สต๊อกล้นทุบอสังหาฯ ฟองสบู่แค่ภาพหลอน
การออกมาพูดทำนองว่าอาจจะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของ นายศุภชัยพานิชภักดิ์ เมื่อเร็วๆ นี้ โดยยกข้อมูลว่ามีแต่การลงทุนภาคอสังหาฯเท่านั้นที่ขยายตัวขณะที่ภาคส่วนอื่นๆ ยังไม่ขยับ แม้เป็นเรื่องเก่าที่ถูกนำมาเล่าซํ้าๆ แต่ด้วยชื่อชั้นของ อดีตผู้อำนวยการองค์การการค้าโลก ย่อมได้รับความสนใจ และสร้างความกังวลกับผู้คนทั่วไปได้ไม่น้อย พร้อมๆกับเสียงจากผู้บริหารบริษัทอสังหาฯที่ออกมาตอบโต้เป็นพัลวันว่า ไม่มีฟองสบู่
++ปลุกปีศาจฟองสบู่
หากวิเคราะห์สาเหตุที่ทำให้เกิด “ฟองสบู่อสังหาฯ” หรือสภาวะที่ตลาดมีรอบการเปลี่ยนมือถี่ และราคาสูงขึ้นๆ โดยไม่มีปัจจัยพื้นฐานรองรับ ถูกปลุกขึ้นมาต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาราวกับปิศาจที่ฆ่าไม่ตาย นอกจากสภาวะโอเวอร์ซัพพลายแล้วยังมีปัจจัยแวดล้อมอื่นที่ชักจูงความคิดสังคมอีก 2 ประการ
ประการแรก การล่มสลายของธุรกิจอสังหาฯในปี 2540 คือสาเหตุหนึ่ง ที่ทำให้ฟองสบู่เศรษฐกิจในช่วงนั้นแตกกระจายก่อนนำไปสู่วิกฤติต้มยำกุ้งในที่สุดเหตุการณ์ครั้งนั้นยังเป็นภาพจำของผู้มีประสบการณ์ร่วมมาโดยตลอดแม้ “วิกฤติ” ผ่านมาเกือบ 2 ทศวรรษแล้วก็ตาม
ประการถัดมา ปัจจุบันบริษัทอสังหาฯในตลาดหุ้นหลายบริษัท ใช้เครื่องมือทางการเงินเช่น หุ้นกู้ หรือ บีอี เป็นเครื่องมือระดมทุน ซึ่งมีส่วนคล้ายกับ ปี 2540 ที่บริษัทอสังหาฯ ใช้หุ้นกู้แปลงสภาพระดมทุน เพียงแต่ครั้งนั้นมุ่งระดมมาจากตลาดต่างประเทศ ประกอบกับ ปลายปีที่ผ่านมา บี/อี ที่ออกโดยบมจ.เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ “ผิดนัด”คาบเกี่ยวกับช่วงเวลานั้นจนถึงวันนี้ มีหุ้นกู้ บี/อี ของบริษัทจดทะเบียนจำนวนหนึ่งผิดนัดทำให้กระแสกังวลประมาณฟองสบู่แล้วทั้งที่สถานการณ์ 2 ช่วงเวลา แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงซึ่งพอประมวลเหตุผลได้ 2 ด้านหลักดังนี้
++อีซีดี โหดกว่าหุ้นก้
1. แม้บรรยากาศในการระดมทุนระหว่างช่วงก่อนปี 2540 กับปัจจุบันคล้ายๆ กันที่บริษัทอสังหาฯ ใช้ตราสารการเงินอย่าหุ้นกู้ เป็นเครื่องมือระดมทุน แต่ถ้าพิจารณาลงลึกจะพบข้อแตกต่าง ทั้งระดับความเสี่ยงและวงเงิน ระหว่างปี 2535-2539 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพยฯ์ หลายแหง่ แหอ่ อก “หุน้กู้แปลงสภาพ” (ตราสารผูกโยงกับราคาหุ้นในตลาดผู้ลงทุนมีสิทธิแปลงสภาพจากหุ้นกู้เป็นหุ้นสามัญตามราคาที่กำหนดได้)หรือ อีซีดี (Euro convertible debenture) ไประดมทุนในต่างประเทศด้วยวงเงินสูง บางรายมากกว่า 100 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ
