ปลดล็อกอสังหาฯ แก้ "ก.ม.เซ้ง" ใช้สิทธิเช่าบ้าน-ที่ดิน กู้แบงก์ได้
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,292 วันที่ 31 ส.ค. - 2 ก.ย. 2560 รายงานว่า คลังเร่งสรุป “ร่างกฎหมายลีสโฮลด์” เปิดทางใช้สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยกู้แบงก์ได้ จ่อเสนอ ครม. เร็ว ๆ นี้ ... สศค. ชี้ช่วยสร้างมูลค่า กระตุ้นเศรษฐกิจ วงการอสังหาริมทรัพย์จับตากลุ่มทุนใหญ่ พัฒนาโครงการยักษ์จากการเช่าที่ดินย่านกลางเมืองได้รับอานิสงส์ก่อน โดยเฉพาะ “โปรเจ็กต์มิกซ์ยูส” ตามที่ นายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง มีนโยบายปลดล็อกสิทธิการเช่าที่อยู่อาศัย ให้เทียบเคียงกับสิทธิการเช่าที่ดิน เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ด้วยการยกร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. ... หรือ “ลีสโฮลด์ (leasehold)” เพื่อสร้างความเชื่อมั่นต่อนักลงทุนและกระตุ้นให้เศรษฐกิจหมุนเวียนอีกทางหนึ่งนั้น
[caption id="attachment_162992" align="aligncenter" width="396"]
นายกฤษฎา จีนะวิจารณะ[/caption]
ล่าสุด นายกฤษฎา จีนะวิจารณะ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงความคืบหน้าในการยกร่างกฎหมายฉบับดังกล่าว ว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างรอความเห็นจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง โดย สศค. จะขยายเวลารับฟังถึงสิ้นเดือน ส.ค. นี้ (เดิมสิ้นสุดเดือน มิ.ย. 2560) เนื่องจากหน่วยงานที่มีความเกี่ยวข้องยังเสนอความเห็นเข้ามาน้อย จากนั้นจะนำเสนอรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อให้คณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาต่อไป
ปัจจุบัน กฎหมายที่บังคับใช้เพื่อการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แยกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ
1.เช่าเพื่อที่อยู่อาศัย : เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยกฎหมายระบุให้สิทธิการเช่าไม่เกิน 30 ปี (ต่อได้อีก 30 ปี) สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าเสียชีวิตสัญญาเช่านั้นจะระงับลง ห้ามเช่าช่วง และสิทธิการเช่าไม่สามารถเป็นหลักประกัน (กู้ธนาคารได้)
2.การเช่าเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม : ขึ้นกับ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ที่มีข้อกำหนดยืดหยุ่นกว่าการเช่าเพื่อที่อยู่อาศัย เช่น สิทธิการเช่าไม่เกิน 50 ปี ต่อได้ 50 ปี (เดิม 30 ปี ต่อ 30 ปี) การเช่าช่วงตกทอดแก่ทายาทได้สิทธิการเช่าเป็นหลักประกันได้ เป็นต้น
ผู้อำนวยการ สศค. ย้ำว่า ร่าง พ.ร.บ.ใหม่ มีประโยชน์มาก เพราะทำให้สินทรัพย์ในกลุ่มการเช่าเพื่อที่อยู่อาศัยมีมูลค่ามากขึ้น โดยหลักการทรัพย์อิงสิทธิ เริ่มจากให้เจ้าของที่ดินไปจดทะเบียนสิทธิการเช่าที่กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย จะทำให้ผู้เช่าสามารถนำที่ดิน (เช่า) ไปทำอะไรก็ได้ แต่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของที่ดิน “เป็นหลักการเดียวกับการเช่า แต่มันทำให้มีมูลค่ามากกว่า คนที่ได้ไปสบายใจมากกว่า ทำอะไรได้หลายอย่าง เช่น นำไปพัฒนาต่อ นำไปโอนสิทธิต่อได้ ไปเป็นหลักประกันการขอสินเชื่อได้ เป็นต้น”
