July 22, 2019
- WWW.SETTRADE.COM -  SET  1,730.67  -4.43  -0.26%         Value  15,638.07  Mil.Baht         SET50  1,143.79  -4.11  -0.36%         Value  8,810.72  Mil.Baht         SET100  2,537.51  -9.04  -0.35%         Value  11,565.50  Mil.Baht         sSET  825.78  -0.89  -0.11%         Value  571.89  Mil.Baht         SETCLMV  1,107.59  -2.29  -0.21%         Value  3,570.39  Mil.Baht         SETHD  1,263.29  +1.68  +0.13%         Value  2,687.77  Mil.Baht         SETTHSI  1,095.53  -4.40  -0.40%         Value  7,199.20  Mil.Baht         SETWB  1,065.97  -8.13  -0.76%         Value  3,342.46  Mil.Baht         mai  375.62  +0.44  +0.12%         Value  465.32  Mil.Baht             AGRO  460.96  -3.11  -0.67%       AGRI  197.88  -0.41  -0.21%       FOOD  13,262.06  -93.32  -0.70%           CONSUMP  105.38  -0.01  -0.01%       FASHION  679.59  -0.15  -0.02%       HOME  27.44  -0.07  -0.25%       PERSON  255.64  +0.65  +0.25%           FINCIAL  195.58  -0.04  -0.02%       BANK  515.76  +0.21  +0.04%       FIN  4,317.99  -17.02  -0.39%       INSUR  11,778.83  +34.68  +0.30%           INDUS  113.85  -0.53  -0.46%       AUTO  457.39  +1.68  +0.37%       IMM  46.25  +0.12  +0.26%       PAPER  3,150.71  +28.13  +0.90%       PETRO  1,082.25  -5.99  -0.55%       PKG  3,288.70  -13.78  -0.42%       STEEL  28.17  -0.36  -1.26%           PROPCON  143.53  -0.11  -0.08%       CONMAT  11,442.62  +25.46  +0.22%       PROP  304.65  -0.72  -0.24%       PF&REIT  239.60  +0.35  +0.15%       CONS  101.61  -1.06  -1.03%           RESOURC  228.44  -0.13  -0.06%       ENERG  26,052.77  -14.52  -0.06%       MINE  7.69  0.00  0.00%           SERVICE  540.76  -3.24  -0.60%       COMM  44,969.16  -54.66  -0.12%       HELTH  5,625.81  -2.80  -0.05%       MEDIA  62.55  -0.24  -0.38%       PROF  148.75  -1.70  -1.13%       TOURISM  582.21  -2.82  -0.48%       TRANS  410.07  -5.12  -1.23%           TECH  184.18  -0.19  -0.10%       ETRON  1,237.26  -8.23  -0.66%       ICT  182.15  -0.10  -0.05%       TFEX       SET50 Index Futures       S50N19  1,146.0  -3.5  4        S50Q19  1,139.8  -8.7  1        S50U19  1,141.1  -4.4  27,429        S50Z19  1,141.7  -4.4  1,993        S50H20  1,137.9  -3.8  373        S50M20  1,134.3  -3.8  94      Sector Index Futures       BANKU19  -  -  -        COMMU19  -  -  -        ENERGU19  -  -  -        FOODU19  -  -  -        ICTU19  -  -  -      Single Stock Futures       AAVU19  -  -  -        ADVANCU19  213.70  +0.20  53        AEONTSU19  -  -  -        AMATAU19  23.83  -0.21  306        AOTU19  72.27  -1.21  156        APU19  8.12  -0.03  2,006        BAU19  -  -  -        BANPUU19  14.50  -  142        BAYU19  -  -  -        BBLU19  188.75  -0.75  60        BCHU19  -  -  -        BCPU19  -  -  -        BCPGU19  18.93  -0.06  57        BDMSU19  -  -  -        BEAUTYU19  3.90  -  34        BECU19  10.35  +0.02  32        BEMU19  10.71  -0.23  66        BGRIMU19  -  -  -        BHU19  -  -  -        BJCU19  51.50  -  163        BLAU19  25.95  -  1        BLANDU19  -  -  -        BTSU19  12.52  -0.14  132        CBGU19  77.18  -1.26  50        CENTELU19  34.83  -  1        CHGU19  -  -  -        CKU19  28.00  -  107        CKPU19  6.78  -0.16  8        COM7U19  -  -  -        CPALLU19  -  -  300        CPFU19  28.79  -0.22  104        CPNU19  73.90  -0.10  5        DELTAU19  -  -  -        DTACU19  58.21  +0.66  115        EAU19  53.75  -0.25  1        EARTHU19  -  -  -        EGCOU19  -  -  -        EPGU19  -  -  -        ERWU19  -  -  -        ESSOU19  -  -  -        GFPTU19  -  -  -        GLOBALU19X  -  -  100        GLOWU19  87.60  -1.17  1        GPSCU19  69.37  +0.05  4        GULFU19  126.00  -2.00  41        GUNKULU19X  3.26  +0.03  4,083        HANAU19  27.42  -0.04  24        HMPROU19  -  -  100        ICHIU19  7.71  +0.26  12        INTUCHU19  -  -  -        IRPCU19  4.97  +0.04  1,543        ITDU19  2.36  -  45        IVLU19  41.26  -0.57  203        JASU19  7.60  -0.24  27,358        KBANKU19  179.18  -1.42  416        KCEU19  -  -  -        KKPU19  -  -  -        KTBU19  19.70  +0.10  1,313        KTCU19  41.85  -0.44  9        LHU19  11.00  +0.01  1        LPNU19  7.28  -  114        MAJORU19  -  -  -        MEGAU19  -  -  -        MINTU19  40.99  -1.51  1,593        MTCU19  -  -  -        ORIU19  9.64  -0.01  15        PLANBU19  8.81  -  512        PRMU19  -  -  -        PSHU19  -  -  -        PSLU19  9.59  -0.04  94        PTGU19  20.91  -0.20  413        PTTU19  -  -  -        PTTEPU19  133.80  +0.10  3        PTTGCU19  60.63  -0.15  7        QHU19  2.92  -0.06  542        RATCHU19  -  -  -        ROBINSU19  -  -  60        RSU19  16.63  +0.32  309        SU19  3.73  -0.15  1,060        SAMARTU19  -  -  500        SAWADU19X  -  -  60        SCBU19  138.65  -1.33  51        SCCU19  -  -  -        SGPU19  -  -  -        SIRIU19  1.47  -  17        SPALIU19  -  -  -        SPCGU19  18.99  +0.05  1        SPRCU19  10.42  +0.14  1,026        STAU19  -  -  -        STECU19  -  -  100        STPIU19  9.90  +0.06  501        SUPERU19  0.78  +0.01  3,050        TASCOU19  -  -  100        TCAPU19  -  -  250        THAIU19  -  -  -        THANIU19  7.26  -0.02  1,005        THCOMU19  -  -  -        TISCOU19  -  -  -        TKNU19  9.80  +0.39  2,623        TMBU19  1.94  -0.01  1,216        TOPU19  70.00  +0.25  24        TPIPLU19  -  -  -        TRUEU19  6.65  -0.08  6,011        TTAU19  6.90  +0.05  25        TTCLU19  10.05  -0.28  18        TTWU19  -  -  -        TUU19  19.56  +0.18  1,068        TVOU19  -  -  -        UNIQU19  -  -  -        VGIU19  9.90  -0.09  503        VNGU19  -  -  -        WHAU19  4.72  -0.03  2,519      GF10 Futures       GF10Q19  20,960  -160  11,714        GF10V19  21,030  -150  5,048        GF10Z19  21,080  -150  1,797      GF50 Futures       GFQ19  20,980  -130  307        GFV19  21,030  -130  244        GFZ19  21,100  -130  84      Gold Online Futures       GOU19  1,434.90  -12.30  23,175      GOLD-D       GDU19  1,435.50  -13.51  16      USD Futures       USDN19  30.86  +0.11  2        USDQ19  30.85  +0.09  1        USDU19  30.75  +0.05  612        USDZ19  30.71  +0.05  116      BB3 Futures       BB3U19  -  -  -        BB3Z19  -  -  -      TGB5 Futures       TGB5U19  -  -  -        TGB5Z19  -  -  -      RSS3 Futures       RSS3N19  -  -  -        RSS3Q19  -  -  -        RSS3U19  -  -  -        RSS3V19  -  -  -        RSS3X19  -  -  -        RSS3Z19  -  -  -        RSS3F20  -  -  -      RSS3D Futures       RSS3DN19  -  -  -        RSS3DQ19  -  -  -        RSS3DU19  -  -  -        RSS3DV19  -  -  -        RSS3DX19  -  -  -        RSS3DZ19  -  -  -        RSS3DF20  -  -  -      Index Options       Most Active Call Volume       S50U19C1175  6.8  -1.0  250        S50U19C1150  14.3  -1.7  128        S50U19C1200  3.0  -0.7  28        S50U19C1125  29.0  -2.0  17        S50Z19C1200  8.8  +0.9  7      Most Active Put Volume       S50U19P1125  12.3  +2.1  198        S50U19P1100  6.3  +0.9  116        S50U19P1050  1.8  +0.2  74        S50U19P1075  3.3  +0.4  55        S50U19P1150  23.0  +2.3  32      ---     TFEX ชวนแข่งขันส่งคำสั่งซื้อขายอนุพันธ์ด้วย Algorithmic Trading เทรดด้วยเงินจำลอง บนตลาดเสมือนจริง ชิงรางวัลกว่า 100,000 บาท แข่งขันแบบออนไลน์ได้จากทุกที่ และพบ TFEX Buddy ที่จะช่วยให้คำแนะนำกลยุทธ์การซื้อขายใน TFEX สมัครวันนี้-31 ก.ค. ที่ www.TFEX.co.th    ---    

