คอนโดฯสายสีชมพูแผ่ว กำลังซื้อลด/แนวไม่ชัด/ราคาสูงเสี่ยงดับ

19 October 2015






คอลลิเออร์ส ชี้สัญญาณตลาดคอนโดฯขายใหม่แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูทำเลแจ้งวัฒนะเริ่มแผ่ว เหตุถูกดูดซับไปก่อนหน้าจำนวนมาก ราคาขายเกิน 6 หมื่นบาทต่อตร.ม.เสี่ยงดับ หากรถไฟฟ้าไม่ชัดเจน คาดอนาคตมีแนวโน้มราคาขยับปรับเพิ่มขึ้นราว20% ด้านศุภาลัย รับปี 58 ยอดขายไม่กระเตื้อง แต่ไม่หวั่นเดินหน้าเปิดโครงการที่ 4 ต่อเนื่อง มั่นใจศักยภาพของพื้นที่

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยถึงทำเลถนนแจ้งวัฒนะที่ในอดีตไม่ค่อยมีความน่าสนใจมากนัก แต่หลังจากศูนย์ราชการกรุงเทพฯย้ายมาอยู่ในพื้นที่ จึงเริ่มเห็นความเปลี่ยนแปลงของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม จากการสำรวจพบว่า มีคอนโดมิเนียมเปิดขายจำนวนมากในปี 2553-2554 รวมมากกว่า 4,957 หน่วย โดยผู้ประกอบการคาดหวังว่าจะมีกำลังซื้อจากข้าราชการที่ต้องย้ายมาประจำที่ศูนย์ราชการแห่งนี้ รวมทั้งคนที่ต้องการซื้อคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่า แต่ก็ไม่ได้รับการตอบรับจากตลาดเท่าใดนัก ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมบนถนนแจ้งวัฒนะชะลอตัวลงในปีต่อๆ มา และกลับมาคึกคักอีกครั้งในปี 2557 เนื่องจากกระแสโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู แต่พบว่าอัตราการขายของโครงการที่เปิดในปี 2557 เป็นต้นมา มีไม่มากเท่าที่ควรจนบางโครงการต้องยกเลิกการขายไปในที่สุด

เมื่อแยกพิจารณาตามทำเลที่ผู้ประกอบการเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการในช่วงระหว่างปี 2550-สิงหาคม 2558 พบว่า ช่วงห้าแยกปากเกร็ด-ทางพิเศษศรีรัช มีคอนโดมิเนียมเปิดขาย ประมาณ 4,337 หน่วย มีอัตราการขายมากกว่า 90% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5หมื่นบาทต่อตร.ม.และพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายเล็กเกือบทั้งหมด ขณะที่พื้นที่ตั้งแต่ทางพิเศษศรีรัช-แยกหลักสี่ มีคอนโดมิเนียมเปิดขาย ประมาณ 5,618 หน่วย มีอัตราการขายค่อนข้างสูงเช่นกันคือเกือบ 90% โดยราคาขายเฉลี่ยจะค่อนข้างสูงเฉลี่ยที่ประมาณ 5.2หมื่นบาทต่อตร.ม. ในพื้นที่นี้มีทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็ก โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้ามาในพื้นที่ ส่วนใหญ่มาในปี 2557 พร้อมกับตั้งราคามากกว่าโครงการอื่นๆ ทำให้ไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร

แนวโน้มราคาขายปรับขึ้นกว่า 20%

นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า สำหรับราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงระหว่างปี 2555-2556 อยู่ที่ประมาณ 5 หมื่นบาทต่อตร.ม. แต่ว่าราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2557-ครึ่งแรกปี 2558 อยู่ที่ประมาณ 6.3หมื่นบาทต่อตร.ม. ปรับเพิ่มขึ้นกว่า 26% และยังคงมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นไปอีกมากกว่า 20% ในอนาคต โดยเฉพาะโครงการที่เพิ่งเปิดขายหลังจากปี 2558 เพราะว่ามีรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีชมพู ที่เริ่มมีความชัดเจนมาเป็นปัจจัยสนับสนุน ขณะที่ราคาที่ดินในปัจจุบัน หากติดถนนแจ้งวัฒนะจะมีราคาเริ่มต้นประมาณ 2 แสนบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้นจากช่วง 3 ปีก่อนหน้านี้ประมาณ 2 เท่า

“หากโครงการรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีชมพูมีความชัดเจนมากขึ้น จะทำให้ถนนแจ้งวัฒนะมีความน่าสนใจ และมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายมากขึ้นอย่างแน่นอน แต่ตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะไม่คึกคักเท่าที่ควร โดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายในราคาที่สูงกว่าราคาเฉลี่ยในตลาด นอกจากนี้โครงการใหม่ๆ ที่จะเปิดขายต้องแข่งขันกับโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้วอีกหลายโครงการ แต่มีราคาขายต่ำกว่ามาก”

ศุภาลัย รับยอดขายชะลอตัว

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทมีโครงการบนถนนแจ้งวัฒนะ 3 โครงการ ได้แก่ ศุภาลัย ลอฟท์ แจ้งวัฒนะ ยอดขายมากกว่า 95% ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท แจ้งวัฒนะ ยอดขายปัจจุบัน 50% และโครงการศุภาลัย วิสต้า ห้าแยกปากเกร็ด มียอดขายแล้ว 70% คิดเป็นส่วนแบ่งตลาดในแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูกว่า 10%

“ต้องยอมรับว่านับตั้งแต่ปลายปี 2557 ต่อเนื่องถึงปัจจุบัน ยอดขายในโครงการพื้นที่แจ้งวัฒนะชะลอตัวลง โดยเฉพาะโครงการศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท แจ้งวัฒนะ มูลค่าโครงการกว่า 2 พันล้านบาท ที่มียอดขายเพียง 50% แต่ถ้าพิจารณาแล้วโครงการนี้เป็นโครงการต่อยอดจากโครงการลอฟท์ แจ้งวัฒนะ เพราะมีระยะห่างกันเพียง 500 เมตร เฉลี่ยยอดขายทั้ง 2 โครงการอยู่ที่ 75% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดี ขณะที่ดีเวลอปเปอร์บางรายต้องพับโครงการลง เนื่องจากตั้งราคาขายสูงเกินไปคืออยู่ที่ประมาณ 8-9 หมื่นบาทต่อตร.ม. แต่ของเราเฉลี่ยราคาขายอยู่ที่ 6 หมื่นบาทต่อตร.ม.เท่านั้น”

ล่าสุด บริษัทเปิดตัวโครงการ ศุภาลัย ลอฟท์ สถานีแคราย มูลค่าโครงการประมาณ 1.1 พันล้านบาท โดยถือเป็นอีก 1 โครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู(แคราย-มีนบุรี) แต่เป็นโครงการที่ตั้งอยู่บนถนนติวานนท์ โดยเชื่อว่าโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู จะเป็นระบบคมนาคมที่เอื้อประโยชน์ต่อการเดินทางของผู้พักอาศัยในย่านแคราย ปากเกร็ด และมีนบุรี ในการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกรวดเร็วขึ้น คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณต้นปี 2563

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3096 วันที่ 15-17 ตุลาคม พ.ศ. 2558


รถไฟฟ้าสายสีชมพู สุรเชษฐ กองชีพ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ศุภาลัย คอนโดติดรถไฟฟ้า