ทางออกนอกตำรา : กทม.เปิดบริสุทธิ์ ขายสิทธิ์ความสูงในอากาศ

12 November 2017






 

อ๊ายยยขายของ-7-1-41510441864764Tour-23วันนี้ขออนุญาตพาคุณผู้อ่านทุกท่านมาติดตามเรื่องใหญ่ ที่จะเป็นตัวบ่งบอกถึงอนาคตของการพัฒนามหานคร...เป็นกรุงเทพมหานครของเรานี่แหละครับ....

เรื่องของเรื่องคือว่า กทม.ได้มีการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 มาตั้งแต่วันที่ 16 พฤษภาคม 2556 จนปัจจุบันเป็นเวลากว่า 4 ปีแล้ว ซึ่งมหานครอันศิวิไลซ์ของเรามีสภาพการณ์และสิ่งแวดล้อมเปลี่ยนแปลงไปในสาระสำคัญหลายประการ ที่ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของเมือง โดยเฉพาะเรื่องการขยายตัวของเมืองที่เติบโตอย่างรวดเร็ว

พื้นที่อนุรักษ์ พื้นที่ชนบทและพื้นที่เกษตรกรรมลดลงอย่างต่อเนื่อง ความหนาแน่นของประชากรในหลายพื้นที่เริ่มเกินมาตรฐานที่ผังเมืองรวมกำหนด
13160791911316081516lแถมในระยะเวลาอันใกล้นี้ มหานครระบบรางกำลังแตกแขนงเป็นใยแมงมุม  โครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่มีการก่อสร้างและขยายสายทางเต็มพื้นที่ โครงการขนาดใหญ่ทั้งภาครัฐและเอกชนเกิดขึ้นในหลายพื้นที่ซึ่งจะเปลี่ยนโฉมหน้าของมหานครแห่งนี้ เช่น โครงการศูนย์คมนาคมพหลโยธิน (สถานีบางซื่อ)  โครงการพัฒนาบริเวณท่าเรือคลองเตย 2,200 ไร่ โครงการไอคอนสยาม  โครงการวันแบงค็อก ของเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี ย่านพระราม 4 ที่ลงทุนสร้างเมืองใหม่ 1.2 แสนล้านบาท
C89IbNIV0AAADDbสำนักผังเมืองของกทม.จึงได้จัดทำโครงการวางและ จัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เพื่อให้กรุงเทพฯ มีผังเมืองรวมที่สอดคล้องกับสภาพข้อเท็จจริงด้านกายภาพ เศรษฐกิจ สังคม แนวโน้มการพัฒนาเมือง รวม ถึงผังเมืองในปริมณฑล เพื่อปรับปรุงผังเมืองและมาตรการทางผังเมือง การก่อสร้างอาคารให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น โดยจะประกาศใช้ในปลายปี 2561 มีผลบังคับใช้ในปี 2562

ดูเผินๆ ไม่เกี่ยวอะไรกับกระเพาะอาหารของเราๆท่านๆ ชิมิ...

แต่ดูกร...กามนิตหนุ่มทั้งหลายอย่ากระพริบตาเชียว...เพราะผังเมืองรวมกทม.ที่เริ่มดำเนินการประชาพิจารณ์ระดมกึ๋นกันมา 2 ปี คืบหน้าไปกว่าที่เราจะจินตนาการได้

TP02-3312-1เรื่องแรกที่ผังเมืองรวมกทม.จะเปลี่ยนโฉมหน้าไปคือ การเปิดทางให้เจ้าของที่ดินรายใหญ่สามารถปรับการก่อสร้างเพิ่มเติมขึ้นมาจากข้อกำหนดของผังเมืองเดิมได้ หากมีการลงทุนทางด้านสาธารณประโยชน์เชื่อมต่อกับการลงทุนของภาครัฐ เช่น สร้างถนนใหญ่ เชื่อมกับถนนหลัก สร้างโรงพยาบาล สวนสาธารณะ เจ้าของโครงการจะได้สิทธิ์ยื่นขอปรับเปลี่ยนสีผังเมืองการใช้ประโยชน์ที่ดินทุกประเภทกิจการภายในแปลงที่ดิน 1 แปลง