คอนโดฯซูเปอร์ลักชัวรีโต รสนิยมเศรษฐีเปลี่ยน‘ซื้อจริงอยู่เอง-ลงทุน’

16 Sep 2017
อ่าน 85 ครั้ง
ช่วง 2-3 ปีหลังที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี หรือราคาขายตารางเมตรละ 3 แสนบาท ค่อนข้างบูม ลูกค้าระดับบนให้การตอบรับสูง บริษัทพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์รายใหญ่ๆ ลงมาเล่นในตลาดนี้กัน แต่ละโครงการชูจุดขายอยู่ในทำเลย่านธุรกิจ ใจกลางเมือง เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า ซึ่ง นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม ให้สัมภาษณ์ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงภาพรวมตลาดคอนโดฯ หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย มีความกังวลจะเกิดภาวะฟองสบู่อสังหาฯอีกครั้ง

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต

++ภาพรวมตลาดคอนโดฯหรู
ครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดบนมีมูลค่าประมาณ 1.98 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 16% ในเชิงจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น 8% และในส่วนนี้เป็นคอนโดฯพรีเมียมประมาณ 1.06 แสนล้านบาท หรือ 56% ของตลาดรวม โดยตลาดคอนโดฯ โตจากตลาดบน หรือ ราคาเกิน 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป คือโตประมาณ 90% ถ้าเทียบสัดส่วนกับตลาดรวมคอนโดฯ ว่าเกิดภาวะซัพพลายล้นหรือไม่ เกิดสัญญาณฟองสบู่หรือไม่นั้น ถ้าดูจำนวนยูนิตรวมราว 1.29 แสนยูนิต (กรุงเทพฯ-ปริมณฑล) จำนวนนี้เป็นยูนิตที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท (คอนโดฯ ซูเปอร์ลักชัวรี) ขึ้นไปแค่ 1,198 ยูนิตเอง หรือคิดเป็น 4% มูลค่าราวกว่า 2 หมื่นล้านบาทของมูลค่าตลาดคอนโดฯรวมเท่านั้น

