ไทยเปลี่ยนสู่ลีสโฮลด์ คาด 5 ปีมีโครงการใหม่ผุดอื้อมูลค่ากว่า 5 แสนล้าน

กูรูอสังหาฯเผยอสังหาฯไทยกำลังจะพลิกโฉม สู่รูปแบบ “ลีสโฮลด์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย คาดภายใน5 ปี มีโครงการผุดใหม่มูลค่ารวมกว่า 5 แสนล้านบาทชี้แก้ก.ม.ลีสโฮลด์ช่วยดึงดูดการลงทุน คอลลิเออร์สจับตาพื้นที่ย่านพระราม 4 พื้นที่เมกะโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มีการเปลี่ยนแปลงโครงการอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับการแข่งขันของตลาดในอนาคตที่นับวันจะทวีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น นับจากนี้ธุรกิจอสังหาฯไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ผู้ประกอบการรายใหญ่อีกต่อไป แต่หมายรวมถึงกลุ่มทุนขนาดใหญ่ก็จะเข้ามาเล่นในตลาดนี้เพิ่มมากขึ้น ทำให้รูปแบบการพัฒนาโครงการเปลี่ยนไป รวมทั้งรูปแบบที่ดินที่นำมาพัฒนาก็มีการเปลี่ยนแปลงไปด้วย

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ในระยะ 3-5 ปีนับจากนี้วงการอสังหาริมทรัพย์จะเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ โดยกลุ่มทุนรายใหญ่และผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ร่วมกันพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ บนพื้นที่ดินที่เปลี่ยนไปในรูปแบบของลีสโฮลด์ (Lease hold) หรือแบบเช่าระยะยาว ตลอดจนรูปแบบของอสังหาฯก็จะเปลี่ยนเป็นลีสโฮลด์มากขึ้นด้วย

เนื่องจากที่ดินแบบฟรีโฮลด์ (ประเภทที่มีการโอนกรรมสิทธิ์) ย่านใจกลางเมืองมีจำนวนลดลง และมีราคาสูง โดยเป็นผลมาโครงการรถไฟฟ้าที่มีการพัฒนาและขยายโครงข่ายมากขึ้น ทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้คุ้มค่ากับการลงทุนได้ คาดว่าในช่วง 3-5 ปีนี้จะมีโครงการใหม่บนที่ดินลีสโฮลด์และในรูปแบบลีสโฮลด์ มูลค่ารวมกันกว่า 5 แสนบาท

โดยดูได้จากโครงการขนาดใหญ่ที่เตรียมจะพัฒนา ล้วนแต่อยู่บนที่ดินลีสโฮลด์ เช่น ที่ดินแปลงโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ที่บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) จับมือกับบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ร่วมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบผสมขนาดใหญ่ (Mixed-use) ซึ่งประกอบด้วย โรงแรม อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก เป็นต้น และยังมีพื้นที่ที่เตรียมรอพัฒนาอีกมาก โดยรูปแบบการพัฒนาก็คงหนีไม่พ้นลีสโฮลด์

"หลายสิบปีที่ผ่านมา ที่ดินแบบลีสเทอมถูกมองข้าม (เช่าระยะยาว) แต่วันนี้ที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางเมืองแบบฟรีโฮลด์ลงลงมาก จนไม่สามารถแข่งกับที่ดินแบบลิสโฮลด์ได้ โดยโครงการเมกกะโปรเจ็กต์ที่จะเกิดขึ้นบนที่ดินเหล่านี้ จะทำให้แลนด์สเคปรวมไปถึงรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ก็จะเปลี่ยนจากหน้ามือเป็นหลังมือ ซึ่งการพัฒนาในรูปแบบนี้จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง โดยหากปล่อยเช่า 30 ปี ค่าเซ้งสิทธิ์อาจจะคิดเป็นสัดส่วนที่ 1 ใน 4 หรือ 1 ใน 5 ของฟรีโฮลด์ ตัวอย่างเช่น ที่ดินฟรีโฮลด์ในทองหล่อตารางวาละ 1.5 ล้านบาท ถ้าลีสเทอม 30 ปี วันนี้อยู่ที่ประมาณ 2.5-3 แสนบาท ทำให้มีความเป็นไปได้ในการลงทุน แต่ถ้าซื้อที่ดินมา 1.5 ล้านบาทมาลงทุนจะมีเงินไปพัฒนาไหม ไม่คุ้มการลงทุน"นายประเสริฐ กล่าว

นอกจากนี้แนวคิดการแก้ไขกฎหมายสิทธิการเช่าซื้อให้สามารถถือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน นานเป็นเวลา 50 ปี จากปัจจุบันกำหนดไว้ 30 ปี ผู้เช่าสามารถขายสิทธิ์ได้ระหว่างช่วงสัญญาของกระทรวงการคลังกับการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังเป็นการสนับสนุนให้ที่ดินในรูปแบบลีสโฮลด์ออกสู่ตลาดเพิ่มมากขึ้นอีกด้วย

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า จากการสำรวจพบว่า โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือมีการประกาศแผนการพัฒนามาก่อนหน้านี้และที่กำลังอยู่ระหว่างการออกแบบหรือว่ายังไม่ประกาศแบบเป็นทางการนั้น มีความน่าสนใจไม่น้อย เพราะว่าเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงศักยภาพของพื้นที่โดยรอบ

โดยทำเลที่น่าสนใจและคาดว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากในปัจจุบันและอีกหลายปีข้างหน้า คือ พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ตั้งแต่สามย่านไปถึงคลองเตย เพราะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่มีการพัฒนาแล้ว กำลังอยู่ในระหว่างการออกแบบ และประกาศรูปแบบการพัฒนาแล้ว แค่รอคอยเวลาที่เหมาะสมในการพัฒนาเท่านั้น

ส่งผลให้พื้นที่ระยะทางช่วงนี้ประมาณ 3.6 กิโลเมตรกลายเป็นทำเลที่น่าจับตามองในอนาคตทันทีเพราะมีโครงการขนาดใหญ่อยู่ในพื้นที่นี้ อาทิ โครงการสามย่านมิตรทาวน์ โดย บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)ในกลุ่มทีซีซี บนที่ดินขนาด 13 ไร่ของจุฬาฯ ที่มีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาด 2.2 แสนตารางเมตร ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน 6.5 หมื่นตารางเมตร คอนโดมิเนียมแบบสิทธิการเช่า 554 หน่วย เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 104 หน่วย และศูนย์ทักษะเพิ่มโอกาสการเรียนรู้แห่งแรกของไทยขนาด 6.5 หมื่นตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณปี 2563

ล่าสุด ทีซีซี กรุ๊ป เปิดตัวโครงการ"One Bangkok" (วัน แบงค็อก) บนที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเดิม ซึ่งเป็นของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ มูลค่าการลงทุนกว่า 1.2 แสนล้านบาท พัฒนาในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูส

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,251วันที่ 9 - 12 เมษายน พ.ศ. 2560