ทิศทางตลาดอสังหากลางปี60ส่งสัญญาณน่าห่วงสร้างมากกว่าขาย

31 July 2017






ตลาดที่อยู่อาศัยมีการผลิตมากกว่าการขายได้ นับเป็นสัญญาณที่น่าเป็นห่วง แต่ยังไม่ถึงขั้นที่จะเกิดวิกฤติแต่อย่างไร ควรมีการควบคุมอุปทานให้ดีเป็นสำคัญ ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดสินค้าใหม่เพิ่มมากขึ้น และมีบริษัทในเครือเพิ่มมากขึ้นและมีการร่วมทุนกับต่างชาติมากขึ้น มีแนวโน้มว่ากลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร-ลงทุน ลดลง เพราะต้นทุนในการลงทุนสูงขึ้น การปล่อยเช่าได้ยากขึ้น เนื่องจากมีอุปทานออกมาสู่ตลาดมากขึ้น การแข่งขันสูงและผลตอบแทนการลงทุนต่ำลง

ดร.โสภณ พรโชคชัยดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เผยว่า จากการสำรวจนี้ได้เข้าเยี่ยมเยียนโครงการต่าง ๆ ที่กำลังเปิดขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวน 1,905 โครงการ เพิ่มจากเมื่อสิ้นปี 2559 ที่ 1,837 โครงการ แสดงว่าการขายอืดลง เหลือโครงการที่รอขายมากขึ้น และในจำนวนนี้มี 1,350 โครงการ จาก1,246 โครงการเมื่อสิ้นปี 2559 ที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ถึง 20 หน่วยขึ้นไป แสดงให้เห็นว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครมีขนาดใหญ่ที่สุดในนครหลวงต่าง ๆ ทั่วอาเซียน ทั้งนี้อันดับสองคือกรุงจาการ์ตามีโครงการที่กำลังขายอยู่เพียง 411 แห่งเท่านั้น

นอกจากนี้ในการสำรวจยังรวมถึงโครงการที่เปิดใหม่ในครึ่งแรกของปี 2560 อีก 198 โครงการ โดยแต่ละโครงการ ศูนย์ข้อมูลฯ ได้เข้าไปสำรวจถึงที่ตั้งในทุกโครงการที่เปิดใหม่ และสำรวจการเปลี่ยนแปลงในการขายและการตลาดทุกรอบไตรมาสอีกด้วย การสำรวจนี้จึงถือเป็นการสำรวจที่ครอบคลุมกว้างขวางที่สุด และการนำเสนอข้อมูลจึงเป็นการนำเสนอข้อมูลที่เป็น First Hand Information ที่ไม่เคยเผยแพร่ที่ไหนมาก่อน

การสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ นี้ สำรวจข้อมูลในฐานะผู้ที่จะซื้อบ้านหรือทรัพย์สิน ไม่ได้ไปในฐานะเจ้าหน้าที่ และศูนย์ข้อมูลฯ ก็ไม่ได้เป็นนายหน้าหรือไม่ได้พัฒนาที่ดินเอง จึงตั้งใจนำเสนอข้อมูลที่เที่ยงตรงเป็นกลางที่สุด โดยไม่เข้าข้างหรือให้ร้ายฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง และการสำรวจนี้ที่ดำเนินการอย่างต่อเนื่อง จึงครอบคลุมโครงการ (แทบ) ทั้งหมด ทำให้เห็นความเปลี่ยนแปลงอย่างเด่นชัด และเป็นแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือและสามารถอ้างอิงได้มากที่สุดในประเทศไทย



การเปิดตัวโครงการใหม่ ช่วงครึ่งแรกของปี 2560 มีจำนวนหน่วยเกิดขึ้น 54,389 หน่วย รวมมูลค่า 184,493 ล้านบาท จากทั้งหมด 198 โครงการ อย่างไรก็ตามหากนับเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยอย่างเดียว จะมีทั้งหมด 54,281 หน่วย รวมมูลค่า 182,647 ล้านบาท จากทั้งหมด 193 โครงการ หรือโครงการหนึ่งๆ มีขนาดเฉลี่ยถึง 281 หน่วย ซึ่งสูงกว่าแต่ปี 2559 ที่มีขนาดโครงการเฉลี่ยเพียง 241 หน่วยเท่านั้น โดยนัยนี้โครงการที่อยู่อาศัย (ซึ่งมักพัฒนาโดยบริษัทมหาชน) มีขนาดใหญ่ขึ้น ขนาดของโครงการที่ใหญ่ขึ้นในแง่หนึ่งก็ง่ายต่อการบริหารจัดการ แต่ก็มีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นด้วย หากไม่ประสบความสำเร็จ