“ยอมรับตลาดคอนโดฯซูเปอร์ลักชัวรีมูลค่าสูง แต่จำนวนมีไม่มากแค่กว่าพันห้องเอง (ยํ้า) และในจำนวนนี้กระจุกตัวอยู่ในรายโครงการ ผมลงในรายละเอียดให้ฟังว่ากว่าพันห้องอยู่ที่ใคร อยู่ที่อนันดา 1.2 หมื่นล้านบาท และพฤกษา 1 หมื่นล้านบาท”

++รายใหญ่สร้างระบบเตือนภัย
อย่างที่ผมยํ้าตลาดคอนโดฯ ระดับบนมีกว่าพันห้อง และถ้าดูตัวเลขย้อนหลัง ปี 2558 มีประมาณกว่า 2,400 ห้อง ส่วนปี 2559 ขึ้นประมาณ 1,090 ห้องเอง และตลาดกลุ่มนี้ ผูกติดกับทำเล ขายดีเป็นรายทำเล หากจำนวนห้องเกินกว่าศักยภาพของกลุ่มตลาด ผู้ประกอบการจะรู้ว่าเกิดภาวะล้นตลาด โดยวันนี้บริษัทชั้นนำมีการวิจัยตลาดทุกไตรมาส เช่น ทองหล่อ พฤกษาเปิดเดอะรีเซิร์ฟ ทองหล่อ ปิดการขายหมดภายใน 2 สัปดาห์ โดยราคาขาย 2.6 แสนบาทต่อตร.ม. หรือยูนิตละ 10 ล้านบาทขึ้นไปถึง 32 ล้านบาท ลูกค้ามีเจ้าของธุรกิจต่างจังหวัดที่ต้องการที่พักอาศัยในเขตซีบีดี หรือกลุ่มสตาร์ตอัพ ซึ่งคนกลุ่มนี้ไม่เก็งกำไร

เมื่อผู้ประกอบการรู้เราขายหมด ก็ไม่กล้าเติมซัพพลายใหม่เข้ามา เพราะเขารู้ว่า ดีมานด์ 100-200 ห้อง ดูดซับไปแล้วต้อง รอเวลาสักระยะจึงจะมีดีมานด์ขึ้นมา

“ตอนนี้ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ 13 บริษัท ที่ครองมาร์เก็ตแชร์สัก 61% มีระบบข้อมูลเป็นของตัวเอง มูลค่าตลาด รวมคอนโดฯกรุงเทพฯกับปริมณฑล อยู่ที่ 1.98 แสนล้านบาทเศษ ทุกคนมีข้อมูล เช่น กรณีสายสีม่วง 2-3 ปีก่อนเปิดกันเยอะ มีสินค้าเหลือขายมาก ปีนี้ (2560) แทบไม่มีใครเปิดโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ตลาดจึงเกิดภาวะสมดุลด้วยตัวเอง”

++สัดส่วนซื้อเพื่ออยู่กับลงทุน
ครึ่งต่อครึ่ง เราเคยสำรวจพบว่ากลุ่มที่ถือครองทรัพย์สินค่อนข้างมาก บางทีซื้อให้ลูก อีกอย่างเป็นแนวโน้มของเศรษฐี จากเดิมซื้อบ้าน 100 ตารางวา หรือ มีบ้าน 1 ไร่หลังใหญ่ๆ ตามชานเมือง แต่ตอนนี้รสนิยมคนกลุ่มนี้ต้องการอยู่ในคอนโดฯ ย่านทองหล่อ สุขุมวิท ตอนต้นๆ มันเป็นเรื่องรสนิยมตลาดบนที่เปลี่ยนไปจาก 10 ปีที่แล้ว

“ประเด็นหนึ่งคือ จำนวนยูนิตคอนโดฯซูเปอร์ลักชัวรีมีจำนวนไม่มาก 2.เป็นการซื้อเพื่อลงทุน ตอนนี้ตลาดกลางมีปัญหา ผู้ประกอบการในกลุ่มท็อปเทน จึงเข้าตลาดบน เพื่อให้อัตราเติบโตของบริษัทเป็นไปตาม เป้าหมาย ถ้าตลาดบนมีปัญหาก็ปรับตัวไปทำตลาดกลาง ตอนนี้ 2 ใน 3 ของตลาดอสังหาฯ เป็นตลาดกลาง ถึงแม้ไม่โตหวือหวา แต่ยังครองสัดส่วนสูงสุด ยังไงผู้ประกอบการต้องคงความเป็นผู้นำในตลาดกลางเอาไว้”