ในปี 2536 ที่ตลาดอีซีดีเฟื่องสุดขีด บริษัทอสังหาฯ 6 บริษัท ระดมทุนอีซีดีจากต่างประเทศ 520 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ (อัตราแลกเปลี่ยน ขณะนั้น 25.80บาทต่อดอลลาร์สหรัฐฯโดยประมาณ) เมื่อแบงก์ชาติประกาศลอยตัวค่าเงินเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม2540 จากอัตราแลกเปลี่ยน 25บาทเศษๆ ต่อดอลลาร์ฯเป็น 40บาทต่อดอลลาร์ฯ บริษัทอสังหาฯ เหล่านั้นจึงขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยนมหาศาล บางรายหายสาบสูญจากวงการไปเลย
เปรียบเทียบกับสถานการณ์ปัจจุบันแม้ บริษัทอสังหาฯหลายแห่ง นิยมระดมทุนด้วย“หุ้นกู้” เพราะดอกเบี้ยตํ่ากว่าเมื่อเทียบกับช่องทางอื่น แต่หุ้นกู้ หรือ บี/อี ทั้งหมดขายในประเทศเท่านั้น ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเช่นปี 2540 จึงไม่มี
ปีที่ผ่านมามี บริษัทจดทะเบียนในตลาดหุ้น 10 บริษัทออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 1.75 หมื่นล้านบาทปีนี้มี 3 บริษัทคือ บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทล 800 ล้านบาท บมจ.พฤกษาโฮลดิ้ง 2.5 พันล้านบาท และบมจ.เจ.เอสพร็อพเพอร์ตี้ อีก 1.2 พันล้านบาท หากปัญหา “ผิดนัด” ที่เกิดขึ้นเมื่อปลายปีที่แล้ว เป็นปัญหาเฉพาะราย ไม่ใช่ปัญหาของระบบเช่นที่ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยออกมายืนยันว่า “เป็นสถานการณ์ที่แตกต่างกัน”
++2560 เก็งกำไรยากกว่า
2. ตลาดอสังหาฯช่วงก่อนฟองสบู่แตกในปี 2540 มีการเก็ง กำไรสูง แม้แบงก์ชาติ (ขณะนั้น)พยายามลดความร้อนแรงการเก็งกำไรโดยกำหนดให้แบงก์พาณิชย์สามารถปล่อยกู้ให้กับธุรกิจพัฒนาอสังหาฯเกิน 18% ของยอดสินเชื่อรวมในปี 2537แต่ผู้ประกอบการสามารถเลี่ยงไประดมทุนจากไฟแนนซ์ เมื่อช่องทางนี้ถูกระดมทุนอีก ก็หันไปแสวงหาทุนจากต่างประเทศผ่านอีซีดี ได้ตามที่กล่าวข้างต้นซึ่งเป็นบรรยากาศที่เอื้อต่อการเก็งกำไรอย่างที่สุด
[caption id="attachment_161843" align="aligncenter" width="361"]
สต๊อกล้นทุบอสังหาฯ ฟองสบู่แค่ภาพหลอน[/caption]
กลับมาดูสถานการณ์ปัจจุบัน การเก็งกำไรอสังหาฯทำได้ยาก นอกจากบรรยากาศเศรษฐกิจไม่เป็นใจแล้ว การที่แบงก์เข้มงวดในการปล่อยกู้อสังหาฯมาก ด้านหนึ่งต้องทำตามกฎแบงก์ชาติที่ให้แบงก์ยึดหลักสัดส่วนปล่อยกู้ตามมูลค่าหลักประกัน (แอลทีวี) บ้านหลักแรก80-90% หรือคอนโดมิเนียมให้กู้ไม่เกิน 90% ผนวกกับแบงก์ป้องกันตัวเอง ด้วยการพิจารณาการปล่อยกู้อย่างเข้มงวด เวลานี้บริษัทอสังหาฯยกให้ปัญหาแบงก์ปฏิเสธปล่อยกู้ หรือ “รีเจ็กต์”เป็นความเสี่ยงอันดับ 1 ของอุตสาหกรรมไปแล้ว ตามเหตุและผลที่กล่าวมานั้น โอกาสที่จะเห็นการเก็งกำไรอสังหาฯเช่นเดียวกับช่วงก่อนปี 2540 และนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ฟูฟ่อง จึงเป็นไปได้น้อยมาก แต่โจทย์ที่บริษัทอสังหาเผชิญอยู่เวลานี้คือสต๊อกล้น
++“สต๊อกล้น” โจทย์ใหญ่
