เบรก0% สกัดสงครามดอกเบี้ย

คลังหารือสมาคมธนาคารฯสกัดแคมเปญปล่อยกู้ที่อยู่อาศัย 0% หวั่นสร้างดีมานด์เทียม ปูดเศรษฐีเงินเย็นเก็งกำไรคอนโดฯปล่อยเช่าฟัน 2 ต่อ โยนแบงก์กลาง-เล็กโหมชิงลูกค้ารีไฟแนนซ์ อสังหาฯยันยอดปฏิเสธสินเชื่อปกติ

กระทรวงการคลังจับตาดีมานด์เทียมในภาคอสังหาริม ทรัพย์ ที่เกิดขึ้นจากการที่สถาบันการเงินในอดีตแข่งขันให้ดอกเบี้ยพิเศษ 0% หรือดอกเบี้ยตํ่ากว่าปกติ เพื่อจูงใจให้ลูกค้ากู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย โดยที่บางรายขาดความพร้อม และเมื่อหมดโปรโมชัน 3 ปีลูกค้าบางรายผ่อนไม่ไหว ยอมเป็นหนี้เสีย ขณะที่บางรายแก้ปัญหาโดยการรีไฟแนนซ์

“คลังไม่สบายใจที่เห็นสัญญาณดีมานด์เทียม มีการหารือกับสมาคมแบงก์ เพราะเห็นว่านโยบายของธนาคารพาณิชย์ที่เน้นจูงใจลูกค้าโดยให้อัตราดอกเบี้ยตํ่าเหล่านี้ ไม่ควรที่จะเกิดขึ้น”นายสมชัย สัจจพงษ์ ปลัดกระทรวงการคลังกล่าว

[caption id="attachment_149897" align="aligncenter" width="375"] ผยง ศรีวณิช[/caption]

นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า ขณะนี้ต้องจับตาดูกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในเชิงลึกตั้งแต่ทำเลที่ตั้ง ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายว่ากลุ่มไหนมีดีมานด์เทียม เพื่อป้องกันหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล) ในอนาคต

แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่แห่งหนึ่ง กล่าวยืนยันกับ “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ดีมานด์เทียมที่ตรวจพบนั้น ผู้มีรายได้ประจำหรือบุคคลที่มีเงินส่วนหนึ่ง เสาะแสวงหารายได้ ด้วยการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไร และนำมาหารายได้โดยการปล่อยเช่า เพื่อหวังผล 2 เด้งได้แก่ 1. ค่าเช่ารายเดือน และ 2.กำไรจากการขายออก

“ระยะหลังเริ่มเห็นสัญญาณคอนโดมิเนียมให้เช่า ตั้งอยู่ห่างจากถนนใหญ่ จะมีผู้เช่าน้อยลง จึงเกิดปัญหาการผ่อนชำระล่าช้าและเริ่มทิ้ง แม้จะมีจำนวนไม่มากในระบบแต่เป็นสัญญาณที่น่าห่วง” แหล่งข่าวกล่าว

อย่างไรก็ตามสถานการณ์รีไฟแนนซ์นั้น ถือเป็นกิจกรรมที่หลายธนาคารจัดโปรโมชันที่ผ่านมา ซึ่งเมื่อครบระยะเวลา 3 ปี ผู้ซื้อเริ่มมองหาโปรโมชันใหม่ โดยเฉพาะระยะหลังหลายธนาคารจัดแพ็กเกจดึงลูกค้า

++กรุงศรีฯพร้อมร่วมมือ
นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า ธนาคารยังไม่เห็นสัญญาณดีมานด์เทียมในตลาดที่ชัดเจน แต่เข้าใจว่ามีจำนวนไม่มาก โดยที่ผ่านมาอาจจะเป็นกิจกรรมเก็งกำไร ในบางโครงการซึ่งตั้งอยู่ทำเลดีมากๆ ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีการระบายสต๊อก เช่น โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่หรือจัดโปรโมชันลดราคา

สำหรับแคมเปญดอกเบี้ยตํ่า 0% หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เคยขอความร่วมมือไม่ให้ใช้นั้น ปัจจุบันจะเห็นเพียงการจัดทำช่วงสั้นๆ เช่น 3 เดือน ดังนั้นโอกาสที่จะไม่ให้แข่งขันด้านราคานั้น ขึ้นอยู่กับทางการจะกำหนดให้ทั้งระบบร่วมกันจึงจะเกิดพลังและธนาคารพร้อมให้ความร่วมมือ

นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา

“ดีมานด์เทียมคือ กิจกรรมเก็งกำไรที่เริ่มจากใบจอง แต่พอใกล้โอนกรรมสิทธิ์ผู้จองซื้อจะขายใบจองเปลี่ยนมือจึงทำให้แบงก์มองไม่เห็นเก็งกำไรในตลาดมากนัก ปัจจุบันเท่าที่เห็นเป็น Real ดีมานด์และเป็นการลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งมีไม่มาก ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนมีเงินเหลือฐานะดีเพราะการปล่อยเช่าให้ผลตอบแทนดี 5-7% แต่เขาก็มีความเสี่ยง”นายณัฐพล กล่าว

