คอนโดฯซูเปอร์ลักชัวรีโต รสนิยมเศรษฐีเปลี่ยน‘ซื้อจริงอยู่เอง-ลงทุน’

16 September 2017






ช่วง 2-3 ปีหลังที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี หรือราคาขายตารางเมตรละ 3 แสนบาท ค่อนข้างบูม ลูกค้าระดับบนให้การตอบรับสูง บริษัทพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์รายใหญ่ๆ ลงมาเล่นในตลาดนี้กัน แต่ละโครงการชูจุดขายอยู่ในทำเลย่านธุรกิจ ใจกลางเมือง เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า ซึ่ง นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม ให้สัมภาษณ์ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงภาพรวมตลาดคอนโดฯ หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย มีความกังวลจะเกิดภาวะฟองสบู่อสังหาฯอีกครั้ง

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต



++ภาพรวมตลาดคอนโดฯหรู
ครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดบนมีมูลค่าประมาณ 1.98 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 16% ในเชิงจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น 8% และในส่วนนี้เป็นคอนโดฯพรีเมียมประมาณ 1.06 แสนล้านบาท หรือ 56% ของตลาดรวม โดยตลาดคอนโดฯ โตจากตลาดบน หรือ ราคาเกิน 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป คือโตประมาณ 90% ถ้าเทียบสัดส่วนกับตลาดรวมคอนโดฯ ว่าเกิดภาวะซัพพลายล้นหรือไม่ เกิดสัญญาณฟองสบู่หรือไม่นั้น ถ้าดูจำนวนยูนิตรวมราว 1.29 แสนยูนิต (กรุงเทพฯ-ปริมณฑล) จำนวนนี้เป็นยูนิตที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท (คอนโดฯ ซูเปอร์ลักชัวรี) ขึ้นไปแค่ 1,198 ยูนิตเอง หรือคิดเป็น 4% มูลค่าราวกว่า 2 หมื่นล้านบาทของมูลค่าตลาดคอนโดฯรวมเท่านั้น

“ยอมรับตลาดคอนโดฯซูเปอร์ลักชัวรีมูลค่าสูง แต่จำนวนมีไม่มากแค่กว่าพันห้องเอง (ยํ้า) และในจำนวนนี้กระจุกตัวอยู่ในรายโครงการ ผมลงในรายละเอียดให้ฟังว่ากว่าพันห้องอยู่ที่ใคร อยู่ที่อนันดา 1.2 หมื่นล้านบาท และพฤกษา 1 หมื่นล้านบาท”

++รายใหญ่สร้างระบบเตือนภัย
อย่างที่ผมยํ้าตลาดคอนโดฯ ระดับบนมีกว่าพันห้อง และถ้าดูตัวเลขย้อนหลัง ปี 2558 มีประมาณกว่า 2,400 ห้อง ส่วนปี 2559 ขึ้นประมาณ 1,090 ห้องเอง และตลาดกลุ่มนี้ ผูกติดกับทำเล ขายดีเป็นรายทำเล หากจำนวนห้องเกินกว่าศักยภาพของกลุ่มตลาด ผู้ประกอบการจะรู้ว่าเกิดภาวะล้นตลาด โดยวันนี้บริษัทชั้นนำมีการวิจัยตลาดทุกไตรมาส เช่น ทองหล่อ พฤกษาเปิดเดอะรีเซิร์ฟ ทองหล่อ ปิดการขายหมดภายใน 2 สัปดาห์ โดยราคาขาย 2.6 แสนบาทต่อตร.ม. หรือยูนิตละ 10 ล้านบาทขึ้นไปถึง 32 ล้านบาท ลูกค้ามีเจ้าของธุรกิจต่างจังหวัดที่ต้องการที่พักอาศัยในเขตซีบีดี หรือกลุ่มสตาร์ตอัพ ซึ่งคนกลุ่มนี้ไม่เก็งกำไร

เมื่อผู้ประกอบการรู้เราขายหมด ก็ไม่กล้าเติมซัพพลายใหม่เข้ามา เพราะเขารู้ว่า ดีมานด์ 100-200 ห้อง ดูดซับไปแล้วต้อง รอเวลาสักระยะจึงจะมีดีมานด์ขึ้นมา

“ตอนนี้ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ 13 บริษัท ที่ครองมาร์เก็ตแชร์สัก 61% มีระบบข้อมูลเป็นของตัวเอง มูลค่าตลาด รวมคอนโดฯกรุงเทพฯกับปริมณฑล อยู่ที่ 1.98 แสนล้านบาทเศษ ทุกคนมีข้อมูล เช่น กรณีสายสีม่วง 2-3 ปีก่อนเปิดกันเยอะ มีสินค้าเหลือขายมาก ปีนี้ (2560) แทบไม่มีใครเปิดโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ตลาดจึงเกิดภาวะสมดุลด้วยตัวเอง”