ทั้งนี้ กระทรวงการคลังเสนอ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 โดยให้ขยายเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 50 ปี แต่เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมเท่านั้น ส่วนกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิที่กำลังยกร่างเป็นการเช่าที่ดินอาคารเพื่อการทั่วไป แต่กำหนดระยะเวลาเช่าไม่เกิน 30 ปี เหมือนเดิม ซึ่งเป็นระบบที่ดินที่ใช้กันทั่วโลก เรียกกันในชื่อ “leasehold” โดยกฎหมายนี้ไม่มีผลต่อราคาที่ดิน แต่เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากที่ดินให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจ เป็นผลดีต่อทุกคน ไม่ได้เอื้อประโยชน์กลุ่มทุน
ขณะที่ แหล่งข่าวจากกระทรวงมหาดไทย กล่าวว่า กฎหมายนี้เป็นการขยายพื้นที่ ขยายโอกาส เปรียบเหมือนการแปลงสิทธิเป็นทุน โดยกำหนดให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ใน “โฉนดที่ดินและเจ้าของอาคารชุด” ไปยื่นจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ ได้การจดทะเบียน ก็เพื่อประโยชน์ในการใช้สิทธิโฉนดที่ดินหรือห้องชุด โดยสิทธิดังกล่าว ผู้จดทะเบียนสัญญาหรือผู้รับสิทธิสามารถเอาสิทธิไปเช่าช่วงจำนองเป็นหลักประกัน รวมถึงตกทอดเป็นมรดกได้ เป็นต้น
เมื่อมีกฎหมายนี้รองรับจะช่วยทำให้ทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ที่ดินหรือห้องชุด มีมูลค่าสูงขึ้น เช่น นาย ก. มีที่ดินและห้องชุด ปัจจุบันอาจจะปล่อยให้เช่าได้ห้องละ 7,000-8,000 บาท/เดือน แต่ถ้าจดทะเบียนอิงสิทธิ์ ราคาอาจจะปรับขึ้นเป็น 10,000-12,000 บาท เพราะผู้เช่าสามารถนำสิทธิไปทำประโยชน์ต่อได้ เช่น ปล่อยเช่าช่วงหรือขายสิทธิต่อได้ ภายในช่วงเวลาที่เจ้าของกรรมสิทธิ์จดทะเบียนเช่าสิทธิไว้ แต่สูงสุดไม่เกิน 30 ปี
“ผลของร่างกฎหมายนี้ ทำให้มูลค่าสินทรัพย์เกิดการหมุนเวียนหลายทอด เป็นการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน กระตุ้นเศรษฐกิจ เพิ่มรายได้เข้ารัฐจากการจดสัญญาเช่าสิทธิ เป็นประโยชน์ทั้งกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ (กฎหมายเรียกว่า ผู้ให้) และผู้รับช่วง (กฎหมายเรียกว่า ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ)”
ทั้งนี้ กระทรวงมหาดไทยได้ส่งความเห็นเสนอให้ควรนำหลักการเรื่อง “กฎหมายการขายอาคารชุด ที่ให้ต่างด้าวถือครองพื้นที่ได้ไม่เกิน 49% (ของจำนวนยูนิตรวมของโครงการ)” ร่วมพิจารณาประกอบด้วย เพื่อเป็นการคุ้มครองให้การอยู่อาศัยร่วมกันเป็นไปด้วยความสงบสุข ป้องกันร่างกฎหมายใหม่นี้ที่จะออกมา ซึ่งอาจทำให้ต่างชาติถือครองเกินที่กำหนด รวมทั้งให้เอาหลักการของ พ.ร.บ.จัดสรรฯ ที่ระบุ ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ต้องอยู่ในข่าย ก.ม.จัดสรรฯ มาพิจารณาใน ร่าง พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ นี้ด้วย
ด้าน ผู้บริหารระดับสูงบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ให้ความเห็นว่า ร่างกฎหมายฉบับดังกล่าวจะมีผลทางบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แน่นอน แต่กลุ่มที่จะได้ประโยชน์ลำดับแรก ๆ คือ กลุ่มทุนใหญ่ที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ด้วยการเช่าที่ในเขตซีบีดี (ย่านธุรกิจกลางเมือง) โดยเฉพาะกลุ่มทีซีซี แอสเสท ของ คุณเจริญ (สิริวัฒนภักดี ประธานกลุ่มทีซีซี) ที่ทำสัญญาเช่าที่ในเขตซีบีดีไว้หลายแปลง เพื่อพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูส (ผสมผสาน) มีทั้งโรงแรม ศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียม เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจของ “ฐานเศรษฐกิจ” พบว่า กลุ่มทีซีซีได้ทำสัญญาเช่าที่ดินในเขตซีบีดี เพื่อพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 4 โครงการ, กลุ่มคันทรี 1 โครงการ, กลุ่มเซ็นทรัลร่วมกับดุสิตธานี 1 โครงการ และโครงการหอชมเมือง นอกจากนี้ ยังมีที่ดินแปลงใหญ่ของรัฐวิสาหกิจ ที่รอเปิดประมูลให้เอกชนเช่าพัฒนาอีกหลายทำเล เช่น สถานีมักกะสัน บริเวณการท่าเรือ เป็นต้น ซึ่งจะได้รับอานิสงส์ หาก ก.ม.ทรัพย์อิงสิทธิ บังคับใช้
