อสังหารายย่อยอยู่ยาก โดนรายใหญ่ทุบน่วม-ดิ้นปรับรูปแบบโครงการ

2 September 2017






กูรูอสังหาฯฟันธงสถานการณ์ไม่เป็นใจผู้ประกอบการรายกลาง-รายย่อย รายใหญ่ระดับท็อปเทนปรับพอร์ต เพิ่มความยืดหยุ่นลงได้ทุกเซ็กเมนต์ราคา ทั้งภาพลักษณ์แบรนด์ดีกว่า ศูนย์ข้อมูลวิจัยฯแอเรียพบกลางปี 60 หน่วยขายลดลงเกือบ 2 พันหน่วย ปัจจัยหลักแบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ รองลงมาขายไม่ออก

นายธงชัย ปิยสันติวงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ทีเนอร์จี้ จำกัด นักกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าสถานการณ์อสังหา ริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่เอื้อกับผู้ประกอบการรายกลางและรายย่อย ด้วยปัจจัย 3 ประเด็นดังนี้

1. ลูกค้าจะเลือกซื้อโครงการที่มีแบรนด์ที่รู้จักคุ้นเคย ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นของบริษัทอสังหาฯชั้นนำของตลาด ที่มีงบประมาณในการสร้างแบรนด์ นอกจากนั้นรายใหญ่ยังมีโปรโมชันหนักๆ เพื่อกระตุ้นยอดขาย ทำให้ราคาไม่ต่างจากรายกลางหรือรายย่อยมากนัก 2. รายย่อยถึงแม้จะมียอดขาย แต่การยื่นขอสินเชื่อบ้านของลูกค้าจะได้ไม่สูงนัก ดังนั้นที่ผ่านมาจะเห็นยอดปฏิเสธสินเชื่อของกลุ่มนี้ค่อนข้างสูงถึง 50% และ 3. ภาวะเศรษฐกิจยังชะลอตัวต่อเนื่อง จากภาวะหนี้ครัวเรือน มีผลต่อสถานะของลูกค้าระดับกลางและล่าง ไม่สามารถกู้ได้หรือได้วงเงินเพียงบางส่วน

ทั้งนี้กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นคอนโดฯหรือบ้านหลังแรกถือเป็นฐานใหญ่ของตลาด ยังคงไม่สดใส ขณะที่ที่อยู่อาศัยในเมืองยังมีอัตราเติบโต ไม่ว่าจะเป็นคอนโด มิเนียมหรู ตารางเมตรละ 2-3 แสนบาท หรือบ้านหรู หลังละ 20-30 ล้านบาท โดยกลุ่มลูกค้าจะเป็นเศรษฐี ซื้อเพื่อเป็นการลงทุน และเป็นการซื้อด้วยเงินสดค่อนข้างสูง ประมาณ 50% จึงเป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการทุกรายหันมาพัฒนาสินค้าแพงเข้าสู่ตลาด แต่ผู้ซื้อจะจำกัดไม่กี่แบรนด์ ดังนั้นบริษัทที่พัฒนาโครงการต้องมีความชำนาญ เช่น บริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียง เคยมีโครงการที่พัฒนามาแล้ว

“ภาพรวมตลาดครึ่งปีหลังนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่จะถล่มตลาดเพื่อเสริมรายได้ เป็นการดึงรายได้ของบริษัทรายเล็ก แต่ผลประกอบการของบริษัทใหญ่ในปีนี้รายได้และกำไรไม่สวยงามตามภาวะเศรษฐกิจ” นายธงชัยกล่าวพร้อมยํ้าว่า

“ถึงอย่างไรตลาดอสังหาฯ ปีนี้ไม่เลวร้ายเหมือนในอดีต แต่ปีหน้าทั้งปีสถานการณ์จะยังคงเป็นอย่างนี้คือ ทรงตัว แต่ถ้ามีการเลือกตั้งบรรยากาศเศรษฐกิจก็จะดีขึ้น ส่งผลตลาดอสังหาฯ ดีขึ้นด้วย แต่ถ้าไม่มีการเลือกตั้งก็อาจจะทรงๆ ทรุดๆ เพราะลูกค้าเกรดเอ หมดแล้ว ปีหน้าเกรด บี ก็ค่อยๆหมดไป ต้องการคัดเกรดลูกค้าที่เหลือกัน”

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต



นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เผยว่า ปัจจุบันตลาดกลางล่างมีปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือน ทุกบริษัทชะลอไม่รุกหนัก แต่หันไปทำตลาดบนที่ไม่มีปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือน เป็นการปรับพอร์ตของผู้ประกอบการขนาดใหญ่เข้าสู่ภาวะสมดุล ทำให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์แข็งแรงเมื่อเทียบกับปี 2540 เพราะสมัยนั้นบริษัทผู้ประกอบการไม่มีข้อมูลวิจัยตลาดรองรับ ใช้ความมั่นใจผู้ประกอบการล้วนๆ ทำให้พัฒนาสินค้าออกมาจนล้นตลาด

“วันนี้ท็อปเทน ปรับตัวลงมาทำตลาดทุกส่วน เพื่อรักษาความเติบโตอย่างยั่งยืนของตัวเองเอาไว้ หากใครไม่มีโมเดลธุรกิจที่ยืดหยุ่นพอ เวลาตลาดหดตัว มันไม่มีทางออก นี่คือเหตุผลที่ทุกคน (บริษัท) ต้องแตกตัวไปทำทุกส่วนตลาด ทุกระดับราคา ทุกสินค้า และทุกพื้นที่ ทำกรุงเทพฯอย่างเดียวไม่พอ ต้องทำตลาดต่างจังหวัดด้วย ทำให้ 13 บริษัทหลักในตลาดหลักทรัพย์ฯ ครองตลาดกว่า 61%”

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เผยข้อมูลจากการสำรวจสินค้าหรือโครงการที่หยุดการขาย คือสินค้าที่แสดงให้เห็นถึงภาวะที่
ยํ่าแย่ ไม่สามารถขายออกได้ เป็นดัชนีสำคัญอันหนึ่งของตลาดที่อยู่อาศัย พบว่า ณ สิ้นปี 2559 มีจำนวน 165 โครงการ 47,256 หน่วย มูลค่า 118,155 ล้านบาท แต่ ณ กลางปี 2560 มีจำนวน 179 โครงการ 45,499 หน่วย มูลค่า 117,984 ล้านบาท จำนวนโครงการที่เพิ่ม 14 โครงการ คิดเป็น 8% แต่หน่วยขายลดลง 1,757 หน่วย หรือ-4% ส่วนมูลค่าลดลง 171 ล้านบาทหรือ -0.1%

สาเหตุของการหยุดการขายนั้น ปัจจัยสำคัญอันดับแรกคือสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ มีจำนวน 44 โครงการ 2. ขายไม่ออก ไม่มีคนซื้อ รูปแบบสินค้าไม่เหมาะ มี 34 โครง การ 3. โครงการไม่ผ่าน อีไอเอ จำนวน 41 โครงการ ที่เหลือ นอกจากนี้ เป็นการรอปรับราคา เปลี่ยนรูปแบบ โครงการ ทำเลที่ตั้ง เป็นต้น

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,292
วันที่ 31 สิงหาคม - 2 กันยายน พ.ศ. 2560


อสังหา รายย่อย รายใหญ่