++สัดส่วนซื้อเพื่ออยู่กับลงทุน
ครึ่งต่อครึ่ง เราเคยสำรวจพบว่ากลุ่มที่ถือครองทรัพย์สินค่อนข้างมาก บางทีซื้อให้ลูก อีกอย่างเป็นแนวโน้มของเศรษฐี จากเดิมซื้อบ้าน 100 ตารางวา หรือ มีบ้าน 1 ไร่หลังใหญ่ๆ ตามชานเมือง แต่ตอนนี้รสนิยมคนกลุ่มนี้ต้องการอยู่ในคอนโดฯ ย่านทองหล่อ สุขุมวิท ตอนต้นๆ มันเป็นเรื่องรสนิยมตลาดบนที่เปลี่ยนไปจาก 10 ปีที่แล้ว

“ประเด็นหนึ่งคือ จำนวนยูนิตคอนโดฯซูเปอร์ลักชัวรีมีจำนวนไม่มาก 2.เป็นการซื้อเพื่อลงทุน ตอนนี้ตลาดกลางมีปัญหา ผู้ประกอบการในกลุ่มท็อปเทน จึงเข้าตลาดบน เพื่อให้อัตราเติบโตของบริษัทเป็นไปตาม เป้าหมาย ถ้าตลาดบนมีปัญหาก็ปรับตัวไปทำตลาดกลาง ตอนนี้ 2 ใน 3 ของตลาดอสังหาฯ เป็นตลาดกลาง ถึงแม้ไม่โตหวือหวา แต่ยังครองสัดส่วนสูงสุด ยังไงผู้ประกอบการต้องคงความเป็นผู้นำในตลาดกลางเอาไว้”

++เห็นสัญญาณไม่โอนหรือไม่
ก็มีนะ อย่างที่บอก ตลาดบนมีมูลค่า 1 ใน 4 ของตลาดรวม แต่ยูนิตไม่มาก ทำให้การแข่งขันค่อนข้างรุนแรง เพราะต้องหาตลาดที่มีสัดส่วน 4%แต่มูลค่ากว่า 24% โครงการที่จะดึงตลาดลูกค้า 4% ได้ โปรดักต์ต้องดี ทำเลต้องดึงดูด ราคาต้องสมเหตุสมผล และการบริการ แบรนดิ้งต้องชนะ ถึงจะครองลูกค้ากลุ่มนี้ได้

++สถานการณ์ตลาดวันนี้
สังเกตดูตอนนี้ท็อปเทน ปรับตัวลงมาทำตลาดทุกส่วน เพื่อรักษาความเติบโตอย่างยั่งยืนของตัวเองเอาไว้ อย่างที่ผมบอกตอนนี้ 13 บริษัทหลักในตลาดหลักทรัพย์ฯ ครองตลาดกว่า 61% หากใครไม่มีโมเดลธุรกิจที่ยืดหยุ่นพอ เวลาตลาดหดตัว มันไม่มีทางออก นี่คือเหตุผลที่ทุกคน(บริษัท) ต้องแตกตัวไปทำทุกส่วนตลาด ทุกระดับราคา ทุกสินค้า และทุกพื้นที่ ทำกรุงเทพฯอย่างเดียวไม่พอ ต้องทำตลาดต่างจังหวัดด้วย

++จะไม่เกิดปัญหาสต๊อกบวม?
ตลาดมีการปรับตัวอยู่ตลอดเวลาทั้งรายกลุ่มสินค้า รายพื้นที่อย่างรายใหญ่ 13 ราย ถ้าเขาเห็นตรงไหนโอเวอร์ซัพ พลาย ก็จะชะลอการลงทุนทันที

“ก่อนปี 2554 คอนโดฯเป็นผู้ร้าย พอเกิดนํ้าท่วมใหญ่ปี 2554 คอนโดฯขายดีมากเลย ประกอบกับระบบรถไฟฟ้าเป็นรูปธรรมมากขึ้น แม้มีสีนํ้าเงินเส้นเดียว แต่ผ่านเขตซีบีดี และการใช้รถไฟฟ้าเหมือนเมืองใหญ่ๆทั่วโลก ส่งผลให้ตลาดคอนโดฯมีความซับซ้อนมากขึ้น เกิดความต้องการบ้านหลังที่สอง เป็นคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า กล่าวได้ว่าระบบการเดินทางทำให้รสนิยมการอยู่อาศัยของคนเปลี่ยนไป”

“ที่สำคัญราคาที่ดินในย่านซีบีดี ปรับตัวสูงขึ้น คอนโดฯปรับจากขนาด 1 ห้องนอน 40 ตร.ม. เหลือ 1 ห้องนอน 22 ตร.ม. แต่ยังเป็นราคาเดิมได้ทาวน์เฮาส์ ต้อง 16 ตร.ว.เป็นอย่างตํ่า บ้านเดี่ยวก็ต้อง 50ตร.ว. เป็นอย่างตํ่า พอราคาปรับสูงขึ้นคนก็จับต้องไม่ได้ ความต้องการในตลาดคอนโดฯ จึงเพิ่มขึ้น”

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,296 วันที่ 14 - 16 กันยายน พ.ศ. 2560


คอนโดมิเนียม เศรษฐี ซูเปอร์ลักชัวรี