ทันทีที่รัฐบาลกดปุ่มโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซีใน 3 จังหวัด ประกอบด้วยชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทราทำให้เกิดการเคลื่อนของกลุ่มทุนทั้งไทยและต่างชาติ เข้าพื้นที่ล่าสุด วันที่ 20 เมษายน 2560“ฐานเศรษฐกิจ” จัดเสวนาโต๊ะกลม หัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ที่รองรับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี)”
นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชตินายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี สะท้อนว่า เนื่องจากชลบุรีเป็นเมืองอุตสาหกรรม ที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ชลบุรีโตจากการเคลื่อนของอุตสาหกรรมเริ่มจากนิคมฯอมตะที่ลงทุนถึง7-10 เฟส ทำให้เมืองชลบุรีเปลี่ยนโฉมอย่างรวดเร็ว มีคนงานและเกิดการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมอื่นๆตามมา และขยายไปถึงรอยต่อจังหวัดระยอง และอำเภอศรีราชา ซึ่งเป็นตัวแปรให้จีดีพี โต 20% ของทั้งประเทศดังนั้นจึงเกิดความต้องการใช้พื้นที่ทำนิคมอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัยเพิ่มเพื่อรองรับแหล่งงาน ขณะที่ที่ดินรอการพัฒนาขาดแคลนเกิดจากกระแสอีอีซีอย่างไรก็ดีรัฐต้องออกแบบผังเมืองให้สอดรับกับข้อเท็จจริงเนื่องจากนิคมอุตสาหกรรม กฎหมายเปิดช่องให้พัฒนาได้แม้ผังเมืองเป็นพื้นที่สีเขียว (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) หรือ เขียวลาย(ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ที่สามารถเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีม่วง (ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม) ขณะที่ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยยังถูกจำกัดทำให้พื้นที่พัฒนาที่อยู่อาศัยน้อยลง ยกตัวอย่างบริเวณอ่างเก็บนํ้าบางคล้าและบางคล้อ จังหวัดชลบุรี กำหนดให้เป็นพื้นที่นันทนาการทำโครงการบ้านจัดสรรไม่ได้ หากไม่แก้ไขผังเมืองรองรับจะทำให้ พื้นที่ศรีราชาและพื้นที่โดยรอบได้รับผลกระทบ
อีกปัญหาที่รัฐต้องเร่งแก้ไขทั้ง 3 จังหวัดอีอีซี คือต้องเร่งพัฒนาสาธาณูปโภคขั้นพื้นฐานปัจจุบันสามารถรองรับได้เพียงพอในอนาคต หากอีอีซีจะเกิดจริง อาทิ ถนน ประปา ไฟฟ้าการแก้ปัญหาขยะ นํ้าเสีย และระบบขนส่งมวลชนให้เชื่อมถึงกันทั้งที่อยู่อาศัยและแหล่งงาน ไม่เพียงแต่พัฒนา รถไฟความเร็วสูง ท่าเรือ ฯลฯ
ด้านนางสาวณัฏฐนันท์ คุณาจิระกุล นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยองสะท้อนว่า ที่ผ่านมาจังหวัดระยองเป็นเมืองเล็ก มีพื้นที่ 40,000 ไร่ถูกกันเป็นโซนนิคมอุตสาหกรรมแต่พัฒนาได้เพียง 20,000 ไร่ส่วนโรงงานเกิดขึ้น กว่า 2,000 โรง และล่าสุด ยังไม่ขยายเพิ่มเนื่องจากประชาชนต่อต้านจากกรณีโรงงานสารเคมีที่มีมลพิษเมื่อรัฐบาลผลักดันให้ระยองเป็นหนึ่งในจังหวัดอีอีซีที่กระทบทันทีคือ ราคาที่ดินขยับสูงขึ้นและเกิดการซื้อขายเปลี่ยนมือ ดูจากทำเลบริเวณทางหลวงแผ่นดินสาย 36 สายกะทิงลาย-ปลวกเกตุ หรือที่เรียกกันทั่วไป ถนนบายพาสพัทยา-ระยองขยายจาก 4 ช่องจราจรเป็น 6 ช่องจราใกล้ห้างเซ็นทรัล จากราคา 15 ล้านบาทขยับเป็น 35 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่ถนนสุขุมวิทราคาพุ่งไปที่ 20-30 ล้านบาทต่อไร่ ดังนั้นจะทำให้ผู้ประกอบการหาซื้อที่ดินพัฒนาโครงการค่อนข้างลำบาก ซึ่งขณะนี้ราคาขายบ้านเดี่ยวในระยองเฉลี่ยอยู่ที่ 3.5-4 ล้านบาท ต่อหน่วย ส่วนราคา 5-6 ล้านบาทยังมีอยู่บ้าง และ ยิ่งอีก 3-4 ปีข้างหน้าหากมีการตอกเข็มอีอีซีเป็นรูปธรรมแน่นอนว่าบ้านราคาระดับนี้จะหายากขึ้น อย่างไรก็ดีมองว่า อีอีซีส่งผลดีต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากรวมทั้งโครงการเก่าที่เปิดขายในปัจจุบันจากเดิมที่ขายยาก ก็จะช่วยดูดซัพพลายง่ายขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ขณะนี้ ผู้ประกอบการใช้อีอีซีเป็นตัวเร่งขาย โดยลดราคา ขายถูก อาทิ ค่ายแสนสิริ โครงการดีคอนโดเนินพระ 300 หน่วย กับดีคอนโดนครระยอง 500 หน่วย ราคาขาย 1.6 ล้านบาทต่อหน่วย ลดราคาเหลือ 1.1 ล้านบาทต่อหน่วย รวมทั้งโครงการคอนโดมิเนียมของค่ายนารายณ์พร็อพเพอร์ตี้ ตั้งอยู่บริเวณหลังห้างแหลมทอง จากราคา 1.49 ล้านบาทต่อหน่วยเหลือเพียง 1.1 ล้านบาทต่อหน่วยเช่นกัน
ขณะเดียวกัน โครงการที่อยู่อาศัยราคาถูกของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ที่มาบตาพุดรองรับแรงงานก็น่าจะไปได้ดีซึ่งขณะนี้ ยังก่อสร้างไม่เต็มพื้นที่
สำหรับทำเลที่มีศักยภาพสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย อนาคตจะเป็นทำเลบ้านฉางน่าจะมีอนาคตที่สุด เพราะอยู่ห่างโรงงานแต่สามารถเดินทางไปกลับได้ ส่วนที่อยู่อาศัยที่อยู่ติดกับนิคมอุตสาหกรรม กลับไม่ค่อยได้รับความสนใจ
นอกจากที่อยู่อาศัยแล้วระยองขาดแคลนโรงแรม 3-5 ดาวที่มีไม่ถึง 20,000 ห้องในปัจจุบันรวมทั้งศูนย์ประชุมขนาดใหญ่ หากเป็นอีอีซี มองว่าไม่เพียงพอ ซึ่งขณะนี้ นักลงทุนขยับซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโรงแรมและศูนย์ประชุมกันมาก โดยเฉพาะโซนมาบตาพุด-ปลวกแดง ที่ออกไปบ้านเพที่เป็นเมืองเกษตรอนาคตจะมีโรงแรมเพิ่มมากขึ้น
นอกจากนี้ ยังมีโรงพยาบาลที่ต้องขยายเพิ่ม ซึ่งขณะนี้โรงพยาบาลจุฬารัตน์ เทกโอเวอร์ศูนย์การแพทย์ระยอง และเตรียมขยายพื้นที่เพิ่ม นอกจากนี้ ยังมีโรงพยาบาลนวมินทร 9 ซื้อที่ดิน 20ไร่ ทำเลสุขุมวิท-สายล่าง ขณะนี้อยู่ระหว่างยื่นอีไอเอขณะเดียวกัน ความต้องการ โรงเรียน-มหาวิทยา ลัยนานาชาติในระยองก็มีสูง ซึ่งนักลงทุนต่างให้ความสนใจเช่นเดียวกัน อย่างไรก็ดีภาครัฐต้องบริหารจัดการเมืองให้ดี เพราะอีก 5 ปีข้างหน้าจะมีคนเข้ามาอยู่ในจังหวัดระยองกันมาก ดังนั้นต้องเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานถนน ประปา ให้เพียงพอเป็นต้น
นางสาวนวณัฐ สุขะมงคลประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทมารวย เรียลเอสเตท จำกัด ฉะเชิงเทรา ระบุว่า ฉะเชิงเทราถูกกำหนดให้เป็นเมืองสมารท์ซิตีและเป็นเมืองน่าอยู่ในแผนอีอีซี ซึ่งจะต่างจาก 2 จังหวัดคือชลบุรีและระยองที่ส่วนใหญ่เป็นเมืองอุตสาหกรรม ดังนั้น จึงเป็นเมืองที่อนาคต จะมีคนเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยที่ฉะเชิงเทรากันมากขึ้นเพื่อห่างไกลจากโรงงานและมลพิษ แต่สามารถใช้เวลาเดินทางไปกลับถึงแหล่งงานอย่างระยอง-ชลบุรีเพียง 15 นาที และใกล้กรุงเทพมหานคร ใกล้สนามบินอย่างไรก็ดี แนวโน้มราคาทีี่ดินและบ้านจัดสรรที่ฉะเชิงเทราแพงขึ้นด้วยกระแสอีอีซี 20-30%
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยและ บริษัท เอเยนซี่ฟอร์เรียลเอสเตทแอฟแฟร์ส จำกัด สำรวจตัวเลขโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเปิดขาย 3 จังหวัด (อีอีซีที่อยู่ระหว่างเปิดขาย มีจำนวน 851 โครงการทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม จะได้อานิสงส์จาก อีอีซีและแนวโน้มความต้องการบ้านจะมากขึ้น
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,255 วันที่ 23 - 26 เมษายน พ.ศ. 2560