เมกะเทรนด์อสังหาฯ กรุงเทพฯ ‘มหานครแห่งคอนโด’
บิ๊กศุภาลัย “ประทีป ตั้งมติธรรม” ชี้อสังหาฯไทยถึงยุคเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เทรนด์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ คอนโดมิเนียมแทนบ้านจัดสรร เหมือนมหานครใหญ่ๆทั่วโลก
จากการที่รัฐบาลให้ความสำคัญกับการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนทั่วกรุงเทพฯ ก่อให้เกิดการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ รวมทั้งต่อขยายเส้นทางที่เปิดบริการให้ยาวออกไปเชื่อมกับปริมณฑล ถือเป็นการเปิดทำเลการพัฒนาที่อยู่อาศัยโซนใหม่ๆ เพิ่มมากขึ้น นาย ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในฐานะครํ่าหวอดอยู่กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน ได้ให้ทรรศนะถึงทิศทางตลาดอสังหาฯของไทยว่า จากสภาพเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการมีรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น เส้นทางยาวขึ้น การเดินทางที่สะดวกขึ้น ส่งผลต่อพฤติกรรมการเลือกที่พักอาศัย เปลี่ยนจากซื้อบ้านจัดสรรมาเป็นคอนโดมิเนียม ถือเป็นเมกะเทรนด์ การเปลี่ยนแปลงขนานใหญ่ของที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ในกรุงเทพมหานคร
[caption id="attachment_211627" align="aligncenter" width="442"]
ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)[/caption]
**เทรนด์“คอนโด”กินแชร์บ้าน
ที่ผ่านมา คนเริ่มเปลี่ยนความคิดจากที่จะซื้อบ้านจัดสรร ก็ไม่เอา เปลี่ยนเป็นคอนโดมิเนียม ปัจจุบันคนที่มีความต้องการที่พักอาศัย สัดส่วน 2 ใน 3 หรือเกือบ 70% ของคนที่ซื้อบ้านจัดสรร จะมาซื้อคอนโดมิเนียมแทน ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเกิดในพื้นที่กรุงเทพฯ ส่วนบ้านจัดสรรหลักๆก็จะอยู่ในปริมณฑล กรุงเทพฯ มีน้อย ถ้ามีก็เป็นโครงการเล็กๆ เป็นทาวน์เฮาส์ไม่กี่ห้อง หรือไม่ก็ราคาแพงมากไปเลย เพราะที่ดินในเมืองราคาแพง เหมือนกับเมืองใหญ่ๆ ของต่างประเทศ ไม่ว่า เซี่ยงไฮ้, ปักกิ่ง, ไทเป, โตเกียว, โซล, สิงคโปร์
**ฝั่งธนบุรี ย่านที่อยู่อาศัย
จากการที่กรุงเทพฯ เป็นแหล่งรวมธุรกิจ ต่อไปฝั่งธนบุรีก็จะเป็นย่านที่อยู่อาศัย คล้ายๆเมืองใหญ่ในต่างประเทศ เช่น นิวยอร์ก ซึ่งมีแมนฮัตตันที่เป็นแหล่งออฟฟิศ และย่านที่อยู่อาศัยคือบรูกลิน, ฮ่องกง ที่อยู่อาศัยหลักคือเกาลูน ที่ผ่านมาคนนิยมไปซื้อบ้านที่จังหวัดนนทบุรี และปทุมธานี ซึ่งค่อนข้างไกลจากย่านใจกลางเมือง ดังนั้นที่อยู่อาศัยที่ใกล้กับกรุงเทพฯคือฝั่งธนบุรี เดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองสะดวก ไม่ไกลเกินไป