หากนำตัวเลขครึ่งปีแรกมาประมวลเป็นทั้งปีโดยคูณด้วย 2 จะพบว่า ในปี 2560 นี้ น่าจะมีทั้งหมด 110,557 หน่วย ณ มูลค่า 365,293 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่า จำนวนหน่วยลดลงกว่าปีก่อน 1.8% ในแง่จำนวนหน่วย และ 4.4% ในแง่มูลค่า การที่หน่วยขายและมูลค่าใกล้เคียงกับปี 2560 ก็เพราะในเดือนมิถุนายน 2560 นี้มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นเป็นพิเศษถึง 34 โครงการ 13,062 หน่วย รวมมูลค่าถึง 47,826 ล้านบาทในเดือนเดียวนั่นเอง การเปิดตัวโครงการที่ไม่ลดลง แต่การขายได้ที่ลดลง อาจกลายเป็นปัญหาในอนาคตได้

หากเจาะลึกสินค้าเปิดใหม่ ในจำนวนสินค้าที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ 54,281 หน่วยนั้น มีจำนวนถึง 30,647 หน่วย หรือ 57% เป็นห้องชุดพักอาศัย รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 17,556 หน่วย (32%) และบ้านเดี่ยว 3,499 หน่วยหรือ 6% ส่วนบ้านแฝดมี 1,890 หน่วย (4%) นับเป็นสถิติสูงสุดที่เปิดตัวโดยเน้นห้องชุด และหากพิจารณาถึงภาวะการขายจะพบว่า สินค้าที่เปิดใหม่ทั้งหมดนี้ ขายได้ (มีคนจองซื้อ) เพียง 19,078 หน่วย หรือ 35% อย่างไรก็ตามกลุ่มห้องชุดมีสัดส่วนการขายได้สูงสุดคือ 48%

อาจกล่าวได้ว่าสินค้าราคาไม่เกิน 2 ล้านบาททั้งหมดที่เปิดตัวมี 32% ของทั้งหมด (ลดลงกว่าปี 2559 ที่ 36% แสดงว่าสินค้าราคาถูกมีจำนวนลดลง) และหากนับรวมสินค้าที่มีราคาปานกลางทั้งหลาย (คือ ณ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย) จะพบว่ามีสัดส่วนรวมกันสูงถึง 65% ของทั้งหมด ส่วนสินค้าที่มีราคาแพงคือตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้น มีเพียง 1,500 หน่วย หรือเพียง 3% ของทั้งตลาด แต่มีมูลค่ารวมกันถึง 15% ของทั้งตลาด อาจกล่าวได้ว่าสินค้ากลุ่มหลัก (33%) ขายในราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มสินค้าที่มีมูลค่ารวมมากที่สุดอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท รวม 26% ของทั้งหมด

หากเจาะลึกเป็นรายประเภท จะพบว่าห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาทมีการเปิดขายมากที่สุดคือ 9,948 หน่วย หรือ 18% ของทั้งหมดที่เปิดขายในปี 2559 รองลงมาเป็นห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 12,607 หน่วย ถัดมาก็คือสินค้าประเภทห้องชุด ณ ราคา 2-3 ล้านบาท โดยเปิดขาย 9,918 หน่วย (18%) ตามมาด้วยทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 7,424 หน่วย (14%) ส่วนในกลุ่มบ้านเดี่ยวนั้น เปิดขายกันในราคา 3-5 ล้านบาท เป็นสำคัญ โดยมีจำนวน 1,885 หน่วย จากบ้านเดี่ยวทั้งหมด 3,499 หน่วย (54% ของเฉพาะบ้านเดี่ยว) ในช่วงที่ผ่านมาได้เกิดบ้านแฝดมากขึ้นถึง 1,890 หน่วย และส่วนมากก็ขายในราคา 3-5 ล้านบาท (818 หน่วย หรือ 43% ของบ้านแฝด) เหตุผลที่บ้านแฝดเกิดมาก เพราะมีช่องโหว่ทางกฎหมายที่สร้างบ้านแฝดให้ดูเหมือนบ้านเดี่ยว ทำให้ประหยัดที่ดินลงกว่าบ้านเดี่ยว



