอัตราลักชัวรี 3 อาคาร ร้านค้าปลีก พื้นที่กิจกรรมและศิลปวัฒนธรรม รวมถึงมีพื้นที่สีเขียว 50 ไร่ จากพื้นที่โครงการทั้งหมด ที่จะเริ่มเปิดในปี 2564 เสร็จปี 2568 ถ้าเป็นเช่นนี้ เสี่ยเจริญก็สามารถทำอาคารสูงได้สูงกว่าปกติอีกมาก...
ผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงที่ 4 ที่จะเปิดโอกาสให้เอกชนซื้อขายโอนสิทธิ์พื้นที่สร้างอาคารสูงในอากาศได้ทุกพื้นที่ในโซนนิ่งเดียวกัน จะเปลี่ยนโฉมหน้ามหานครกรุงเทพฯแน่นอน
เพราะนั่นเท่ากับเปิดทางให้เจ้าของที่ดินในพื้นที่เขตอนุรักษ์ หรือพื้นที่ควบคุมความสูงสามารถขายสิทธิ์ในอากาศแก่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นๆที่ อยู่ในโซนนิ่งเดียวกันสนั่นเมือง
พื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ พื้นที่ฝั่งธนบุรี พื้นที่เยาวราช สะพานเหล็ก วรจักร ที่ถูกควบคุมไว้เดิมก็จะคึกคักขึ้นถ้า ผังเมืองกำหนดให้สร้างอาคารสูงแค่ 5 ชั้น แต่เจ้าของต้องการอยู่อาศัยชอบแบบเรียบง่ายสร้างอาคารแค่ 2 ชั้น ความสูงที่เหลือ 3 ชั้น สามารถขายต่อให้กับผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างคอนโดมิเนียมสูงๆในเขตกรุงเทพฯชั้นในได้
แต่จะไปติดขัดกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ในข้อ 44 ที่ให้นับรวมเป็นความสูงอาคารเพื่อการถอยร่นหรือไม่อันนี้ผมไม่สามารถบอกได้ เพราะข้อ 44 ระบุว่า “ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใด ต้องไม่เกิน 2 เท่าของระยะราบ วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด ความสูงของอาคารให้วัดแนวดิ่งจากระดับถนนหรือระดับพื้นดินที่ก่อสร้างขึ้นไปถึงส่วนของอาคารที่สูงที่สุด สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยา ให้วัดยอดผนังของชั้นสูงสุด”
แต่การเปิดบริสุทธิ์ขายสิทธิ์พื้นที่ในอากาศของกทม.ชวนตื่นเต้น ติดตามไม่น้อย มหาชนชาวกทม.อย่าละสายตาเชียวล่ะ
ขายสิทธิ์ในอากาศกำลังเกิดขึ้นในสยามประเทศ...จากเดิมอยู่แต่ในหนัง...
............................
คอลัมน์ : ทางออกนอกตำรา/หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ/ ฉบับ 3313 หน้า 6 ระหว่างวันที่ 12-15 พ.ย.2560