++เห็นสัญญาณไม่โอนหรือไม่
ก็มีนะ อย่างที่บอก ตลาดบนมีมูลค่า 1 ใน 4 ของตลาดรวม แต่ยูนิตไม่มาก ทำให้การแข่งขันค่อนข้างรุนแรง เพราะต้องหาตลาดที่มีสัดส่วน 4%แต่มูลค่ากว่า 24% โครงการที่จะดึงตลาดลูกค้า 4% ได้ โปรดักต์ต้องดี ทำเลต้องดึงดูด ราคาต้องสมเหตุสมผล และการบริการ แบรนดิ้งต้องชนะ ถึงจะครองลูกค้ากลุ่มนี้ได้

++สถานการณ์ตลาดวันนี้
สังเกตดูตอนนี้ท็อปเทน ปรับตัวลงมาทำตลาดทุกส่วน เพื่อรักษาความเติบโตอย่างยั่งยืนของตัวเองเอาไว้ อย่างที่ผมบอกตอนนี้ 13 บริษัทหลักในตลาดหลักทรัพย์ฯ ครองตลาดกว่า 61% หากใครไม่มีโมเดลธุรกิจที่ยืดหยุ่นพอ เวลาตลาดหดตัว มันไม่มีทางออก นี่คือเหตุผลที่ทุกคน(บริษัท) ต้องแตกตัวไปทำทุกส่วนตลาด ทุกระดับราคา ทุกสินค้า และทุกพื้นที่ ทำกรุงเทพฯอย่างเดียวไม่พอ ต้องทำตลาดต่างจังหวัดด้วย

++จะไม่เกิดปัญหาสต๊อกบวม?
ตลาดมีการปรับตัวอยู่ตลอดเวลาทั้งรายกลุ่มสินค้า รายพื้นที่อย่างรายใหญ่ 13 ราย ถ้าเขาเห็นตรงไหนโอเวอร์ซัพ พลาย ก็จะชะลอการลงทุนทันที

แบนเนอร์ชั่วโมงฐานเศรษฐกิจ01-3-1“ก่อนปี 2554 คอนโดฯเป็นผู้ร้าย พอเกิดนํ้าท่วมใหญ่ปี 2554 คอนโดฯขายดีมากเลย ประกอบกับระบบรถไฟฟ้าเป็นรูปธรรมมากขึ้น แม้มีสีนํ้าเงินเส้นเดียว แต่ผ่านเขตซีบีดี และการใช้รถไฟฟ้าเหมือนเมืองใหญ่ๆทั่วโลก ส่งผลให้ตลาดคอนโดฯมีความซับซ้อนมากขึ้น เกิดความต้องการบ้านหลังที่สอง เป็นคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า กล่าวได้ว่าระบบการเดินทางทำให้รสนิยมการอยู่อาศัยของคนเปลี่ยนไป”

“ที่สำคัญราคาที่ดินในย่านซีบีดี ปรับตัวสูงขึ้น คอนโดฯปรับจากขนาด 1 ห้องนอน 40 ตร.ม. เหลือ 1 ห้องนอน 22 ตร.ม. แต่ยังเป็นราคาเดิมได้ทาวน์เฮาส์ ต้อง 16 ตร.ว.เป็นอย่างตํ่า บ้านเดี่ยวก็ต้อง 50ตร.ว. เป็นอย่างตํ่า พอราคาปรับสูงขึ้นคนก็จับต้องไม่ได้ ความต้องการในตลาดคอนโดฯ จึงเพิ่มขึ้น”

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,296 วันที่ 14 - 16 กันยายน พ.ศ. 2560
ดาวน์โหลดอีบุ๊กแทรกข่าว-9-1


ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @thansettakij