บูม4ทำเลเชื่อมรถไฟฟ้า เอกชนแห่ยึดพื้นที่-‘สยาม’แพงสุดทะลุ2ล้าน/ตร.ว.

จับตา 4 ทำเลจุดเชื่อมรถไฟฟ้า สีลม-สยาม-อโศก-หมอชิต ขยายตัวก้าวกระโดด เอกชนแห่ยึดพื้นที่พัฒนาโครงการหลากหลายรูปแบบ ดันราคาที่ดินพุ่งคอลลิเออร์สชี้สยามราคาที่ดินสูงสุดกว่า 2 ล้านบาทต่อตร.ว. ด้านหมอชิตทำเลน่าสนใจในอนาคตส่งผลตลาดอสังหาฯในพื้นที่ใกล้เคียง

ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครพุ่งขึ้นสูงในหลายๆ ทำเลโดยเฉพาะทำเลที่เป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดินเส้นทางปัจจุบันที่มีคนใช้บริการค่อนข้างเยอะอีกทั้งเป็นทำเลที่มีการขยายตัวต่อเนื่องมามากกว่า 10 ปีทำให้ที่ดินในทำเลเหล่านี้เหลือน้อยและราคาแพงขึ้นซึ่งมีผลต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่าบริเวณจุดตัดหรือจุดเชื่อมเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถเห็นได้ชัดเจนในปัจจุบันก็มี สีลม, สยาม, อโศก และหมอชิต ซึ่งทั้ง 4 ทำเลเป็นทำเลที่มีการขยายตัวต่อเนื่องมามากกว่า 10 ปีแล้ว และเห็นได้ชัดว่ามีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของราคาที่ดินค่อนข้างมาก

เริ่มจากทำเล สยามรอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสยามรวมไปถึงสถานีข้างเคียงทั้งสถานีชิดลมและสนามกีฬาแห่งชาตินั้นเป็นพื้นที่ที่มีโครงการค้าปลีกมากที่สุดในประเทศไทยทำให้ราคาที่ดินในทำเลนี้สูงเกินกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา เพราะหาที่ดินที่มีขนาดเพียงพอในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นแทบเป็นไปไม่ได้ และการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่จะเกิดขึ้นหลังจากนี้ต้องเป็นโครงการที่สร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า เช่น โครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตรหรือโครงการมิกซ์-ยูสที่สามารถสร้างรายได้ได้หลายทางและต่อเนื่องหลายปี

ด้านทำเลสีลม(ศาลาแดง)ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจดั้งเดิมที่มีการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม ร้านค้า ศูนย์การค้าจนเต็มพื้นที่ และปัจจุบันหาที่ดินว่างเปล่าแทบไม่มีแล้ว ผู้ประกอบการหรือเจ้าของที่ดินรวมไปถึงผู้ที่ได้รับสิทธิ์ในการพัฒนาที่ดินหลายรายในบริเวณนี้จึงจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาของที่ดินในบริเวณนี้ให้เหมาะสมกับราคาที่ดินที่สูงขึ้นรวมไปถึงสอดคล้องการตลาดในปัจจุบัน เช่น โรงแรมดุสิตธานีร่วมมือกับกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสที่มีทั้งโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก และอาคารสำนักงานเพื่อสามารถสร้างรายได้ได้มากกว่า 1 ทางและสอดคล้องกับมูลค่าที่ดินรวมไปถึงสร้างผลตอบแทนที่มากขึ้นให้กับเจ้าของที่ดิน ซึ่งพื้นที่รอบๆ แยกศาลาแดงนี้ก็ยังมีที่ดินแปลงอื่นๆ ที่เปลี่ยนแปลงในลักษณะคล้ายๆ กันนี้ เช่น ที่ดินของกลุ่มสิวะดล ที่เป็นอาคารสีบุญเรืองก็เปิดทางให้ไมเนอร์กรุ๊ป และนายณ์ เอสเตทเข้ามาพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่

ทำเลอโศกทำเลใจกลางเมืองที่มีส่วนผสมของอาคารสำนักงาน โรงแรม มากกว่าโครงประเภทอื่นๆ แม้ว่าจะมีศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียมเพิ่มเติมเข้ามาในช่วงหลายปีที่ผ่านมาก็ตาม แต่สัดส่วนของอาคารสำนักงานยังมากกว่าโครงการรูปแบบอื่นๆ อยู่เช่นเดิม แต่มีแนวโน้มที่โครงการคอนโดมิเนียมจะเพิ่มมากขึ้นในช่วง 2 – 3 ปีหลังจากนี้ เพราะว่าราคาที่ดินที่สูงขึ้นเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ทางเลือกในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เหลือไม่มาก และคอนโดมิเนียมสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจที่สุด คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ ในอนาคตก็คงเปิดขายกันมากกว่า 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตรแน่นอน

ส่วนย่านหมอชิต ถือเป็นทำเลที่น่าสนใจในอนาคตเพราะนอกจากจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินแล้วยังมีโครงการศูนย์คมนาคมบางซื่อ และโครงการพัฒนารูปแบบมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินของกรมธนารักษ์อีก 2 – 3 โครงการที่เริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น ทำให้ทำเลนี้เป็นที่จับตามองของผู้ประกอบการจำนวนมาก โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในทำเลดังกล่าวช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาก็สูงขึ้นต่อเนื่อง แต่ทำเลนี้อาจจะไม่มีที่ดินเหลือให้พัฒนาเท่าที่ควร การเปลี่ยนแปลงจึงมีผลต่อสถานีข้างคียงทั้งสถานีพหลโยธินรอบๆ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เกิดขึ้น และสถานีสะพานควายที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เกิดขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาและราคาขายก็สูงขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน

[caption id="attachment_152204" align="aligncenter" width="294"] บูม4ทำเลเชื่อมรถไฟฟ้า เอกชนแห่ยึดพื้นที่-‘สยาม’แพงสุดทะลุ2ล้าน/ตร.ว.[/caption]

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,263 วันที่ 21 - 24 พฤษภาคม พ.ศ. 2560