อสังหาฯเข้าสู่ยุคตื่นรถไฟฟ้าหลังความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้าในเมืองของ รัฐบาลมีความชัดเจน แนวรถไฟฟ้าที่เปลี่ยนศักยภาพทำเล ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯพลิกโฉมมาเป็นแนวตั้ง ผู้ประกอบการเพิ่มนํ้าหนักการพัฒนาโครงการแนวตั้งมากกว่าแนวราบ คอนโดฯ ครองสัดส่วนมากกว่า 50% ของภาพรวม นับจากปี 2550 โครงการคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า ผุดขึ้นยิ่งกว่าดอกเห็ด ระหว่างปี 2555-2557 ยอดโครงการคอนโดฯเข้าตลาดพุ่งทะลุ 6 หมื่นหน่วยต่อปี โดยเฉพาะปี 2556 มีคอนโดฯใหม่เข้าตลาดถึง 69,776 หน่วยและลดลงเล็กน้อยในช่วงถัดมาส่งผลให้ซัพพลายสะสมเพิ่มขึ้นขณะที่ดีมานด์ถูกจำกัดจากภาวะเศรษฐกิจและความเข้มงวดของแบงก์ที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯราคา 2 ล้านบาทลงมา นำไปสู่สภาวะ “สต๊อกล้น” และเป็นโจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการเวลานี้
นักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ (บล.)ภัทรฯ บอกว่าเฉพาะบริษัทใหญ่ในตลาดหลัทรัพย์ฯ มีสต๊อกค้างราว 3.9 หมื่นหน่วยต้องใช้เวลาระบายไม่น้อยกว่า 3 ปี ตลอด 2-3 ปีที่ผ่านมาบริษัทอสังหาฯ แข่งกันระบายสต๊อกอย่างเข้มข้นด้วยการนำเสนอโปรฯแรงๆ ชนิดที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน อาทิ กู้ไม่ผ่านคืนเงินดาวน์ อยู่ฟรี 2 ปี ลดกระหนํ่าคอนโดฯชานเมืองถึง 40%
ความกังวลเรื่อง โอเวอร์ซัพพลาย สต๊อกล้น ถูกยกขึ้นมากล่าวถึงบนเวทีสัมมนาอสังหาฯทุกเวทีมาหลายปีแล้ว จนดูเหมือนว่าคนอสังหาฯ ลืมปิศาจฟองสบู่ที่เคยหลอกหลอนไปแล้วด้วยซํ้าว่ามีหน้าตาอย่างไร
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,270 วันที่ 15 - 17 มิถุนายน พ.ศ. 2560
++ปลุกปีศาจฟองสบู่
หากวิเคราะห์สาเหตุที่ทำให้เกิด “ฟองสบู่อสังหาฯ” หรือสภาวะที่ตลาดมีรอบการเปลี่ยนมือถี่ และราคาสูงขึ้นๆ โดยไม่มีปัจจัยพื้นฐานรองรับ ถูกปลุกขึ้นมาต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาราวกับปิศาจที่ฆ่าไม่ตาย นอกจากสภาวะโอเวอร์ซัพพลายแล้วยังมีปัจจัยแวดล้อมอื่นที่ชักจูงความคิดสังคมอีก 2 ประการ
ประการแรก การล่มสลายของธุรกิจอสังหาฯในปี 2540 คือสาเหตุหนึ่ง ที่ทำให้ฟองสบู่เศรษฐกิจในช่วงนั้นแตกกระจายก่อนนำไปสู่วิกฤติต้มยำกุ้งในที่สุดเหตุการณ์ครั้งนั้นยังเป็นภาพจำของผู้มีประสบการณ์ร่วมมาโดยตลอดแม้ “วิกฤติ” ผ่านมาเกือบ 2 ทศวรรษแล้วก็ตาม
ประการถัดมา ปัจจุบันบริษัทอสังหาฯในตลาดหุ้นหลายบริษัท ใช้เครื่องมือทางการเงินเช่น หุ้นกู้ หรือ บีอี เป็นเครื่องมือระดมทุน ซึ่งมีส่วนคล้ายกับ ปี 2540 ที่บริษัทอสังหาฯ ใช้หุ้นกู้แปลงสภาพระดมทุน เพียงแต่ครั้งนั้นมุ่งระดมมาจากตลาดต่างประเทศ ประกอบกับ ปลายปีที่ผ่านมา บี/อี ที่ออกโดยบมจ.เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ “ผิดนัด”คาบเกี่ยวกับช่วงเวลานั้นจนถึงวันนี้ มีหุ้นกู้ บี/อี ของบริษัทจดทะเบียนจำนวนหนึ่งผิดนัดทำให้กระแสกังวลประมาณฟองสบู่แล้วทั้งที่สถานการณ์ 2 ช่วงเวลา แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงซึ่งพอประมวลเหตุผลได้ 2 ด้านหลักดังนี้
