โค้งสุดท้าย ตลาดที่อยู่อาศัยปี2560

สถานการณ์การเปิดตัวโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดของอาคารชุด ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลช่วงถึงเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา มีจำนวนอาคารชุดเพิ่มขึ้นถึง 19% คือ มีจำนวน 41,000 หน่วย เทียบกับ 8 เดือนแรกของปี 2559 มีจำนวน 34,600 หน่วย ซึ่งสะท้อนถึงความมั่นใจของผู้ประกอบการอาคารชุด เนื่องจากอาคารชุดมีการเปิดตัวโครงการที่ชะลอตัวลง 3 ปีต่อเนื่อง ตั้งแต่ปี 2557-2559 ปีละ 14-17-10% ตามลำดับ ในขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทโครงการจัดสรร มีการเปิดตัวเข้าสู่ตลาดลดลง 12% จาก 8 เดือนแรกของปี 2559 ซึ่งมีจำนวน 31,500 หน่วย เหลือเพียง 27,700 หน่วย ในปี 2560 ทั้งนี้ ทำให้การเปิดตัวเข้าสู่ตลาดใหม่ของที่อยู่อาศัยโดยรวมทั้งอาคารชุดและโครงการจัดสรรมีจำนวนเพิ่มขึ้น 4% คือ จากจำนวน 66,164 หน่วยในปี 2559 เพิ่มขึ้นเป็น 68,866 หน่วยในปี 2560

แต่ทั้งนี้ หากพิจารณาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งอาคารชุดและที่อยู่อาศัยแนวราบ ในช่วง 7 เดือนแรก (มกราคม-กรกฎาคม) มีจำนวนลดลง ถึง 25% โดยเป็นการลดลงของที่อยู่อาศัยแนวราบ 17% จากจำนวน 51,639 หน่วยในปี 2559 เหลือจำนวน 43,115 หน่วยในปี 2560 สำหรับอาคารชุดมีจำนวนลดลงถึง 33% จากจำนวน 58,531 หน่วยในปี 2559 เหลือจำนวน 39,239 หน่วยในปี 2560 ทำให้จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมลดลงจาก 110,170 หน่วยในปี 2559 เหลือจำนวน 82,354 หน่วย ในปี 2560 การลดลงของยอดโอนกรรมสิทธิ์น่าจะมาจาก 2 ปัจจัยด้วยกันคือ

1. ช่วง 4 เดือนแรกของปี 2559 มียอดโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดเพิ่มขึ้นถึง 134% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2558 เพราะมีมาตรการของรัฐในการส่งเสริมเรื่องที่อยู่อาศัย ซึ่งมีการลดค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนองและภาษีธุรกิจเฉพาะ เมื่อเปรียบเทียบกับการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560 จึงทำให้มีจำนวนลดลงมากและ 2. การเปิดตัวโครงการของอาคารชุดที่ชะลอตัวลง 3 ปีต่อเนื่องจากปี 2557-2558-2559 ก็ทำให้จำนวนอาคารชุดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมีจำนวนลดลง ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2560 ลดลงด้วย

ในขณะเดียวกัน หากพิจารณาสินเชื่อรายย่อยของที่อยู่อาศัยจากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยก็พบว่าเมื่อปี 2559 เป็นปีที่มีการปล่อยสินเชื่อสูงที่สุดในรอบ 19 ปีคือมีจำนวนสินเชื่อรายย่อยปล่อยใหม่ถึง 585,000 ล้านบาทในขณะเดียวกันครึ่งแรกของปี 2560 มียอดปล่อยสินเชื่อที่ 263,279 ล้านบาท ซึ่งประเมินได้ว่าจนถึงสิ้นปี 2560 มูลค่าสินเชื่อน่าจะลดลงประมาณ 5-7% คือมีจำนวนประมาณ 540,000-550,000 ล้านบาท แต่นั่นหมายถึงในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ สถาบันการเงินแต่ละแห่งต้องเร่งรัดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งก็น่าจะเป็นผลดีทั้งต่อผู้ประกอบการและต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเองซึ่งเราจะเห็นการนำเสนอเงื่อนไขและโปรโมชันพิเศษจากสถาบันการเงินหลายๆ แห่งในช่วงที่ผ่านมา

สำหรับในด้านราคา อาคารชุดมีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจากหน่วยละ 1.89 ล้านบาท ในปี 2559 เป็น 2.49 ล้านบาทในปี 2560 สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ มีการเปลี่ยนแปลงของราคาไม่มากนัก
สรุปสถานการณ์โดยรวมก็พอจะประเมินได้ว่าที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% จนถึงสิ้นปีนี้ ซึ่งเป็นจำนวนประมาณ 110,000 หน่วย ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงประมาณ 15% แต่ในแง่ของมูลค่าอาจลดลงไม่ถึง 10% เนื่องจากราคาเฉลี่ยของอาคารชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้มีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น ในขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งสถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังก็น่าจะลดลงประมาณ 5-7%

ทั้งนี้ หากวิเคราะห์จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่ผู้เขียนได้นำมาวิเคราะห์ข้างต้น ก็ต้องถือว่าสถานการณ์ของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังดีกว่าภาคเศรษฐกิจอื่นๆ เพราะในขณะที่เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลงต่อเนื่อง ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงมียอดขายสะสมตั้งแต่ปี 2556-2557-2558-2559 โดยเฉพาะอาคารชุด ซึ่งทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จและมียอดโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2560 และแม้ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้จะชะลอตัวลงบ้างแต่การเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดกลับเพิ่มสูงขึ้นจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและการส่งออกรวมถึงการลงทุนของภาครัฐที่ส่งสัญญาณบวกชัดเจนขึ้นและจะเป็นยอดขายสะสม (Back log) ในปีต่อไป

ในช่วง 2-3 ไตรมาสที่ผ่านมา มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ที่ประกาศผลดำเนินการ ว่าเป็นปีซึ่งยังคงมียอดขายสูงสุด หรือเป็นปีซึ่งมีความสามารถในการทำกำไรสูงสุด แต่ทั้งนี้ข้อมูลที่ผู้เขียนนำมาวิเคราะห์ถือเป็นภาพรวมของตลาด เพื่อให้ผู้ประกอบการ ได้เทียบเคียงกับกิจการของตนเองว่าเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของตลาดโดยรวมแล้วกิจการของตนเป็นอย่างไร พร้อมกันนั้น ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเองก็สามารถใช้ข้อมูลต่างๆ ทั้งด้านปริมาณ ราคาและด้านสินเชื่อ เป็นองค์ประกอบในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงสุดท้ายของปีนี้

และผู้เขียนเชื่อว่าโค้งสุดท้ายของปี ทั้งสถาบันการเงิน และผู้ประกอบการก็น่าจะมีโปรโมชันพิเศษต่างๆ สำหรับผู้ซื้อ ที่สำคัญ คือ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงตํ่าอยู่ในปีนี้ ก็จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเช่นเดียวกัน

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,303 วันที่ 8 - 11 ตุลาคม พ.ศ. 2560