**ตุนที่ดินผุดคอนโดในปีหน้า
ปีหน้าศุภาลัยมีที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม 6 แปลงในกรุงเทพฯ หลายหลากราคา หลายหลากทิศทาง ในย่านฝั่งธนบุรีก็มี เป็นทำเลเด่น ไม่ซํ้าใคร ตอนนี้อยู่ระหว่างการปรับรูปแบบโครงการให้เข้ากับความ ต้องการของตลาดในแต่ละพื้นที่ นี่คือจุดสำคัญ การกำหนดส่วนผสมผลิตภัณฑ์ (product mix)
“ศุภาลัยชอบทำโครงการกลางถึงใหญ่ เล็กๆ ไม่ค่อยชอบ เพราะคอนเซ็ปต์การดำเนินโครงการของบริษัทคือ “คุ้มค่า น่าอยู่แบบคอนโดศุภาลัย” ที่เราพัฒนาให้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นถ้าเป็นโครงการเล็กๆ ก็ไม่สามารถใส่สิ่งอำนวยความสะดวกได้มากนัก ถ้าจะมีสระว่ายนํ้าก็เล็กๆ ไม่ชอบ เพราะไม่สามารถทำให้คุ้มค่า น่าอยู่ได้”
“ผมเชื่อว่าลูกค้าก็คิดเหมือนกับเรา ฉะนั้นการจะทำให้คุ้มค่า น่าอยู่ ต้องเป็นโครงการขนาดกลางหรือใหญ่ เช่น โครงการสถานีภาษีเจริญ เปิดขายไปแล้ว กะจะขาย 1,200 ล้านบาท แต่ทำยอดขายได้มากกว่า 2,000 ล้านบาท เพราะโครงการของเรามีโปรดักต์ มิกซ์ ที่เหมาะสม และมีอีโคโนมี ออฟ สเกล ซื้อพื้นที่ใหญ่ และทำให้ต้นทุนลดลง กลับทำให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่มากขึ้น เช่น สนามบาส เกตบอล ลู่วิ่งที่ยาว สระว่ายนํ้าบนชั้นดาดฟ้า”
ขณะเดียวกันกลยุทธ์การตลาด วันนี้ไม่ใช่เน้นการลดแลกแจกแถม แต่เริ่มจากตัวสินค้า จะพัฒนาแบบไหน ต้องมีดีไซน์และสิ่งอำนวยความสะดวกครบตามคอนเซ็ปต์ของศุภาลัย ด้วย เช่น โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวล่าสุด ชูจุดเด่น 3 ทำเล 3 โครงการ 3 ดีไซน์ 3 บุคลิกที่ไม่เหมือนกัน ทำเลเด็ดย่านสถานีคลองสาน, สถานีสามแยกไฟฉาย, สถานีเจริญนคร ทำให้ได้รับการตอบรับ
**มอง 4 เดือนสุดท้ายดี
ประเมินเศรษฐกิจช่วง 4 เดือนที่เหลือของปีนี้ ทุกบริษัทต่างก็มองว่าเศรษฐกิจจะดี ศุภาลัยก็เชื่อว่าดีเช่นกัน “สถิติการขายปีนี้ที่ผ่านมาของบริษัทเพิ่มขึ้น และบริษัทอื่นก็เพิ่มเช่นกัน แต่ของเราจะเพิ่มมากกว่าราย อื่น ผมจึงเชื่อว่าอสังหาฯก็ยังดีอยู่ เมื่อก่อนมีคนเป็นห่วงว่าคอนโดมิเนียมจะโอเวอร์ซัพพลาย ไม่เป็นอย่างที่กังวล หาไม่แล้ว ศุภาลัยคงไม่เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่พร้อมกัน 3 โครงการ 3 ทำเล เพราะถ้าเศรษฐกิจไม่ดี คงต้องเปิดทีละโครงการ”
โดยนายประทีป ยกตัว อย่างหลังวิกฤติต้มยำกุ้ง ศุภาลัย ซื้อที่ดินตรงแยกติวานนท์ตารางวาละ 6 หมื่นบาท สามารถสร้างคอนโดมิเนียมสูง 30 ชั้นก็ได้แต่ไม่กล้าเสี่ยง เหลือเพียง 25 ชั้น แม้เอฟเออาร์ให้สร้างได้ถึง 10 เท่า แต่ทำแค่ 6 เท่า ที่สุดโครงการตรงนี้เปิดขายไม่นานก็ขายหมด ตั้งราคาตารางเมตรละ 4 หมื่นบาท เนื่องจากสมัยนั้นคนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังชอบบ้านจัดสรรเป็นหลัก แม้คอนโด มิเนียมจะขายตารางเมตรละ 4 หมื่นบาท เมื่อเทียบกับบ้านจัด สรรแล้ว คนก็หันไปซื้อทาวน์ เฮาส์มากกว่า กลับกันกับสมัยนี้ที่คอนโดฯขายได้มากกว่าบ้านจัดสรร
