วงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สหรัฐอเมริกาช่วงนี้ขาขึ้นน่าลงทุน

จากการเยือนประเทศสหรัฐอเมริกาของพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ทำให้นึกถึงภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สรุปบทเรียนเกี่ยวกับวงจรชีวิตตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยดูจากประสบการณ์การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกา ที่น่าสนใจจริงๆ

โดยชี้ให้เห็นถึงวงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สหรัฐอเมริกา เพื่อประโยชน์ในการศึกษาวงจรชีวิตในประเทศไทยดังนี้:
1. สหรัฐอเมริกามีการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยตั้งแต่เดือนมกราคม 2534 - เดือนมีนาคม 2550 เป็นระยะเวลาประมาณ 16 ปีอย่างต่อเนื่อง และตกต่ำมาจนถึงเดือนพฤษภาคม 2554 เป็นเวลาประมาณ 4 ปี และขณะนี้ก็อยู่ในช่วง "ขาขึ้น" อีกครั้งหนึ่งจนถึงปัจจุบัน และกว่าราคาจะเท่ากับเดือนมีนาคม 2550 ก็เข้าไปถึงเดือนกรกฎาคม 2559 หรือใช้เวลาราว 10 ปีกว่าจะเหมือนเดิม

2. ในช่วงขาขึ้น (มกราคม 2534 - มีนาคม 2550) นั้น ราคาบ้านเพิ่มขึ้นปีละ 5.1% โดยประมาณ
3. ในช่วงตกต่ำระหว่างเดือนเมษายน 2550 - พฤษภาคม 2554 ราคาบ้านตกลงปีละ 5.9% โดยประมาณ
4. ในช่วงเติบโตใหม่ระหว่างเดือนมิถุนายน 2554 - กรกฎาคม 2560 ราคาบ้านเพิ่มขึ้นปีละ 6.2% โดยประมาณ



ข้อสังเกตที่น่าสนใจก็คือ
1. ช่วงเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างยาวคือประมาณ 16 ปี โดยนัยนี้จึงอาจเป็นไปได้ที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นต่อเนื่องไปโดยนับจากปี 2554 ไปอีก 16 ปี จนถึงราวปี 2570 หรือในระยะ 10 ปีข้างหน้านี้ หากไม่มีอะไรที่แปลกประหลาดเกิดขึ้น ก็จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกายังน่าลงทุนอยู่

2. ช่วงตกต่ำสุดขีดอยู่ในระยะเวลาประมาณ 4 ปี คราวก่อนที่มีวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ Saving and Loan Crisis (http://bit.ly/1gKE7ld) ในช่วงปี 2530-2534 ก็กินเวลาใกล้เคียงกันนี้ กว่าจะปรับตัวขึ้นมาใหม่อีก

3. ดูเหมือนจะมีการแกว่งตัวของราคาเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เช่น ช่วงบูม (2534-2550) ราคาบ้านเพิ่มขึ้นปีละ 5.1% แต่ในช่วงใหม่ (2554-2560) ราคากลับเพิ่มขึ้นถึงปีละ 6.2% เชื่อว่าช่วงบูมก่อนหน้านี้ (ก่อนปี 2530 จนถึงปี 2560) ราคาบ้านอาจเพิ่มขึ้นแต่คงไม่ถึง 5.1% ต่อปี

4. โดยนัยนี้ในช่วงตกต่ำครั้งหน้า ซึ่งอาจเกิดขึ้นหลังปี 2570 ก็อาจมีการหดตัวของราคามากกว่า 5.9% ต่อปี โดยอาจผันผวนสูงถึง 7-8% ต่อปีก็เป็นไปได้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงจะมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น



5. ยิ่งกว่านั้นหากดูจากข้อมูลในแต่ละเดือนจะพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองที่มีการเพิ่มขึ้นในอัตราสูงมากมาก่อน เวลาหดตัว ก็จะหดตัวมากเป็นพิเศษ ในทางตรงกันข้ามเมืองที่ไม่มีความ "หวือหวา" ในการขึ้นราคา ราคาก็มักจะไม่ตกต่ำมากนัก

6. ช่วงเวลาก่อนที่จะถึงจุดสุดยอดของตลาดก่อนตกต่ำลงมานั้น สามารถคาดการณ์ได้ล่วงหน้าด้วยการสังเกตปรากฏการณ์ชะลอตัวหรือหยุดเติบโตก่อนจะถึงจุดสูงสุด เช่นล่าสุดช่วงระหว่างเดือนกรกฎาคม 2548-มีนาคม 2550 เป็นระยะเวลาประมาณ 15-18 เดือน ในห้วงนั้น การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านน้อยคือปีละ 3.8% โดยที่ก่อนหน้านี้ (มกราคม 2534-กรกฎาคม 2548) เป็นระยะเวลาประมาณ 14.5 ปีนั้น อัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยคือ 5.3%

ดังนั้นจึงมี "ลาง" บอกเหตุที่สังเกตได้ก่อนที่จะเกิดวิกฤติ ผู้ที่ "หนี" จากกับดักทัน ก็จะไม่บาดเจ็บ หรือบาดเจ็บไม่มากนักนั่นเอง ส่วนที่ยัง "สาละวน" อยู่ ก็คงจะย่ำแย่ไปตามๆ กัน