ผวาผังใหม่ฉุดราคาที่ดินนนทบุรี

07 ส.ค. 2560 | 07:37 น.
ที่ดินในซอยนนทบุรีนับร้อยป่วน! ผวาผังใหม่ทุบราคาร่วง เหตุใช้ประโยชน์ลดลง 10 เท่า หากถนนตํ่ากว่า 8 เมตรหมดสิทธิ์ผุดคอนโด 1 หมื่นตร.ม. เดิม 6 เมตรก็สร้างได้

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ เลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดนนทบุรี เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีฉบับใหม่ที่จะบังคับใช้ราวกลางปี 2561 จะกระทบต่อเจ้าของที่ดินโดยเฉพาะกรณีที่ดินอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้ารัศมีเกิน 500 เมตร และอยู่ในซอยที่มีเขตทางกว้างตํ่ากว่า 8 เมตรซึ่งผังเมืองกำหนดให้พัฒนาได้ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร

เทียบจากผังเก่าที่หมดอายุหากถนนกว้างเพียง 6 เมตรก็เปิดให้พัฒนาได้แล้ว และเปิดให้ทั้งจังหวัด ใช้ประโยชน์ที่ดินได้ 10 ต่อ 1 (10 เท่าของแปลงที่ดิน) ส่งผลให้ศักยภาพการพัฒนาลดลง 10 เท่า สวนทางราคาที่ดินที่สูงถึงตารางเมตรละกว่า 1 แสนบาท อาทิ ซอยเรวดี รัตนาธิเบศร์ 10 ฯลฯ ประเมินได้ว่าแนวโน้มราคาที่ดินน่าจะปรับตัวลดลง หรือทรงตัวเพราะไม่เกิดการซื้อขาย ประกอบกับปัจจุบันคอนโดมิเนียมแนวรถไฟสายสีม่วงค่อนข้างล้น สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อยิ่งทำให้ การพัฒนาอาจจะชะงักไประยะหนึ่ง

จากการสำรวจทั้งจังหวัดพบว่าถนนซอยในจังหวัดนนทบุรีมีหลายร้อยซอยขนาดเขตทางกว้าง 5-6 เมตรเท่านั้น ทางออกเจ้าของที่ดินต้องปรับแผนธุรกิจใหม่ เน้นโครงการเชิงพาณิชย์ที่สร้างรายได้แต่ใช้พื้นที่น้อยลง แต่กลับกัน ที่ดินที่อยู่ในรัศมี 500 เมตรรอบสถานี สามารถสร้างสูงเกิน 23 เมตร ขนาดพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตรได้แต่ข้อจำกัดคือจังหวัดนนทบุรีมีรถไฟฟ้าเพียงสายเดียวคือสายสีม่วงและวิ่งให้บริการผ่านไม่กี่เส้นทางไปตามถนนสายหลัก ได้แก่ ถนนวงแหวนกาญจนภิเษกถนนติวานนท์ ถนนกรุงเทพนนท์ ถนนรัตนาธิเบศร์

MP33-3285-3A แหล่งข่าวจากองค์การบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรี กล่าวว่า การนำหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินโดยใช้เอฟเออาร์ (สัดส่วนอาคารต่อพื้นที่ดิน) และ สัดส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่ดินมาใช้เหมือนกับผังเมืองกรุงเทพ มหานคร เนื่องจากพบว่ารอยต่อ ระหว่างกรุงเทพฯและนนทบุรี มีความเหลื่อมลํ้ากันมาก โดยชานกรุงเทพฯ เช่นประชาชื่น สร้างได้แบบมีข้อจำกัด แต่ข้ามมาฝั่งนนทบุรี กลับสร้างได้ 10 เท่า

อย่างไรก็ดี ท้องถิ่นต้องการให้นนทบุรี เป็นเมืองน่าอยู่เป็นบ้านหลังที่สองรองจากย่านสีสม และสาทร ดังนั้นจึงไม่ต้องการเน้นความแออัด ดังนั้นเอฟเออาร์ สูงสุดจึงให้เพียง 8 ต่อ 1 เท่านั้น ซึ่งเป็นพื้นที่สีนํ้าตาล ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก และพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม บริเวณถนนสายสำคัญ และติดสถานีรถไฟฟ้าสีม่วง เช่น ถนนงามวงศ์วาน ถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนติวานนท์ ถนนแจ้งวัฒนะ บริเวณสะพานพระนั่งเกล้า รวมทั้งบริเวณรถไฟฟ้าสายสีชมพู ส่วนบริเวณสถานีบางไผ่ เอฟเออาร์ 5 ต่อ 1 ถึง 6 ต่อ 1 เนื่องจากเป็นพื้นที่สีส้มที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,285 วันที่ 6 -9 สิงหาคม พ.ศ. 2560