++กลาง-เล็กแข่งรีไฟแนนซ์
นายณัฐพล กล่าวอีกว่า ขณะนี้แคมเปญรีไฟแนนซ์บ้านยังกระจุกในธนาคารขนาดกลางและธนาคารขนาดเล็ก ถือเป็นกิจกรรมต่อเนื่องที่แต่ละธนาคารทำตลาด แต่ภาพรวมปีนี้ตลาดไม่เอื้อต่อการรีไฟแนนซ์นัก สาเหตุจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า

นางสาวอรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย สายธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวว่า ธนาคารหยุดทำแคมเปญดอกเบี้ย 0% มานานแล้ว แต่ภาพรวมตลาดการทำแคมเปญ 0% ยังเห็นในบางโครงการโดย เฉพาะบางรายหันมาใช้แคมเปญ 0% แทนที่จะทำโปรโมชันอื่น โดยส่วนใหญ่เป็นการทำระยะสั้นเพื่อระบายสต๊อกหรือเร่งปิดการขาย ช่วยสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจเร็วขึ้น

[caption id="attachment_55535" align="aligncenter" width="336"] อรอนงค์ อุดมก้านตรง[/caption]

ปัจจุบันแคมเปญ 0% ในตลาดมีน้อยลงไม่ค่อยมีคนเล่น เพราะธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังการอนุมัติสินเชื่อเห็นได้จากยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นที่ผ่านมาและทำให้เกิดเสียงบ่นทั้งในแง่โครงการและผู้ซื้อ

สำหรับการแข่งขันปัจจุบันภาพรวมดอกเบี้ยยังอยู่ในอัตราตํ่าเฉลี่ย 3.5-3.75% ต่อปี แต่หากโปรโมชันแรงบางแห่งเสนอดอกเบี้ยตํ่ากว่า 3% ต่อปี

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ เดือนเมษายนปี 2560 รวม 2.58 ล้านล้านบาท ลดลง 0.35% จากเดือนมีนาคม แบ่งเป็นสินเชื่อผู้ประกอบการ 5.94 แสนล้านบาท และส่วนบุคคล จำนวน 1.99 ล้านล้านบาทเพิ่มขึ้น 0.11% จากเดือนมีนาคม

[caption id="attachment_141874" align="aligncenter" width="503"] ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย[/caption]

++ยันไม่มีดีมานด์เทียม
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การที่บริษัทอสังหาฯจับมือกับสถาบันการเงินในการทำแคมเปญต่างๆด้านการเงิน เช่น อัตราดอกเบี้ย 0% ถือเป็นกิจกรรมส่งเสริมการตลาดที่ทำกันมาเป็นระยะเวลานาน ซึ่งก็ไม่ได้มีผลเสียแต่อย่างใด เนื่องจากสุดท้ายแล้วสถาบันการเงินก็จะเป็นคนพิจารณาอนุมัติสินเชื่อให้กับลูกค้าเอง

ในสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันที่ปัญหาหนี้สินภาครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ยิ่งทำให้สถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อได้ยากขึ้น ประกอบกับการก่อหนี้ที่อยู่อาศัยเป็นหนี้ระยะยาว 15-30 ปี มีกฎเกณฑ์การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ทั้งกำหนด DSR ไม่เกิน 40% ของรายได้ จึงไม่น่าเป็นกังวลในเรื่องของดีมานด์เทียม นอกจากนี้ ยังมีเกณฑ์ LTV Ratio ควบคุมอีกทางหนึ่ง

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับ 30% ถือเป็นอัตราปกติ แต่ปัญหาที่ผู้ประกอบการ อสังหาฯกำลังประสบในปัจจุบันก็คือธนาคารพาณิชย์ค่อนข้างเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย ฉะนั้นโอกาสที่จะเกิดฟองสบู่จึงเป็นไปไม่ได้

++คอนโดทะลัก5หมื่นยูนิต
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า สถาน การณ์เศรษฐกิจในปัจจุบันไม่เอื้อต่อการเกิดดีมานด์เทียม แม้ว่าผู้ประกอบการจะจับมือกับสถาบันการเงินในการออกแคมเปญทาง การตลาดเพื่อจูงใจก็ตาม เนื่องจากกลุ่มดีมานด์เทียมคือกลุ่มนักเก็งกำไร ที่ส่วนใหญ่จะเร่งขายสินค้าก่อนที่จะเข้าสู่กระบวน การทางสถาบันการเงิน

ดังนั้นการที่สถาบันการเงินจัดแคมเปญต่างๆถือว่าเป็นการช่วงชิงลูกค้ากันเอง ไม่ได้เป็นแรงจูงใจให้เกิดดีมานด์เทียมอย่างแน่นอน

ข้อมูลของฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่น แนล ประเทศไทย พบว่า ในช่วงครึ่งแรกปี 2560 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯจำนวน 23,984 หน่วย และคาดว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2560 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 20,000-25,000 หน่วย

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,280 วันที่ 20 - 22 กรกฎาคม พ.ศ. 2560