เจาะลึกสินค้าที่เปิดตัวสูงสุด ศูนย์ข้อมูลฯ เป็นแหล่งข้อมูลแหล่งเดียวที่สามารถเจาะลึกข้อมูลที่ชัดเจนที่สุด โดยจะพบว่าทำเล รัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล มีการเปิดตัวสูงสุดถึง 3,838 หน่วย หรือ 9% ของอุปทานทั้งหมดในตลาด รองลงมาคือทำเล สุขุมวิท-พระรามที่ 4 จำนวน 3,463 หน่วย (8%) ต่อด้วย รัชโยธิน จำนวน 3,075 หน่วย (7%) ต่อด้วยทำเล รังสิต คลอง 1-7 จำนวน 2,419 หน่วย (6%) และอันดับที่ 5 ทำเลบางนา-ตราด กม.10-30 จำนวน 2,342 หน่วย (5%) แต่หากพิจารณาในแง่มูลค่ากลับพบว่า ทำเล สุขุมวิท-พระรามที่ 4 มาเป็นอับดับหนึ่งถึง 26,692 ล้านบาท หรือ 15% รองลงมาคือ พหลโยธินช่วงต้น 13,715 หน่วย (8%) และ รัชโยธิน 11,269 หน่วย (6%) ส่วนรัตนาธิเบศร์ที่เปิดมากที่สุดแต่มีมูลค่าการเปิดใหม่เป็นอันดับที่ 4 (8,569 ล้านบาทหรือ 5%)

หากจัดอันดับในรายละเอียดจะเป็นดังนี้:
1. สินค้าที่เปิดตัวสูงสุดก็คือห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท แถวทำเล รัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล โดยเปิดขึ้นถึง 3,143 หน่วย และภายในห้วงเวลาเดียวกันก็สามารถขายได้ 1,024 หน่วย (ขายได้ 33%) เหลือเพียง 2,119 หน่วย นับเป็นการเปิดตัวถึง 5.9% ของทั้งหมด (54,281 หน่วย) การที่แถวนี้ซึ่งเป็นแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังมีการเปิดตัวสูงมากจนเป็นอันดับหนึ่ง แสดงว่าไม่มีการควบคุมอุปทาน และอาจพากัน "ลงเหว" ได้ในอนาคต

2. เป็นห้องชุด ราคา 3-5 ล้านบาท แถวทำเล รัชโยธิน โดยเปิดขายถึง 1,723 หน่วย ขายได้เร็วมากถึง 1,457 หน่วย (85%) เหลือเพียง 266 หน่วย นับว่าเปิดขายถึง 3.2% ของอุปทานทั้งหมดในครึ่งแรกของปี 2560 สินค้า ณ ระดับราคานี้ในทำเลนี้ จึงถือเป็นสินค้าที่ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อได้มากทีเดียว เนื่องจากอยู่ไม่ห่างไกลจากใจกลางเมืองมากนัก

3. คือห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท แถว รังสิต คลอง 1-7 โดยเปิดถึง 1,721 หน่วย แต่ขายได้น้อยมากเพียง 179 หน่วย (10%) เหลือขายถึง 1,542 หน่วย นับว่าเปิดตัวรวมกันถึง 2.7% กรณีนี้นับว่าเป็น "หายนะ" เนื่องจากขายได้น้อยเป็นอย่างยิ่ง ทำเลนี้คงถึงจุดอิ่มตัวจนไม่สมควรที่จะเปิดโครงการใหม่ในระยะเวลา 6 เดือนถึง 1 ปีนับจากกลางปี 2560 นี้


อสังหา คอนโด ทำเล โสภณ