ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคปัจจุบันภูมิทัศน์ธุรกิจมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก เมื่อมีกลุ่มทุนใหญ่จากนอกภาคอสังหาฯรุกเข้ามาช่วงชิงส่วนแบ่งตลาด ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคมีความซับซ้อนขึ้น ไม่เหมือนสมัยก่อนผู้ประกอบการขายบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม บนฐานความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือเรียลดีมานด์ และก็มีบางรายที่ซื้อเก็งกำไร แต่สมัยนี้ยังมีลูกค้าที่ซื้อเพื่อการลงทุน หรืออินเวสต์เมนต์ ดีมานด์เสริมเข้ามาอีกกลุ่ม ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แถวหน้าของวงการหันมาให้ความสำคัญกับการปรับโครงสร้างธุรกิจ ให้มีความยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลง และปัจจัยกระทบภายนอก เพื่อสามารถรักษาระดับอัตราการเติบโตของธุรกิจ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในปีนี้ยังคงเป็นปีที่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ขับเคลื่อนตลาดเป็นหลัก และจะเห็นการรุกตลาดของกลุ่มทุนใหญ่ที่อยู่นอกอุตสาหกรรมอสังหาฯ เช่น
กลุ่มทีซีซี ของเจ้าสัวเจริญ หรือกลุ่มแมกโนเลีย (MQDC)ของเจ้าสัวธนินท์ นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้นมาตั้งแต่ปีก่อนต่อเนื่องมาถึงปีนี้ซึ่งทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงการพัฒนาคุณภาพสินค้าและบริการ หลายปีที่ผ่านมาที่อยู่อาศัยกลุ่มพรีเมียมหรือเซ็กเมนต์ตลาดบนมีการปรับตัว แต่ในปีนี้จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่มากขึ้นไปอีกระดับ โดยมีการพัฒนาสินค้าใหม่ๆ และการนำเทคโนโลยีใหม่ๆ ระดับเวิลด์คลาสมาพัฒนาที่อยู่อาศัยบ้านเรา ต่อไปสินค้ากลุ่มตลาดบนจะเป็นมาตรฐานระดับโลก ในยุคอสังหาริมทรัพย์ 4.0 ซึ่งจะเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนในเซ็กเมนต์คอนโดมิเนียมซูเปอร์ลักชัวรี
ปีแห่งการปรับโครงสร้างธุรกิจ
เหตุนี้ หลังจากปี 2559 เป็นปีแห่งการปรับโครงสร้างทุนและโครงสร้างองค์กร ด้วยการจับคู่ร่วมทุนกับทุนใหญ่จากนอกภาคอุตสาหกรรมอสังหาฯเช่น แสนสิริ จับมือ บีทีเอส กรุ๊ป พัฒนาคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จับมือกับมิตซุย ฟูโดซัง จากญี่ปุ่น, เอพี ไทยแลนด์ ร่วมมือมิตซูบิชิ เอสเตทกรุ๊ป หรือ กรณีพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคควบรวมกับแกรนด์แอสเสท ขั้นต่อไปในปี 2560 นี้จะเห็นการปรับโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่ ตั้งแต่รายใหญ่ลงไปจนถึงรายกลาง โดยจากนี้ไปทุกบริษัทจะพัฒนาสินค้าครบทุกประเภท ทุกระดับราคา เพื่อเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้
เช่นกรณี พฤกษา เรียลเอสเตท ประกาศปรับโครงสร้างธุรกิจ จัดตั้งบริษัทโฮลดิ้งเพื่อรองรับการขยายตัวทางธุรกิจ ขยายการพัฒนาที่อยู่อาศัยในตลาดบน จากเดิมที่มุ่งเน้นกลุ่มแวลู ระดับราคา 5 ล้านบาทลงมาหรือพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค ต้องไปทำเขตเศรษฐกิจพิเศษ มีทั้งโรงแรม และนิคมอุตสาหกรรม หรือ ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ เมื่อก่อนพัฒนาแค่คอนโดมิเนียมตลาดกลางบริเวณชานเมือง วันนี้รุกตลาดคอนโดมิเนียมไฮเอนด์และก้าวต่อไปก็คงจะต้องทำทาวน์เฮาส์ กับบ้านเดี่ยวด้วย ทำไมแอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ต้องปรับตัวจากคอนโดมิเนียมตลาดล่างไปทำธุรกิจอื่นๆ
รองรับการเติบโต-ลดเสี่ยง
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าการปรับโครงการองค์กรหรือการปรับโครงสร้างธุรกิจของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ก็เพื่อรองรับการเติบโตของธุรกิจในอนาคต และเป็นการกระจายความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ เพื่อสร้างรายได้จากส่วนอื่นมาเพิ่มในยามที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมีปัญหา ก็ยังมีรายได้จากกลุ่มธุรกิจอื่น เช่น ธุรกิจเช่า ธุรกิจรีเทล มาช่วยเสริม
