ชงปลดล็อคกองอสังหาฯ กสิกรฯชี้สินทรัพย์เสื่อมค่า‘สีสโฮลด์’ น่าห่วง
บลจ.กสิกรไทยฯ ซุ่มหาแนวทางแก้ปัญหากองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่แปลงเป็นรีท โตลำบาก สินทรัพย์เสื่อมค่า รายได้หดกระทบปันผลผู้ลงทุน ชู“รวมกองทุน” เพิ่มขนาดสินทรัพย์
นายวิทวัส อัจฉริยวนิช รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า บริษัทอยู่ระหว่างศึกษาแนวทางการแก้ปัญหากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ซึ่งโครงสร้างปัจจุบันถูกทางการจำกัดไม่ให้ขยายตัว โดยไม่สามารถลงทุนสินทรัพย์เพิ่ม ขณะที่สินทรัพย์ของกองทุนเสื่อมลง ทำให้รายได้ของกองทุนมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง จึงมีแนวคิดในการรวมกองทุนที่เป็นสินทรัพย์ประเภทเดียวกันเข้าด้วยกัน เพื่อทำให้กองทุนมีขนาดใหญ่ขึ้นและน่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยมากที่สุด ดีกว่ารอเวลาให้สินทรัพย์หมดอายุโครงการลง
[caption id="attachment_154997" align="aligncenter" width="503"]
นายวิทวัส อัจฉริยวนิช[/caption]
“หากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่แปลงเป็นรีท เรามองการเดินต่อไปในอนาคตจะยาก ยิ่งถ้าเป็นกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่า (ลีสต์โฮล) การหารายได้จะยากขึ้นและมีผลต่อการปันผล นอกจากนี้หากเป็นสินทรัพย์ประเภทโรงแรม เมื่อถึงเวลาหนึ่งจำเป็นต้องปรับปรุง ต้องใช้เงินทุน เป็นเรื่องยากที่จะทำให้การลงทุนมีรายได้สม่ำเสมอ”นายวิทวัส กล่าว
ทั้งนี้ กองทุนประเภทลีสต์โฮล โครงการลงทุนจะค่อยๆ หมดอายุลงตามสิทธิการเช่า ต่างจากกองทุนลงทุนแบบมีกรรมสิทธิ์ (ฟีโฮล) ซึ่งผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นเจ้าของสินทรัพย์นั้น
“แนวคิดดังกล่าวยังไม่ได้หารือกับใคร เพียงแค่เป็นแนวทาง แต่เชื่อว่าปัญหาที่เกิดขึ้นเป็นเรื่องของการจัดการและน่าจะแก้ไขได้ โดยคาดหวังให้สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ปลดล็อคบางอย่าง เพื่อให้กองทุนไปต่อยังไงให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่เสียหาย หากแปลง เป็นรีทไม่ได้”นายวิทวัส กล่าว
[caption id="attachment_170302" align="aligncenter" width="503"]
ชงปลดล็อคกองอสังหาฯ กสิกรฯชี้สินทรัพย์เสื่อมค่า‘สีสโฮลด์’ น่าห่วง[/caption]
สำหรับการลงทุนในรีทมองว่าเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะสร้างรายได้ให้สม่ำเสมอและมีการกู้เงินเพื่อนำไปลงทุนในสินทรัพย์ได้มากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหากเลือกสินทรัพย์คุณภาพดีน่าจะเป็นทางเลือกสำหรับลงทุนเพื่อเตรียมพร้อมเข้าสู่สังคมสูงวัยได้
นางสาวธิดาศิริ รองกรรมการผู้จัดการ บลจ.กสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และรีทในไทยคงไม่ได้ผลตอบแทนเหมือนในอดีต ซึ่งนอกจากเงินปันผลแล้วยังได้ผลดีจากราคาหน่วยลงทุนของกองทุนที่ปรับตัวขึ้นสูงมาก แต่ปัจจุบันคงไม่เป็นเช่นนั้นจึงมองภาพรวมผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์น่าจะอยู่ที่ประมาณ 5.5% ต่างจากการลงทุนในรีทประเทศสิงค์โปร์ที่มีสภาพคล่องสูงและขนาดกองทุนมีการขยายตัวต่อเนื่องจากการซื้อขายสินทรัพย์ของกองทุน
“การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังน่าสนใจ นักลงทุนต้องศึกษาสินทรัพย์ที่จะลงทุนให้ดีก่อน เพราะบางกองทุนที่ไม่ได้แปลงเป็นรีทอาจมีข้อจำกัดในการลงทุนเพิ่ม ส่วนสินทรัพย์ที่น่าสนใจ คือ อาคารสำนักงาน ซึ่งยังไม่เพียงพอต่อความต้องการ ส่วนสินทรัพย์อื่นๆ ต้องพิจารณาความสามารถในการสร้างรายได้ เนื่องจากสินทรัพย์จะเสื่อมสภาพลงทุนปี”นางสาวธิดาศิริ กล่าว
นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ จำกัด กล่าวว่า บริษัทมีมุมมองบวกต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มท่องเที่ยว กลุ่มค้าปลีกและออฟฟิศ จากจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่คาดว่าจะมีจำนวนมากขึ้นจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่ดีขึ้นของไทย และการกลับมากระตุ้นการใช้จ่ายจากการโฆษณาผ่านช่องทางสื่อต่างๆที่กลับมาเกือบเต็มตัวถึงแม้ว่ายอดการเบิกจ่ายจะน้อยกว่าในปีที่ผ่านมาก็ตาม ในขณะที่อุปทานของออฟฟิศในย่านใจกลางเมือง เพิ่มขึ้นเล็กน้อย ทำให้อัตราการเช่ายังอยู่ในระดับสูงต่อไปและจะเอื้อผลดีต่อผู้ประกอบการและการสร้างผลตอบแทน
อย่างไรก็ตามแม้ทิศทางอัตราดอกเบี้ยในตลาดโลกจะเริ่มเขาสู่ช่วงขาขึ้น แต่มองว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยังน่าสนใจลงทุน
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,274
วันที่ 29 มิถุนายน - 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2560
นายวิทวัส อัจฉริยวนิช รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า บริษัทอยู่ระหว่างศึกษาแนวทางการแก้ปัญหากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ซึ่งโครงสร้างปัจจุบันถูกทางการจำกัดไม่ให้ขยายตัว โดยไม่สามารถลงทุนสินทรัพย์เพิ่ม ขณะที่สินทรัพย์ของกองทุนเสื่อมลง ทำให้รายได้ของกองทุนมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง จึงมีแนวคิดในการรวมกองทุนที่เป็นสินทรัพย์ประเภทเดียวกันเข้าด้วยกัน เพื่อทำให้กองทุนมีขนาดใหญ่ขึ้นและน่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยมากที่สุด ดีกว่ารอเวลาให้สินทรัพย์หมดอายุโครงการลง
[caption id="attachment_154997" align="aligncenter" width="503"]
“หากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่แปลงเป็นรีท เรามองการเดินต่อไปในอนาคตจะยาก ยิ่งถ้าเป็นกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่า (ลีสต์โฮล) การหารายได้จะยากขึ้นและมีผลต่อการปันผล นอกจากนี้หากเป็นสินทรัพย์ประเภทโรงแรม เมื่อถึงเวลาหนึ่งจำเป็นต้องปรับปรุง ต้องใช้เงินทุน เป็นเรื่องยากที่จะทำให้การลงทุนมีรายได้สม่ำเสมอ”นายวิทวัส กล่าว
ทั้งนี้ กองทุนประเภทลีสต์โฮล โครงการลงทุนจะค่อยๆ หมดอายุลงตามสิทธิการเช่า ต่างจากกองทุนลงทุนแบบมีกรรมสิทธิ์ (ฟีโฮล) ซึ่งผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นเจ้าของสินทรัพย์นั้น
“แนวคิดดังกล่าวยังไม่ได้หารือกับใคร เพียงแค่เป็นแนวทาง แต่เชื่อว่าปัญหาที่เกิดขึ้นเป็นเรื่องของการจัดการและน่าจะแก้ไขได้ โดยคาดหวังให้สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ปลดล็อคบางอย่าง เพื่อให้กองทุนไปต่อยังไงให้ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่เสียหาย หากแปลง เป็นรีทไม่ได้”นายวิทวัส กล่าว
[caption id="attachment_170302" align="aligncenter" width="503"]
สำหรับการลงทุนในรีทมองว่าเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะสร้างรายได้ให้สม่ำเสมอและมีการกู้เงินเพื่อนำไปลงทุนในสินทรัพย์ได้มากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหากเลือกสินทรัพย์คุณภาพดีน่าจะเป็นทางเลือกสำหรับลงทุนเพื่อเตรียมพร้อมเข้าสู่สังคมสูงวัยได้
นางสาวธิดาศิริ รองกรรมการผู้จัดการ บลจ.กสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และรีทในไทยคงไม่ได้ผลตอบแทนเหมือนในอดีต ซึ่งนอกจากเงินปันผลแล้วยังได้ผลดีจากราคาหน่วยลงทุนของกองทุนที่ปรับตัวขึ้นสูงมาก แต่ปัจจุบันคงไม่เป็นเช่นนั้นจึงมองภาพรวมผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์น่าจะอยู่ที่ประมาณ 5.5% ต่างจากการลงทุนในรีทประเทศสิงค์โปร์ที่มีสภาพคล่องสูงและขนาดกองทุนมีการขยายตัวต่อเนื่องจากการซื้อขายสินทรัพย์ของกองทุน
“การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังน่าสนใจ นักลงทุนต้องศึกษาสินทรัพย์ที่จะลงทุนให้ดีก่อน เพราะบางกองทุนที่ไม่ได้แปลงเป็นรีทอาจมีข้อจำกัดในการลงทุนเพิ่ม ส่วนสินทรัพย์ที่น่าสนใจ คือ อาคารสำนักงาน ซึ่งยังไม่เพียงพอต่อความต้องการ ส่วนสินทรัพย์อื่นๆ ต้องพิจารณาความสามารถในการสร้างรายได้ เนื่องจากสินทรัพย์จะเสื่อมสภาพลงทุนปี”นางสาวธิดาศิริ กล่าว
นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ จำกัด กล่าวว่า บริษัทมีมุมมองบวกต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มท่องเที่ยว กลุ่มค้าปลีกและออฟฟิศ จากจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่คาดว่าจะมีจำนวนมากขึ้นจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่ดีขึ้นของไทย และการกลับมากระตุ้นการใช้จ่ายจากการโฆษณาผ่านช่องทางสื่อต่างๆที่กลับมาเกือบเต็มตัวถึงแม้ว่ายอดการเบิกจ่ายจะน้อยกว่าในปีที่ผ่านมาก็ตาม ในขณะที่อุปทานของออฟฟิศในย่านใจกลางเมือง เพิ่มขึ้นเล็กน้อย ทำให้อัตราการเช่ายังอยู่ในระดับสูงต่อไปและจะเอื้อผลดีต่อผู้ประกอบการและการสร้างผลตอบแทน
อย่างไรก็ตามแม้ทิศทางอัตราดอกเบี้ยในตลาดโลกจะเริ่มเขาสู่ช่วงขาขึ้น แต่มองว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยังน่าสนใจลงทุน
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,274
วันที่ 29 มิถุนายน - 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2560