++อีซีดี โหดกว่าหุ้นก้
1. แม้บรรยากาศในการระดมทุนระหว่างช่วงก่อนปี 2540 กับปัจจุบันคล้ายๆ กันที่บริษัทอสังหาฯ ใช้ตราสารการเงินอย่าหุ้นกู้ เป็นเครื่องมือระดมทุน แต่ถ้าพิจารณาลงลึกจะพบข้อแตกต่าง ทั้งระดับความเสี่ยงและวงเงิน ระหว่างปี 2535-2539 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพยฯ์ หลายแหง่ แหอ่ อก “หุน้กู้แปลงสภาพ” (ตราสารผูกโยงกับราคาหุ้นในตลาดผู้ลงทุนมีสิทธิแปลงสภาพจากหุ้นกู้เป็นหุ้นสามัญตามราคาที่กำหนดได้)หรือ อีซีดี (Euro convertible debenture) ไประดมทุนในต่างประเทศด้วยวงเงินสูง บางรายมากกว่า 100 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ
ในปี 2536 ที่ตลาดอีซีดีเฟื่องสุดขีด บริษัทอสังหาฯ 6 บริษัท ระดมทุนอีซีดีจากต่างประเทศ 520 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ (อัตราแลกเปลี่ยน ขณะนั้น 25.80บาทต่อดอลลาร์สหรัฐฯโดยประมาณ) เมื่อแบงก์ชาติประกาศลอยตัวค่าเงินเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม2540 จากอัตราแลกเปลี่ยน 25บาทเศษๆ ต่อดอลลาร์ฯเป็น 40บาทต่อดอลลาร์ฯ บริษัทอสังหาฯ เหล่านั้นจึงขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยนมหาศาล บางรายหายสาบสูญจากวงการไปเลย
เปรียบเทียบกับสถานการณ์ปัจจุบันแม้ บริษัทอสังหาฯหลายแห่ง นิยมระดมทุนด้วย“หุ้นกู้” เพราะดอกเบี้ยตํ่ากว่าเมื่อเทียบกับช่องทางอื่น แต่หุ้นกู้ หรือ บี/อี ทั้งหมดขายในประเทศเท่านั้น ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเช่นปี 2540 จึงไม่มี
ปีที่ผ่านมามี บริษัทจดทะเบียนในตลาดหุ้น 10 บริษัทออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 1.75 หมื่นล้านบาทปีนี้มี 3 บริษัทคือ บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทล 800 ล้านบาท บมจ.พฤกษาโฮลดิ้ง 2.5 พันล้านบาท และบมจ.เจ.เอสพร็อพเพอร์ตี้ อีก 1.2 พันล้านบาท หากปัญหา “ผิดนัด” ที่เกิดขึ้นเมื่อปลายปีที่แล้ว เป็นปัญหาเฉพาะราย ไม่ใช่ปัญหาของระบบเช่นที่ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยออกมายืนยันว่า “เป็นสถานการณ์ที่แตกต่างกัน”
++2560 เก็งกำไรยากกว่า
2. ตลาดอสังหาฯช่วงก่อนฟองสบู่แตกในปี 2540 มีการเก็ง กำไรสูง แม้แบงก์ชาติ (ขณะนั้น)พยายามลดความร้อนแรงการเก็งกำไรโดยกำหนดให้แบงก์พาณิชย์สามารถปล่อยกู้ให้กับธุรกิจพัฒนาอสังหาฯเกิน 18% ของยอดสินเชื่อรวมในปี 2537แต่ผู้ประกอบการสามารถเลี่ยงไประดมทุนจากไฟแนนซ์ เมื่อช่องทางนี้ถูกระดมทุนอีก ก็หันไปแสวงหาทุนจากต่างประเทศผ่านอีซีดี ได้ตามที่กล่าวข้างต้นซึ่งเป็นบรรยากาศที่เอื้อต่อการเก็งกำไรอย่างที่สุด
[caption id="attachment_161843" align="aligncenter" width="361"]
กลับมาดูสถานการณ์ปัจจุบัน การเก็งกำไรอสังหาฯทำได้ยาก นอกจากบรรยากาศเศรษฐกิจไม่เป็นใจแล้ว การที่แบงก์เข้มงวดในการปล่อยกู้อสังหาฯมาก ด้านหนึ่งต้องทำตามกฎแบงก์ชาติที่ให้แบงก์ยึดหลักสัดส่วนปล่อยกู้ตามมูลค่าหลักประกัน (แอลทีวี) บ้านหลักแรก80-90% หรือคอนโดมิเนียมให้กู้ไม่เกิน 90% ผนวกกับแบงก์ป้องกันตัวเอง ด้วยการพิจารณาการปล่อยกู้อย่างเข้มงวด เวลานี้บริษัทอสังหาฯยกให้ปัญหาแบงก์ปฏิเสธปล่อยกู้ หรือ “รีเจ็กต์”เป็นความเสี่ยงอันดับ 1 ของอุตสาหกรรมไปแล้ว ตามเหตุและผลที่กล่าวมานั้น โอกาสที่จะเห็นการเก็งกำไรอสังหาฯเช่นเดียวกับช่วงก่อนปี 2540 และนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ฟูฟ่อง จึงเป็นไปได้น้อยมาก แต่โจทย์ที่บริษัทอสังหาเผชิญอยู่เวลานี้คือสต๊อกล้น
++“สต๊อกล้น” โจทย์ใหญ่
อสังหาฯเข้าสู่ยุคตื่นรถไฟฟ้าหลังความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้าในเมืองของ รัฐบาลมีความชัดเจน แนวรถไฟฟ้าที่เปลี่ยนศักยภาพทำเล ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯพลิกโฉมมาเป็นแนวตั้ง ผู้ประกอบการเพิ่มนํ้าหนักการพัฒนาโครงการแนวตั้งมากกว่าแนวราบ คอนโดฯ ครองสัดส่วนมากกว่า 50% ของภาพรวม นับจากปี 2550 โครงการคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า ผุดขึ้นยิ่งกว่าดอกเห็ด ระหว่างปี 2555-2557 ยอดโครงการคอนโดฯเข้าตลาดพุ่งทะลุ 6 หมื่นหน่วยต่อปี โดยเฉพาะปี 2556 มีคอนโดฯใหม่เข้าตลาดถึง 69,776 หน่วยและลดลงเล็กน้อยในช่วงถัดมาส่งผลให้ซัพพลายสะสมเพิ่มขึ้นขณะที่ดีมานด์ถูกจำกัดจากภาวะเศรษฐกิจและความเข้มงวดของแบงก์ที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯราคา 2 ล้านบาทลงมา นำไปสู่สภาวะ “สต๊อกล้น” และเป็นโจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการเวลานี้
นักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ (บล.)ภัทรฯ บอกว่าเฉพาะบริษัทใหญ่ในตลาดหลัทรัพย์ฯ มีสต๊อกค้างราว 3.9 หมื่นหน่วยต้องใช้เวลาระบายไม่น้อยกว่า 3 ปี ตลอด 2-3 ปีที่ผ่านมาบริษัทอสังหาฯ แข่งกันระบายสต๊อกอย่างเข้มข้นด้วยการนำเสนอโปรฯแรงๆ ชนิดที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน อาทิ กู้ไม่ผ่านคืนเงินดาวน์ อยู่ฟรี 2 ปี ลดกระหนํ่าคอนโดฯชานเมืองถึง 40%
ความกังวลเรื่อง โอเวอร์ซัพพลาย สต๊อกล้น ถูกยกขึ้นมากล่าวถึงบนเวทีสัมมนาอสังหาฯทุกเวทีมาหลายปีแล้ว จนดูเหมือนว่าคนอสังหาฯ ลืมปิศาจฟองสบู่ที่เคยหลอกหลอนไปแล้วด้วยซํ้าว่ามีหน้าตาอย่างไร
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,270 วันที่ 15 - 17 มิถุนายน พ.ศ. 2560