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,299 วันที่ 24 - 27 กันยายน พ.ศ. 2560
จากการที่รัฐบาลให้ความสำคัญกับการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนทั่วกรุงเทพฯ ก่อให้เกิดการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ รวมทั้งต่อขยายเส้นทางที่เปิดบริการให้ยาวออกไปเชื่อมกับปริมณฑล ถือเป็นการเปิดทำเลการพัฒนาที่อยู่อาศัยโซนใหม่ๆ เพิ่มมากขึ้น นาย ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในฐานะครํ่าหวอดอยู่กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน ได้ให้ทรรศนะถึงทิศทางตลาดอสังหาฯของไทยว่า จากสภาพเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการมีรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น เส้นทางยาวขึ้น การเดินทางที่สะดวกขึ้น ส่งผลต่อพฤติกรรมการเลือกที่พักอาศัย เปลี่ยนจากซื้อบ้านจัดสรรมาเป็นคอนโดมิเนียม ถือเป็นเมกะเทรนด์ การเปลี่ยนแปลงขนานใหญ่ของที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ในกรุงเทพมหานคร
[caption id="attachment_211627" align="aligncenter" width="442"]
**เทรนด์“คอนโด”กินแชร์บ้าน
ที่ผ่านมา คนเริ่มเปลี่ยนความคิดจากที่จะซื้อบ้านจัดสรร ก็ไม่เอา เปลี่ยนเป็นคอนโดมิเนียม ปัจจุบันคนที่มีความต้องการที่พักอาศัย สัดส่วน 2 ใน 3 หรือเกือบ 70% ของคนที่ซื้อบ้านจัดสรร จะมาซื้อคอนโดมิเนียมแทน ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเกิดในพื้นที่กรุงเทพฯ ส่วนบ้านจัดสรรหลักๆก็จะอยู่ในปริมณฑล กรุงเทพฯ มีน้อย ถ้ามีก็เป็นโครงการเล็กๆ เป็นทาวน์เฮาส์ไม่กี่ห้อง หรือไม่ก็ราคาแพงมากไปเลย เพราะที่ดินในเมืองราคาแพง เหมือนกับเมืองใหญ่ๆ ของต่างประเทศ ไม่ว่า เซี่ยงไฮ้, ปักกิ่ง, ไทเป, โตเกียว, โซล, สิงคโปร์
**ฝั่งธนบุรี ย่านที่อยู่อาศัย
จากการที่กรุงเทพฯ เป็นแหล่งรวมธุรกิจ ต่อไปฝั่งธนบุรีก็จะเป็นย่านที่อยู่อาศัย คล้ายๆเมืองใหญ่ในต่างประเทศ เช่น นิวยอร์ก ซึ่งมีแมนฮัตตันที่เป็นแหล่งออฟฟิศ และย่านที่อยู่อาศัยคือบรูกลิน, ฮ่องกง ที่อยู่อาศัยหลักคือเกาลูน ที่ผ่านมาคนนิยมไปซื้อบ้านที่จังหวัดนนทบุรี และปทุมธานี ซึ่งค่อนข้างไกลจากย่านใจกลางเมือง ดังนั้นที่อยู่อาศัยที่ใกล้กับกรุงเทพฯคือฝั่งธนบุรี เดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองสะดวก ไม่ไกลเกินไป
**ตุนที่ดินผุดคอนโดในปีหน้า
ปีหน้าศุภาลัยมีที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม 6 แปลงในกรุงเทพฯ หลายหลากราคา หลายหลากทิศทาง ในย่านฝั่งธนบุรีก็มี เป็นทำเลเด่น ไม่ซํ้าใคร ตอนนี้อยู่ระหว่างการปรับรูปแบบโครงการให้เข้ากับความ ต้องการของตลาดในแต่ละพื้นที่ นี่คือจุดสำคัญ การกำหนดส่วนผสมผลิตภัณฑ์ (product mix)
“ศุภาลัยชอบทำโครงการกลางถึงใหญ่ เล็กๆ ไม่ค่อยชอบ เพราะคอนเซ็ปต์การดำเนินโครงการของบริษัทคือ “คุ้มค่า น่าอยู่แบบคอนโดศุภาลัย” ที่เราพัฒนาให้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นถ้าเป็นโครงการเล็กๆ ก็ไม่สามารถใส่สิ่งอำนวยความสะดวกได้มากนัก ถ้าจะมีสระว่ายนํ้าก็เล็กๆ ไม่ชอบ เพราะไม่สามารถทำให้คุ้มค่า น่าอยู่ได้”
“ผมเชื่อว่าลูกค้าก็คิดเหมือนกับเรา ฉะนั้นการจะทำให้คุ้มค่า น่าอยู่ ต้องเป็นโครงการขนาดกลางหรือใหญ่ เช่น โครงการสถานีภาษีเจริญ เปิดขายไปแล้ว กะจะขาย 1,200 ล้านบาท แต่ทำยอดขายได้มากกว่า 2,000 ล้านบาท เพราะโครงการของเรามีโปรดักต์ มิกซ์ ที่เหมาะสม และมีอีโคโนมี ออฟ สเกล ซื้อพื้นที่ใหญ่ และทำให้ต้นทุนลดลง กลับทำให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่มากขึ้น เช่น สนามบาส เกตบอล ลู่วิ่งที่ยาว สระว่ายนํ้าบนชั้นดาดฟ้า”
ขณะเดียวกันกลยุทธ์การตลาด วันนี้ไม่ใช่เน้นการลดแลกแจกแถม แต่เริ่มจากตัวสินค้า จะพัฒนาแบบไหน ต้องมีดีไซน์และสิ่งอำนวยความสะดวกครบตามคอนเซ็ปต์ของศุภาลัย ด้วย เช่น โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวล่าสุด ชูจุดเด่น 3 ทำเล 3 โครงการ 3 ดีไซน์ 3 บุคลิกที่ไม่เหมือนกัน ทำเลเด็ดย่านสถานีคลองสาน, สถานีสามแยกไฟฉาย, สถานีเจริญนคร ทำให้ได้รับการตอบรับ
**มอง 4 เดือนสุดท้ายดี
ประเมินเศรษฐกิจช่วง 4 เดือนที่เหลือของปีนี้ ทุกบริษัทต่างก็มองว่าเศรษฐกิจจะดี ศุภาลัยก็เชื่อว่าดีเช่นกัน “สถิติการขายปีนี้ที่ผ่านมาของบริษัทเพิ่มขึ้น และบริษัทอื่นก็เพิ่มเช่นกัน แต่ของเราจะเพิ่มมากกว่าราย อื่น ผมจึงเชื่อว่าอสังหาฯก็ยังดีอยู่ เมื่อก่อนมีคนเป็นห่วงว่าคอนโดมิเนียมจะโอเวอร์ซัพพลาย ไม่เป็นอย่างที่กังวล หาไม่แล้ว ศุภาลัยคงไม่เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่พร้อมกัน 3 โครงการ 3 ทำเล เพราะถ้าเศรษฐกิจไม่ดี คงต้องเปิดทีละโครงการ”
โดยนายประทีป ยกตัว อย่างหลังวิกฤติต้มยำกุ้ง ศุภาลัย ซื้อที่ดินตรงแยกติวานนท์ตารางวาละ 6 หมื่นบาท สามารถสร้างคอนโดมิเนียมสูง 30 ชั้นก็ได้แต่ไม่กล้าเสี่ยง เหลือเพียง 25 ชั้น แม้เอฟเออาร์ให้สร้างได้ถึง 10 เท่า แต่ทำแค่ 6 เท่า ที่สุดโครงการตรงนี้เปิดขายไม่นานก็ขายหมด ตั้งราคาตารางเมตรละ 4 หมื่นบาท เนื่องจากสมัยนั้นคนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังชอบบ้านจัดสรรเป็นหลัก แม้คอนโด มิเนียมจะขายตารางเมตรละ 4 หมื่นบาท เมื่อเทียบกับบ้านจัด สรรแล้ว คนก็หันไปซื้อทาวน์ เฮาส์มากกว่า กลับกันกับสมัยนี้ที่คอนโดฯขายได้มากกว่าบ้านจัดสรร
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,299 วันที่ 24 - 27 กันยายน พ.ศ. 2560
