AREAเผยผลสำรวจตลาดอสังหากลางปี60 และแนวโน้มปี61คอนโดคงเป็นหลัก

13 August 2017






AREAนำเสนอผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยกลางปี 2560 และแนวโน้มปี 2561 ชี้อุปทานเปิดตัวใหม่ปี 2559 จำนวน 110,577 หน่วย เพิ่ม 2.4% จากปี 2558 มูลค่าการเปิดตัว จำนวน 382,110 ล้าน ลดลง-12.2% จากปี 2558 ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดเป็น 3.456 ล้านบาท

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส นำเสนอผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย กลางปี 2560 และแนวโน้มปี 2561 สรุปได้ว่า จำนวนอุปทานเปิดตัวใหม่ปี 2559 จำนวนหน่วย 110,577 หน่วย เพิ่ม 2.4% จากปี 2558 มูลค่าการเปิดตัว จำนวน 382,110 ล้านบาท ลด -12.2% จากปี 2558 ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดเป็น 3.456 ล้านบาท จาก ณ สิ้นปี 2558 ที่ราคา 4.029 ล้านบาท ลดลง 14.2% อุปทานคงเหลือทั้งตลาดเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2558 ประมาณ 7.2% จาก 171,905 หน่วย ณ สิ้นปี 2558 เป็น 184,329 หน่วย เพิ่มขึ้น 12,424 หน่วย

1. บ้านเดี่ยว อุปทานคงเหลือ 39,527 หน่วย ลดลง -0.8% จากสิ้นปี 2558 มียอดขายได้ปี 2559 จำนวน 12,455 หน่วย เพิ่ม 2.7% จากปี 55 มีอุปทานเปิดใหม่ 12,146 หน่วย หากเทียบยอดขายแล้วอาจต้องใช้เวลาประมาณ 56 เดือน ซึ่งลดลงจากกลางปี 2559 เล็กน้อย



2. ทาวน์เฮ้าส์ อุปทานคงเหลือ 54,654 หน่วย เพิ่ม 11.5% จากสิ้นปี 2558 มียอดขายปี 2559 จำนวน 24,277 หน่วย ลดลงจากปี 2558 จำนวน 2,868 หน่วย (-10.6%) มีอุปทานเปิดใหม่ 29,932 หน่วย หากเทียบยอดขายอาจต้องใช้เวลา 34 เดือน ซึ่งเพิ่มขึ้นจากกลางปี 2559 เล็กน้อย

3. ห้องชุดพักอาศัย อุปทานคงเหลือมากที่สุด 69,798 หน่วย เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2558 (3.6%) มียอดขายปี 2559 จำนวน 55,901 หน่วย ลดลง -5.3% จากปี 2558 มีอุปทานเปิดใหม่ 58,350 หน่วย หากพิจารณายอดขายต่อปี ต้องใช้เวลาขายอีกประมาณ 18 เดือน (ซึ่งใกล้เคียงกับกลางปี 2559)

ด้านอุปทานใหม่ปี 2559 เมื่อเทียบกับปี 2558 จำนวนโครงการ และจำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้น แต่มูลค่าโครงการ และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง (เนื่องจากสินค้าราคาแพงเข้าสู่ตลาดน้อยลง) อุปทานคงเหลือทั้งตลาดเพิ่มขึ้น 12,424 หน่วย (7.2%) เนื่องจากมีจำนวนอุปทานเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น แต่มียอดซื้อลดลง จึงทำให้อุปทานเหลือสะสมเพิ่มขึ้น

ด้านอุปสงค์/ยอดซื้อทั้งปี 2559 มีจำนวน 98,153 หน่วย ลดลงจากปี 2559 จำนวน 5,489 หน่วย หรือลด (-5.3%) โดยยอดที่ขายได้ส่วนใหญ่ 57% ยังเป็นคอนโด รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ 24.7% และอันดับ 3 คือบ้านเดี่ยว 12.7% ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 5.6% จะเป็นที่อยู่อาศัยอื่นๆ (บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ และที่ดินจัดสรร)



ราคาขายเฉลี่ยปี 2559 ลดลง 14.2% เมื่อเทียบกับปี 2558 เนื่องมาจากมีการพัฒนาสินค้าราคาแพงลดลง โดยสินค้าส่วนใหญ่เป็นราคาค่อนข้างถูกถึงปานกลางเป็นสำคัญ จึงมีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตที่ลดลง คือ ราคา 3.456 ล้านบาท จากเดิม ราคา 4.029 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558

แนวโน้มสำคัญสามารถสรุปได้คือ
1. จำนวนอุปทานเปิดตัวใหม่ครึ่งปีแรก 2560 จำนวนหน่วย 54,281 หน่วย เพิ่ม (25%) เมื่อเปรียบเทียบกับครึ่งปีแรก 2559
2. มูลค่าการเปิดตัว จำนวน 182,647 ล้านบาท เพิ่ม (16%) จากครึ่งปีแรก 2559
3. ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดจาก 3.456 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 เป็นราคา 3.365 ล้านบาท (ลด -3%)
4. อุปทานคงเหลือทั้งตลาดเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2559 ประมาณ 5% จาก 184,329 หน่วย เป็น 193,820 หน่วย (เพิ่ม 9,491)