อนึ่ง หอการค้าร่วมต่างประเทศ เคยทำหนังสือปกขาวเสนอรัฐบาลในปี 2554 ให้แก้กฎหมายเปิดทางให้ขยายสิทธิการเช่าที่ในเมืองนาน 50 ปี เช่นเดียวกัน การเช่าที่พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
[caption id="attachment_162992" align="aligncenter" width="396"]
ล่าสุด นายกฤษฎา จีนะวิจารณะ ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงความคืบหน้าในการยกร่างกฎหมายฉบับดังกล่าว ว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างรอความเห็นจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง โดย สศค. จะขยายเวลารับฟังถึงสิ้นเดือน ส.ค. นี้ (เดิมสิ้นสุดเดือน มิ.ย. 2560) เนื่องจากหน่วยงานที่มีความเกี่ยวข้องยังเสนอความเห็นเข้ามาน้อย จากนั้นจะนำเสนอรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อให้คณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาต่อไป
ปัจจุบัน กฎหมายที่บังคับใช้เพื่อการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แยกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ
1.เช่าเพื่อที่อยู่อาศัย : เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยกฎหมายระบุให้สิทธิการเช่าไม่เกิน 30 ปี (ต่อได้อีก 30 ปี) สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าเสียชีวิตสัญญาเช่านั้นจะระงับลง ห้ามเช่าช่วง และสิทธิการเช่าไม่สามารถเป็นหลักประกัน (กู้ธนาคารได้)
2.การเช่าเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม : ขึ้นกับ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ที่มีข้อกำหนดยืดหยุ่นกว่าการเช่าเพื่อที่อยู่อาศัย เช่น สิทธิการเช่าไม่เกิน 50 ปี ต่อได้ 50 ปี (เดิม 30 ปี ต่อ 30 ปี) การเช่าช่วงตกทอดแก่ทายาทได้สิทธิการเช่าเป็นหลักประกันได้ เป็นต้น
ผู้อำนวยการ สศค. ย้ำว่า ร่าง พ.ร.บ.ใหม่ มีประโยชน์มาก เพราะทำให้สินทรัพย์ในกลุ่มการเช่าเพื่อที่อยู่อาศัยมีมูลค่ามากขึ้น โดยหลักการทรัพย์อิงสิทธิ เริ่มจากให้เจ้าของที่ดินไปจดทะเบียนสิทธิการเช่าที่กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย จะทำให้ผู้เช่าสามารถนำที่ดิน (เช่า) ไปทำอะไรก็ได้ แต่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของที่ดิน “เป็นหลักการเดียวกับการเช่า แต่มันทำให้มีมูลค่ามากกว่า คนที่ได้ไปสบายใจมากกว่า ทำอะไรได้หลายอย่าง เช่น นำไปพัฒนาต่อ นำไปโอนสิทธิต่อได้ ไปเป็นหลักประกันการขอสินเชื่อได้ เป็นต้น”
ทั้งนี้ กระทรวงการคลังเสนอ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 โดยให้ขยายเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 50 ปี แต่เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมเท่านั้น ส่วนกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิที่กำลังยกร่างเป็นการเช่าที่ดินอาคารเพื่อการทั่วไป แต่กำหนดระยะเวลาเช่าไม่เกิน 30 ปี เหมือนเดิม ซึ่งเป็นระบบที่ดินที่ใช้กันทั่วโลก เรียกกันในชื่อ “leasehold” โดยกฎหมายนี้ไม่มีผลต่อราคาที่ดิน แต่เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากที่ดินให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจ เป็นผลดีต่อทุกคน ไม่ได้เอื้อประโยชน์กลุ่มทุน