ดังนั้นจึงเห็นได้ว่าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เริ่มเห็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการขยายธุรกิจใหม่หรือมีการจับมือกับบริษัทต่างชาติเพื่อขยายการลงทุน ในส่วนของบริษัทเองก็ได้มีการเพิ่มกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเช่นเดียวกัน โดยในปี 2559 บริษัทได้มีการจดทะเบียนบริษัทในเครือเพิ่มอาทิ บริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม จำกัด ดำเนินกิจการด้านการพัฒนาคอนโดมิเนียม บริษัท ออริจิ้นเฮ้าส์ จำกัด ดำเนินธุรกิจด้านการพัฒนาโครงการแนวราบ
ทั้งนี้ เพื่อเสริมกับบริษัทในเครือเดิมที่มีอยู่ อาทิ บริษัท พรีโม พร็อพเพอร์ตี้ โซลูชั่น จำกัดดำเนินธุรกิจให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ บริการจัดหาผู้เช่าห้องชุด และบริการรับจ้างบริหารโครงการนิติบุคคลอาคารชุดบริษัท ออริจิ้น วัน จำกัดดำเนินธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น ธุรกิจโรงแรม อพาร์ตเมนต์ และการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้นส่งผลให้บริษัทมีธุรกิจที่หลากหลาย รองรับการเติบโตของบริษัทในอนาคต ซึ่งปัจจุบันบริษัทเหล่านี้มีสัดส่วนรายได้อยู่ที่ 1% ของรายได้รวม โดยในระยะเวลา 3-4 ปี บริษัทมีเป้าจะเพิ่มสัดส่วนรายได้จากกลุ่มนี้เป็น 10%
“การร่วมทุน(Joint Venture) เหมาะสำหรับบริษัทที่ต้องการเงินทุนหรือองค์ความรู้เพื่อขยายธุรกิจ แต่บริษัทไม่มีบัญหาด้านเงินทุน จึงไม่เร่งในการพันธมิตรร่วมทำธุรกิจ เพราะมองว่าเราต้องแบ่งกำไรให้กับพันธมิตร ขณะที่เราต้องแบกรับภาระในเรื่องของการขาย ทำให้เงินไหลออกนอกประเทศ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะละทิ้งโอกาส หากมีพันธมิตรที่มีแนวคิดตรงกัน ช่วยแบกรับยอดขายสัก 50% ก็อาจจะมีการร่วมทุนเกิดขึ้นก็เป็นไปได้”
เสริมความสามารถการแข่งขัน
นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ล่าสุดบริษัทได้ร่วมทุนกับบริษัท ฮันคิว เรียลตี้ จำกัด (ประเทศญี่ปุ่น) ในฐานะกลุ่มบริษัท Hankyu Hanshin Holding Group ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อันดับต้นๆของญี่ปุ่น ในการร่วมกันพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนภายใต้ชื่อ “บริษัท เสนา ฮันคิว 1 จํากัด” โดยบริษัทถือหุ้นในสัดส่วน 51% คิดเป็นเงินลงทุนจำนวน38.25 ล้านบาท และฮันคิว เรียลตี้ ถือหุ้น 49% โดยมีทุนจดทะเบียนแรกตั้ง 1 ล้านบาท
“การร่วมมือกับบริษัทฮันคิว เรียลตี้ฯครั้งนี้ ถือเป็นการเปิดมิติใหม่ในการขยายธุรกิจที่จะเป็นประโยชน์กับทั้ง 2 ฝ่าย สำหรับเหตุผลในการร่วมทุนก็เพื่อช่วยเสริมสร้างขีดความสามารถในการแข่งขัน รวมทั้งการได้เรียนรู้เรื่องของนวัตกรรมต่างๆของญี่ปุ่น เพื่อมาใช้ในการพัฒนาโครงการ อีกทั้งยังช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับบริษัท ตลอดจนการช่วยผลักดันรายได้และกำไร ให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต คาดว่าจะเห็นโครงการที่พัฒนาร่วมกันโครงการแรกในปี 2560 เบื้องต้นคาดว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน ซึ่งในอนาคตอาจมีการขยายสู่เซ็กเมนต์อื่นต่อไป”
สำหรับบริษัท ฮันคิว เรียลตี้จำกัด (ประเทศญี่ปุ่น) มีความเชี่ยวชาญเรื่องอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะทั้งการขาย ให้เช่า คอนโดมิเนียม และให้คำปรึกษาในด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยฐานหลักของบริษัท ฮันคิว เรียลตี้ฯ นั้นอยู่ในแถบคันไซ อันได้แก่ จังหวัด โอซากา โกเบ และ เกียวโต เป็นหลัก โดยธุรกิจหลักภาคอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท ฮันคิว เรียลตี้ฯ คือ คอนโดมิเนียม
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,224 วันที่ 5 - 7 มกราคม พ.ศ.2560