5. ทาวน์เฮ้าส์ อุปทานคงเหลือ 60,288 หน่วย เพิ่ม 23% จากสิ้นปี 2559 มียอดขายครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 11,922 หน่วย เพิ่มจากครึ่งปีแรก 2559 จำนวน 952 หน่วย (9%) มีอุปทานเปิดใหม่ 17,556 หน่วย หากเทียบยอดขายอาจต้องใช้เวลา 34 เดือน ซึ่งเท่ากับสิ้นปี 2559
6. บ้านเดี่ยว อุปทานคงเหลือ 37,506 หน่วย ลดลง -4% จากสิ้นปี 2559 มียอดขายได้ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 5,520 หน่วย ลดลง -2% จากครึ่งปีแรก 2560 มีอุปทานเปิดใหม่ 3,499 หน่วย หากเทียบยอดขายแล้วอาจต้องใช้เวลาประมาณ 60 เดือน ซึ่งเพิ่มจากสิ้นปี 59 เล็กน้อย
7. ห้องชุด อุปทานคงเหลือมากที่สุด 75,986 หน่วย เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2559 (13%) มียอดขายได้ครึ่งปี แรก 2559 จำนวน 24,459 หน่วย เพิ่ม 16% จากครึ่งปีแรก 2559 มีอุปทานเปิดใหม่ 30,647 หน่วย หากพิจารณายอดขายต่อปี ต้องใช้เวลาขายอีกประมาณ 17 เดือน (ซึ่งใกล้เคียงกับสิ้นปี 2560)



สำหรับแนวโน้มสำคัญจะเป็นดังนี้:
1. ด้านอุปทานใหม่ครึ่งปีแรก 2560 เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก 2559 จำนวนโครงการลดลง แต่จำนวนหน่วยขาย มูลค่าโครงการเพิ่ม แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ประมาณการหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปี น่าจะเพิ่มประมาณ 5-10% จากปี 2559
2. อุปทานคงเหลือทั้งตลาดเพิ่มขึ้น 9,491 หน่วย (5%) เนื่องจากมีจำนวนอุปทานเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น แต่ยอดซื้อเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย จึงทำให้อุปทานเหลือสะสมเพิ่มขึ้น
3. ด้านอุปสงค์/ยอดซื้อครึ่งปี 2560 มีจำนวน 44,790 หน่วย ซึ่งเพิ่มขึ้นจากครึ่งปีแรก 2559 จำนวน 4,382 หน่วย (11%) โดยยอดที่ขายได้ส่วนใหญ่ 55% ยังเป็นคอนโด รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ 27% และอันดับ 3 คือบ้านเดี่ยว 12% ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 6% จะเป็นที่อยู่อาศัยอื่นๆ (บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ และที่ดินจัดสรร)ประมาณการยอดขายทั้งปี น่าจะเพิ่มประมาณ 5% หรือใกล้เคียงกับปี 2559
4. ราคาขายเฉลี่ยครึ่งปี 2560 ลด 2.6% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2559 เนื่องมาจากมีการพัฒนาสินค้าราคาแพงลดลง โดยสินค้าส่วนใหญ่เป็นราคาค่อนข้างถูกถึงปานกลางเป็นสำคัญ จึงมีราคาขายเฉลี่ยต่อ ยูนิตที่ ราคา 3.356 ล้านบาท จากเดิม ราคา 3.456 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559



ข้อสังเกตสำคัญในช่วงปี 2560-61 จะเป็นดังนี้:
1. ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดสินค้าใหม่เพิ่มมากขึ้น และมีบริษัทในเครือเพิ่มมากขึ้น (ปี 60 มีสัดส่วนของยูนิตมากถึง 77%) และมีการร่วมทุนกับต่างชาติมากขึ้น
2. การเข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติมีมากขึ้น เช่นจีน ญี่ปุ่น และผู้ประกอบการบางรายมีการนำสินค้าไปขายตลาดต่างประเทศมากขึ้น
3. แผนการลงทุนเมกะโปรเจ็คของภาครัฐมีความชัดเจนขึ้น เปิดทำเลใหม่ๆ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เช่น รถไฟฟ้าสายสีส้ม รถไฟฟ้าสายสีเหลือง
4. ผู้ประกอบการบางราย กระจายการลงทุน ในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor EEC) ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง

5. กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร-ลงทุน ลดลง เพราะต้นทุนในการลงทุนสูงขึ้น การปล่อยเช่าได้ยากขึ้น เนื่องจากมีอุปทานออกมาสู่ตลาดมากขึ้น การแข่งขันสูงและผลตอบแทนการลงทุนต่ำลง
6. พัฒนาอาคารชุดยังคงมีการพัฒนามากเป็น อันดับ 1 แต่เน้นพัฒนาในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง
7. การพัฒนาอาคารชุดเน้นการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางรองรับการอยู่อาศัยจริง เช่นเพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง มี Co-Working Space พื้นที่ปลูกผัก พื้นที่ปาร์ตี้
8. ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งเน้นการบริการหลังการขาย เพื่อเอาใจผู้ซื้อ และบอกต่อ
9. ปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายย่อย


ที่อยู่อาศัย ตลาด AREA เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท