วอนรัฐเร่งเมกะโปรเจ็กต์ ผู้ประกอบการแบกรับความเสี่ยงซื้อที่ดินแพง
อสังหาฯวอนรัฐ เร่งเครื่องโครงการเมกะโปรเจ็กต์ตามแผนการดำเนินงานที่ตั้งไว้ เหตุราคาที่ดินขึ้นไปรอก่อนหน้า หวั่นงบเวนคืนพุ่ง ซํ้าเติมอสังหาฯที่ลงทุนก่อนหน้า ต้องแบกรับความเสี่ยง ด้วยหวังดึงกำลังซื้อในอนาคต แนะจัดตั้งศูนย์ติดตามความคืบหน้าโครงการภาครัฐ
โครงการเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐ ถือเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญในการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศ ก่อให้เกิดการหมุนเวียนของกระแสเงินสดในระบบเศรษฐกิจ อันเนื่องมาจากการจ้างงาน การซื้อสินค้าและบริการต่างๆ ตลอดจนการลงทุนต่างๆของภาคเอกชน โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่บางรายไปจับจองพื้นที่ตามแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจ็กต์ต่างๆด้วยหวังว่าโครงการเหล่านี้จะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสิ่งที่ได้ลงทุนไป
นายสุรเชษฐ กองชีพรองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลประเทศไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า โครงการเมกะโปรเจ็กต์ต่างๆ ของรัฐบาลทั้งถนนรถไฟทางคู่ รถไฟความเร็วสูงหรือรถไฟฟ้าในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล รวมไปถึงโครงการพัฒนาหรือขยายพื้นที่ท่าเรือเขตเศรษฐกิจพิเศษ หรือสนามบินต่างๆ ล้วนมีผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สิ่งแรกที่จะเปลี่ยนแปลงตั้งแต่ก่อนที่โครงการเหล่านี้จะพัฒนาเป็นรูปธรรมก็คือ ราคาที่ดิน ที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ทั้งจากการเก็งกำไรโดยนักลงทุนหรือการเข้าไปกว้านซื้อที่ดินของผู้ประกอบการ ซึ่งทำให้เกิดความตื่นตัวหรือการปรับขึ้นของราคาที่ดินในอัตราที่ผิดปกติ จากความเปลี่ยนแปลงในตลาด ดังจะเห็นได้จากในหลายๆ พื้นที่ที่ราคาที่ดินปรับขึ้นไปมากมายหลายเท่าตัว ทั้งๆที่โครงการยังไม่ดำเนินการ
[caption id="attachment_168605" align="aligncenter" width="503"]
วอนรัฐเร่งเมกะโปรเจ็กต์ ผู้ประกอบการแบกรับความเสี่ยงซื้อที่ดินแพง[/caption]
ไม่เพียงราคาที่ดินที่ขยับเพิ่มสูงขึ้นก่อนการมาถึงของโครงการ ความล่าช้าหรือไม่เกิดขึ้นตามเวลาที่ประกาศไว้ก็ส่งผลกระทบรุนแรงไม่แพ้กัน เนื่องจากราคาที่ดินปรับขึ้นไปแล้วค่อนข้างมาก ทำให้เกิดการชะลอตัวในการพัฒนาในพื้นที่
ราคาที่ดินอาจจะมีการปรับลดลงมา แต่ก็อาจจะทำได้ยาก เพราะผู้ถือครองที่ดินในปัจจุบันอาจไม่ใช่คนแรกๆ ที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนั้นๆ อาจจะเป็นคนสุดท้ายที่เข้ามาซื้อในราคาที่สูงขึ้นไปแล้ว เพราะหวังว่าโครงการภาครัฐจะช่วยให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นไปมากกว่าราคาที่ซื้อต่อมาจากนักเก็งกำไรที่ดิน ทั้งนี้การที่ราคาที่ดินปรับขึ้นสูงมากกว่าความเป็นจริงเป็นอุปสรรคอย่างหนึ่งในการพัฒนาโครงการภาครัฐ เพราะค่าเวนคืนที่ดินนั้นสูงเกินความเป็นจริงไปมาก ซึ่งอาจทำให้หลายๆพื้นที่เกิดการชะงักของโครงการภาครัฐ
การที่โครงการภาครัฐไม่ดำเนินตามแผนที่ประกาศไว้ แต่มีผู้ประกอบการเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมล่วงหน้าแล้ว อาจทำให้โครงการเหล่านี้ไม่ประสบความสำเร็จหรือว่าต้องยกเลิกโครงการไปแบบที่เป็นข่าวในบางจังหวัดของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ภาคเหนือ และภาคใต้ รวมไปถึงทำให้ในหลายๆพื้นที่มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ผิดไปจากรูปแบบเดิมๆ ที่คนในท้องถิ่นคุ้นเคย
“การที่โครงการภาครัฐมีความล่าช้าทั้งจากปัญหาเรื่องความไม่ต่อเนื่องของนโยบายเมื่อเปลี่ยนรัฐบาลใหม่ หรือจากปัญหาอื่นๆ ล้วนมีผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน ผู้ประกอบการ และคนในพื้นที่ เนื่องจากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐบาลหลายโครงการมีผลกระทบต่อพื้นที่ค่อนข้างมากและสร้างแรงดึงดูดใจที่น่าสนใจให้กับนักลงทุนหรือผู้ประกอบการต่างๆจนพวกเขาจำเป็นต้องรีบเข้าไปลงทุนก่อน เพื่อแย่งชิงที่ดินเพื่อรอกำลังซื้อที่อาจจะยังไม่เกิดขึ้นอีกด้วย” นายสุรเชษฐ กล่าว
ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การลงทุนโครงการต่างๆของภาครัฐกับการลงทุนของภาคเอกชนเป็นสิ่งที่ควบคู่กันมาตลอด โดยเอกชนจะเร่งพัฒนาโครงการก่อนที่ภาครัฐจะดำเนินการก่อสร้าง เนื่องจากราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ หากโครงการมีความล่าช้าก็จะทำให้เกิดความเสียหายต่อการลงทุนภาคเอกชน ดังนั้นภาครัฐจึงควรจัดตั้งศูนย์ติดความคืบหน้าของโครงการต่างๆ (Monitoring Center)ของภาครัฐ เพื่อควบคุมเวลาให้แล้วเสร็จตามแผน รวมทั้งเพื่อสื่อสารกับภาคเอกชนอย่างเป็นเอกภาพ นอกจากนี้ควรปรับโครงสร้างทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ของโครงการเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐอย่างมีประสิทธิภาพเช่น การปรับผังเมือง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร เป็นต้น เพื่อให้สอดรับกับการพัฒนาโครงการ
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,273 วันที่ 25 - 28 มิถุนายน พ.ศ. 2560
โครงการเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐ ถือเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญในการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศ ก่อให้เกิดการหมุนเวียนของกระแสเงินสดในระบบเศรษฐกิจ อันเนื่องมาจากการจ้างงาน การซื้อสินค้าและบริการต่างๆ ตลอดจนการลงทุนต่างๆของภาคเอกชน โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่บางรายไปจับจองพื้นที่ตามแนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจ็กต์ต่างๆด้วยหวังว่าโครงการเหล่านี้จะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสิ่งที่ได้ลงทุนไป
นายสุรเชษฐ กองชีพรองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลประเทศไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า โครงการเมกะโปรเจ็กต์ต่างๆ ของรัฐบาลทั้งถนนรถไฟทางคู่ รถไฟความเร็วสูงหรือรถไฟฟ้าในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล รวมไปถึงโครงการพัฒนาหรือขยายพื้นที่ท่าเรือเขตเศรษฐกิจพิเศษ หรือสนามบินต่างๆ ล้วนมีผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สิ่งแรกที่จะเปลี่ยนแปลงตั้งแต่ก่อนที่โครงการเหล่านี้จะพัฒนาเป็นรูปธรรมก็คือ ราคาที่ดิน ที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ทั้งจากการเก็งกำไรโดยนักลงทุนหรือการเข้าไปกว้านซื้อที่ดินของผู้ประกอบการ ซึ่งทำให้เกิดความตื่นตัวหรือการปรับขึ้นของราคาที่ดินในอัตราที่ผิดปกติ จากความเปลี่ยนแปลงในตลาด ดังจะเห็นได้จากในหลายๆ พื้นที่ที่ราคาที่ดินปรับขึ้นไปมากมายหลายเท่าตัว ทั้งๆที่โครงการยังไม่ดำเนินการ
[caption id="attachment_168605" align="aligncenter" width="503"]
ไม่เพียงราคาที่ดินที่ขยับเพิ่มสูงขึ้นก่อนการมาถึงของโครงการ ความล่าช้าหรือไม่เกิดขึ้นตามเวลาที่ประกาศไว้ก็ส่งผลกระทบรุนแรงไม่แพ้กัน เนื่องจากราคาที่ดินปรับขึ้นไปแล้วค่อนข้างมาก ทำให้เกิดการชะลอตัวในการพัฒนาในพื้นที่
ราคาที่ดินอาจจะมีการปรับลดลงมา แต่ก็อาจจะทำได้ยาก เพราะผู้ถือครองที่ดินในปัจจุบันอาจไม่ใช่คนแรกๆ ที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนั้นๆ อาจจะเป็นคนสุดท้ายที่เข้ามาซื้อในราคาที่สูงขึ้นไปแล้ว เพราะหวังว่าโครงการภาครัฐจะช่วยให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นไปมากกว่าราคาที่ซื้อต่อมาจากนักเก็งกำไรที่ดิน ทั้งนี้การที่ราคาที่ดินปรับขึ้นสูงมากกว่าความเป็นจริงเป็นอุปสรรคอย่างหนึ่งในการพัฒนาโครงการภาครัฐ เพราะค่าเวนคืนที่ดินนั้นสูงเกินความเป็นจริงไปมาก ซึ่งอาจทำให้หลายๆพื้นที่เกิดการชะงักของโครงการภาครัฐ
การที่โครงการภาครัฐไม่ดำเนินตามแผนที่ประกาศไว้ แต่มีผู้ประกอบการเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมล่วงหน้าแล้ว อาจทำให้โครงการเหล่านี้ไม่ประสบความสำเร็จหรือว่าต้องยกเลิกโครงการไปแบบที่เป็นข่าวในบางจังหวัดของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ภาคเหนือ และภาคใต้ รวมไปถึงทำให้ในหลายๆพื้นที่มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ผิดไปจากรูปแบบเดิมๆ ที่คนในท้องถิ่นคุ้นเคย
“การที่โครงการภาครัฐมีความล่าช้าทั้งจากปัญหาเรื่องความไม่ต่อเนื่องของนโยบายเมื่อเปลี่ยนรัฐบาลใหม่ หรือจากปัญหาอื่นๆ ล้วนมีผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน ผู้ประกอบการ และคนในพื้นที่ เนื่องจากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐบาลหลายโครงการมีผลกระทบต่อพื้นที่ค่อนข้างมากและสร้างแรงดึงดูดใจที่น่าสนใจให้กับนักลงทุนหรือผู้ประกอบการต่างๆจนพวกเขาจำเป็นต้องรีบเข้าไปลงทุนก่อน เพื่อแย่งชิงที่ดินเพื่อรอกำลังซื้อที่อาจจะยังไม่เกิดขึ้นอีกด้วย” นายสุรเชษฐ กล่าว
ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การลงทุนโครงการต่างๆของภาครัฐกับการลงทุนของภาคเอกชนเป็นสิ่งที่ควบคู่กันมาตลอด โดยเอกชนจะเร่งพัฒนาโครงการก่อนที่ภาครัฐจะดำเนินการก่อสร้าง เนื่องจากราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ หากโครงการมีความล่าช้าก็จะทำให้เกิดความเสียหายต่อการลงทุนภาคเอกชน ดังนั้นภาครัฐจึงควรจัดตั้งศูนย์ติดความคืบหน้าของโครงการต่างๆ (Monitoring Center)ของภาครัฐ เพื่อควบคุมเวลาให้แล้วเสร็จตามแผน รวมทั้งเพื่อสื่อสารกับภาคเอกชนอย่างเป็นเอกภาพ นอกจากนี้ควรปรับโครงสร้างทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ของโครงการเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐอย่างมีประสิทธิภาพเช่น การปรับผังเมือง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร เป็นต้น เพื่อให้สอดรับกับการพัฒนาโครงการ
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,273 วันที่ 25 - 28 มิถุนายน พ.ศ. 2560