โดยเฉพาะยกระดับให้เป็นพื้นที่สีแดง หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรมได้ 10% ของแปลงที่ดิน พัฒนาแหล่งช็อปปิ้ง  สามารถปรับเป็นพื้นที่สีนํ้าตาล หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่น 10-20 ไร่ มาพัฒนาตึกสูง คอนโดมิเนียมได้ แม้โครงการจะตั้งอยู่บนพื้นที่สีเหลืองหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยซึ่งกำหนดให้พัฒนาเฉพาะบ้านแนวราบเพียงอย่างเดียวก็ตาม

สิทธิ์ดังกล่าวยังครอบคลุมไปถึงพื้นที่สีเขียว หรือ ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม และพื้นที่เขียวลาย ซึ่งเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม อีกด้วย เพียงแต่ ค่าเอฟเออาร์ หรือสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินจะไม่ต่างจากที่กำหนดเดิมของสีผัง
work_of_architectข้อกำหนดใหม่ที่ให้สิทธิ์เจ้าของโครงการสามารถยื่นคำขอเปิดระบบ UPD ยูนิต แพลน ดีเวลอปเมนต์ที่กล่าวมานี้ กำหนดคร่าวๆว่า พื้นที่ชานเมืองนั้นผู้ที่จะยื่นขอใช้สิทธิ์จะต้องมีขนาดตั้งแต่ 100-200 ไร่ พื้นที่ชั้นกลาง 50 ไร่ พื้นที่ชั้นใน 20 ไร่

ผมขอยกตัวอย่างให้เห็นเป็นรูปธรรม กรณีที่กลุ่มเซ็นทรัลจับมือกับกลุ่มดุสิตธานี รื้อทุบทิ้งโรงแรมเดิมสร้างมิกซ์ยูส ที่เป็นทั้งโรงแรม อาคารสูง คอมเพล็กซ์ ศูนย์การค้า 8,900 ล้านบาท พัฒนาเชื่อมยาวไปถึงตึกอับดุลราฮีมถนนพระราม 4 มูลค่าโครงการทั้งหมด 21,900 ล้านบาท ถ้าเจ้าของโครงการรวมแปลงมีพื้นที่ตามกำหนดและลงทุนสร้างถนนสายหลักให้เชื่อมต่อกับถนนสีลม เชื่อมต่อกับถนนพระราม 4 ให้สามารถเข้าโครงการนี้ได้ ก็สามารถยื่นเรื่องขอต่อกทม.เพื่อขอใช้สิทธิ์สร้างอาคารสูงพิเศษขึ้นมากกว่าผังเมืองเดิมได้อีก 20%

เงื่อนไขแบบนี้ มีได้ มีเสีย มีดุลพินิจแน่นอน ขอรับ และทำให้บรรดาเจ้าสัวยิ้มแก้มปริ…

ผมสามารถจินตนาการไปถึง โครงการวันแบงกอก ของเจ้าสัวเจริญ ที่ลงทุนมหึมา 1.2 แสนล้านบาท มีพื้นที่โครงการทั้งหมด 104 ไร่ บริเวณหัวมุมถนนวิทยุตัดกับถนนพระราม 4 ซึ่งเดิมเป็นโรงเรียนเตรียมทหารเก่า ที่จะพัฒนาในรูปแบบมิกซ์ยูส ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน โรงแรมหรู 5 โรงแรม ที่พักอาศัยระดับอัตราลักชัวรี 3 อาคาร ร้านค้าปลีก พื้นที่กิจกรรมและศิลปวัฒนธรรม รวมถึงมีพื้นที่สีเขียว 50 ไร่ จากพื้นที่โครงการทั้งหมด ที่จะเริ่มเปิดในปี 2564 เสร็จปี 2568 ถ้าเป็นเช่นนี้ เสี่ยเจริญก็สามารถทำอาคารสูงได้สูงกว่าปกติอีกมาก...
1510438606608หรือเรียกว่า “TDR” (Transfer Development Right) ที่ต่างประเทศ เช่น อเมริกา ยุโรป ไต้หวัน ญี่ปุ่น นำมาใช้เพื่อการพัฒนาประเทศ

ผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงที่ 4 ที่จะเปิดโอกาสให้เอกชนซื้อขายโอนสิทธิ์พื้นที่สร้างอาคารสูงในอากาศได้ทุกพื้นที่ในโซนนิ่งเดียวกัน จะเปลี่ยนโฉมหน้ามหานครกรุงเทพฯแน่นอน

เพราะนั่นเท่ากับเปิดทางให้เจ้าของที่ดินในพื้นที่เขตอนุรักษ์ หรือพื้นที่ควบคุมความสูงสามารถขายสิทธิ์ในอากาศแก่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นๆที่ อยู่ในโซนนิ่งเดียวกันสนั่นเมือง

พื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ พื้นที่ฝั่งธนบุรี พื้นที่เยาวราช สะพานเหล็ก วรจักร ที่ถูกควบคุมไว้เดิมก็จะคึกคักขึ้นถ้า ผังเมืองกำหนดให้สร้างอาคารสูงแค่ 5 ชั้น แต่เจ้าของต้องการอยู่อาศัยชอบแบบเรียบง่ายสร้างอาคารแค่ 2 ชั้น ความสูงที่เหลือ 3 ชั้น สามารถขายต่อให้กับผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างคอนโดมิเนียมสูงๆในเขตกรุงเทพฯชั้นในได้
DOFagwBVoAA9RkFแนวคิดนี้ไม่ได้ไปรอนสิทธิ์คนนะครับ เพราะเดินตามเรื่องแดนแห่งกรรมสิทธิ์ ตาม ปพพ. มาตรา 1335 ที่ระบุว่า “ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้ หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าแดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น กินทั้งเหนือพ้นพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย” เจ้าของที่ดินมีสิทธิ์ใช้สอยได้เต็มที่ทั้งใต้ดินและบนอากาศตราบเท่าที่ความสามารถจะทำได้ ยกเว้นจะตกอยู่ภายใต้กฎหมายอื่น เช่น พ.ร.บ.แร่ฯ  พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ร.บ.การเดินอากาศ

แต่จะไปติดขัดกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ในข้อ 44 ที่ให้นับรวมเป็นความสูงอาคารเพื่อการถอยร่นหรือไม่อันนี้ผมไม่สามารถบอกได้ เพราะข้อ 44 ระบุว่า “ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใด ต้องไม่เกิน 2 เท่าของระยะราบ วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด ความสูงของอาคารให้วัดแนวดิ่งจากระดับถนนหรือระดับพื้นดินที่ก่อสร้างขึ้นไปถึงส่วนของอาคารที่สูงที่สุด สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยา ให้วัดยอดผนังของชั้นสูงสุด”

แต่การเปิดบริสุทธิ์ขายสิทธิ์พื้นที่ในอากาศของกทม.ชวนตื่นเต้น ติดตามไม่น้อย มหาชนชาวกทม.อย่าละสายตาเชียวล่ะ

ขายสิทธิ์ในอากาศกำลังเกิดขึ้นในสยามประเทศ...จากเดิมอยู่แต่ในหนัง...

............................
คอลัมน์ : ทางออกนอกตำรา/หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ/ ฉบับ 3313 หน้า 6 ระหว่างวันที่ 12-15 พ.ย.2560

ดาวน์โหลดอีบุ๊กแทรกข่าว-11