ขณะที่ แหล่งข่าวจากกระทรวงมหาดไทย กล่าวว่า กฎหมายนี้เป็นการขยายพื้นที่ ขยายโอกาส เปรียบเหมือนการแปลงสิทธิเป็นทุน โดยกำหนดให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ใน “โฉนดที่ดินและเจ้าของอาคารชุด” ไปยื่นจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ ได้การจดทะเบียน ก็เพื่อประโยชน์ในการใช้สิทธิโฉนดที่ดินหรือห้องชุด โดยสิทธิดังกล่าว ผู้จดทะเบียนสัญญาหรือผู้รับสิทธิสามารถเอาสิทธิไปเช่าช่วงจำนองเป็นหลักประกัน รวมถึงตกทอดเป็นมรดกได้ เป็นต้น
เมื่อมีกฎหมายนี้รองรับจะช่วยทำให้ทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ที่ดินหรือห้องชุด มีมูลค่าสูงขึ้น เช่น นาย ก. มีที่ดินและห้องชุด ปัจจุบันอาจจะปล่อยให้เช่าได้ห้องละ 7,000-8,000 บาท/เดือน แต่ถ้าจดทะเบียนอิงสิทธิ์ ราคาอาจจะปรับขึ้นเป็น 10,000-12,000 บาท เพราะผู้เช่าสามารถนำสิทธิไปทำประโยชน์ต่อได้ เช่น ปล่อยเช่าช่วงหรือขายสิทธิต่อได้ ภายในช่วงเวลาที่เจ้าของกรรมสิทธิ์จดทะเบียนเช่าสิทธิไว้ แต่สูงสุดไม่เกิน 30 ปี
“ผลของร่างกฎหมายนี้ ทำให้มูลค่าสินทรัพย์เกิดการหมุนเวียนหลายทอด เป็นการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน กระตุ้นเศรษฐกิจ เพิ่มรายได้เข้ารัฐจากการจดสัญญาเช่าสิทธิ เป็นประโยชน์ทั้งกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ (กฎหมายเรียกว่า ผู้ให้) และผู้รับช่วง (กฎหมายเรียกว่า ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ)”
ทั้งนี้ กระทรวงมหาดไทยได้ส่งความเห็นเสนอให้ควรนำหลักการเรื่อง “กฎหมายการขายอาคารชุด ที่ให้ต่างด้าวถือครองพื้นที่ได้ไม่เกิน 49% (ของจำนวนยูนิตรวมของโครงการ)” ร่วมพิจารณาประกอบด้วย เพื่อเป็นการคุ้มครองให้การอยู่อาศัยร่วมกันเป็นไปด้วยความสงบสุข ป้องกันร่างกฎหมายใหม่นี้ที่จะออกมา ซึ่งอาจทำให้ต่างชาติถือครองเกินที่กำหนด รวมทั้งให้เอาหลักการของ พ.ร.บ.จัดสรรฯ ที่ระบุ ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ต้องอยู่ในข่าย ก.ม.จัดสรรฯ มาพิจารณาใน ร่าง พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ นี้ด้วย
ด้าน ผู้บริหารระดับสูงบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ให้ความเห็นว่า ร่างกฎหมายฉบับดังกล่าวจะมีผลทางบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แน่นอน แต่กลุ่มที่จะได้ประโยชน์ลำดับแรก ๆ คือ กลุ่มทุนใหญ่ที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ด้วยการเช่าที่ในเขตซีบีดี (ย่านธุรกิจกลางเมือง) โดยเฉพาะกลุ่มทีซีซี แอสเสท ของ คุณเจริญ (สิริวัฒนภักดี ประธานกลุ่มทีซีซี) ที่ทำสัญญาเช่าที่ในเขตซีบีดีไว้หลายแปลง เพื่อพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูส (ผสมผสาน) มีทั้งโรงแรม ศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียม เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจของ “ฐานเศรษฐกิจ” พบว่า กลุ่มทีซีซีได้ทำสัญญาเช่าที่ดินในเขตซีบีดี เพื่อพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 4 โครงการ, กลุ่มคันทรี 1 โครงการ, กลุ่มเซ็นทรัลร่วมกับดุสิตธานี 1 โครงการ และโครงการหอชมเมือง นอกจากนี้ ยังมีที่ดินแปลงใหญ่ของรัฐวิสาหกิจ ที่รอเปิดประมูลให้เอกชนเช่าพัฒนาอีกหลายทำเล เช่น สถานีมักกะสัน บริเวณการท่าเรือ เป็นต้น ซึ่งจะได้รับอานิสงส์ หาก ก.ม.ทรัพย์อิงสิทธิ บังคับใช้
อนึ่ง หอการค้าร่วมต่างประเทศ เคยทำหนังสือปกขาวเสนอรัฐบาลในปี 2554 ให้แก้กฎหมายเปิดทางให้ขยายสิทธิการเช่าที่ในเมืองนาน 50 ปี เช่นเดียวกัน การเช่าที่พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม