จี้ผ่อนกฎยุคที่ดินแพง อ้างทางรอดผู้ประกอบการ-กทม.สวนเลิกที่จอดรถคนไม่ซื้อ

ที่ดินกลางเมืองแพง ดีเวลอปเปอร์จี้รัฐปลดล็อกกฎเหล็ก ไล่ตั้งแต่เลิกที่จอดรถคอนโดฯติดรถไฟฟ้า-ในซอยสร้างสูงเกิน 8 ชั้น ปรับค่าเอฟเออาร์ผัง กทม.เพิ่มด้านกทม.แย้งเลิกที่จอดรถ คนไม่ซื้อ

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ เลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า บริษัทผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายกลางและรายเล็กเตรียมรวมตัวยื่นหนังสือถึงกรุงเทพมหานคร (กทม.) ให้ผ่อนผันข้อบังคับผังเมืองรวมกทม. กำหนดให้ที่ดินในซอยสร้างคอนโดมิเนียมได้เพียง 8 ชั้น หรือไม่เกิน 23 เมตร ให้สามารถสร้างสูงเกิน 8 ชั้นหรือ 23 เมตรได้ ซึ่งถือว่าเป็นการเพิ่มความสูงไม่มาก และไม่กระทบกับภาพรวม ทั้งนี้ ด้วยปัจจุบันของราคาที่ดินกลางเมืองแพงยกตัวอย่าง ทองหล่อ ในซอยราคา 500,000 บาทต่อตารางวา สุขุมวิทในซอย
300,000-500,000 บาทต่อตารางวา หากพัฒนาให้คุ้มต่อราคาที่ดินที่ซื้อมา จะต้องขายตารางเมตรละ กว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่กำลังซื้อมีเพียงกลุ่มเล็กๆ เช่นต่างชาติ ซึ่งต่อไป ที่ดินในเมืองจะ เต็มไปด้วยต่างชาติ

อย่างไรก็ดี หาก กทม.ให้เหตุผลว่า ไม่สามารถผ่อนปรนได้ เพราะสาธารณูปโภคไม่เพียงพอ อาทิ ถนนซอยแคบ จะส่งผลให้มีคนนำรถมาจอดในซอยมากขึ้น หาก กทม. เห็นต่าง ก็ควรยกเลิกข้อบัญญัติกทม.จัดให้มีที่จอดรถในอาคาร 120 ตารางเมตรต่อคัน โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียมรัศมี 300-800 เมตร ห่างจากรถไฟฟ้า ให้ผู้บริโภคใช้รถไฟฟ้าแทนรถยนต์ส่วนตัว เหมือนประเทศญี่ปุ่น อังกฤษ เป็นต้น และนำพื้นที่ที่พัฒนาเป็นที่จอดรถ มาเป็นพื้นที่ขาย จะช่วยให้ ราคาต่อหน่วยถูกลง

"กฎหมายก่อสร้างไทยล้าหลังทำ 8 ชั้น 12 ชั้น เสียหายอะไรซื้ออิฐหินปูนทรายก็เสีย ภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่ กทม.อ้างรถจะติด"

อีกทางออกที่นายมงคลเสนอ คือ ปรับ การใช้ประโยชน์ที่ดินตามสีผัง และค่าเอฟเออาร์ หรือ สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน ตามผังเมืองรวมกทม. ในทำเลที่มีราคาที่ดินแพง เพื่อให้สอดรับกับ ราคาที่ดินที่เปลี่ยนเปลงไป ได้แก่ ทำเลบริเวณ สนามดอนเมือง เป็นทำเลพาณิชย์ที่มีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้าออกจำนวนมากควรจะเปิดให้พัฒนาโรงแรม แต่ ปัจจุบัน ค่าเอฟเออาร์ 2.5 ต่อ 1 หรือ สร้างได้ เพียง 2.5 เท่าของแปลงที่ดิน คือ สร้างได้ 3ชั้น และการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นพื้นที่สีเหลือ หรือ ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

อีกทั้ง ทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว(เหนือ) หมอชิต –สะพานใหม่ –ลูกกา ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ทำเลบริเวณเมเจอร์รัชโยธิน ค่าเอฟเออาร์ เพียง 4.5 เท่า เป็นพื้นที่สีส้ม สร้างได้ 4.5 เท่าของแปลงที่ดิน ก่อสร้างคอนโดมิเนียมได้ เพียง8ชั้น ขณะที่ราคาที่ดินตารางวาละ 4-5 แสนบาท

ส่วน เพลินจิต -วิทยุ ราคาเกิน 2 ล้านบาทต่อตารางวา และ สถานทูตอังกฤษ ที่ กลุ่มเซ็นทรัลชนะประมูลไปด้วยสถิติราคาที่สูงที่สุดในเมืองไทย ที่ 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ ค่าเอฟเออาร์ สร้างได้ เพียง 8-9 เท่า และ10เท่าเล็กน้อยทั้งๆที่ ควรสร้างสูงได้มากถึง 20เท่า ของแปลงที่ดิน ช่วงปี2535 ก่อนที่ผังเมืองรวมกทม.จะบังคับใช้ นั่นคือ กฎหมายควบคุมอาคาร กำหนดให้ สร้างอาคารสูงได้ 20 ต่อ 1ขณะที่ จังหวัดนนทบุรีราคาที่ดินถูกกว่า แต่กลับพัฒนา ได้10 เท่าของแปลงที่ดินซึ่งต่างจากกทม.

อีกประเด็นที่ ได้รับผลกระทบคือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ขยายเวลาจัดเก็บ เป็นปี 2561 โดยเฉพาะ คนที่มีที่ดินใจกลางเมือง หาก ไม่ทำประโยชน์ ต้องเสียภาษีสูงสุด 0.5%ทำให้ คนเร่งขายที่ดินมากขึ้น

"สุขุมวิทในซอยตารางวาละ 3-5แสนบาท ตารางเมตรละ 2-3แสนบาท หากไม่ทำอะไร โดน5% หรือ6ล้านต่อปี ทุกตึกสุขุมวิทสีลม ตลาดบนหมด"

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัทนิรันดร์กรุ๊ป เสริมว่า เสนอให้ กทม. ผ่อนปรน ให้ ในซอยสร้างคอนโดฯสูง เกิน8ชั้น หรือ23เมตรได้เช่นกัน เพื่อให้คนที่มีรายได้น้อยสามารถซื้อคอนในเมืองติดรถไฟฟ้าได้

นายนพดล ฉายปัญญา ผู้อำนวยการกองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กรุงเทพมหานครเปิดเผยว่า ผลกระทบหากยกเลิกที่จอดรถในคอนโดมิเนียม เชื่อว่า ไม่มีใครซื้อคอนโดแน่เพราะ วิถีคนไทย ต้องการรถยนต์ส่วนตัว แม้จะมีรถไฟฟ้าก็ตาม

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,246 วันที่ 23 - 25 มีนาคม พ.ศ. 2560