บิ๊กโปรเจ็กต์บน 2 ที่ดินขุมทองกลางเมือง ในมือ'ไทยเบฟ'-'เซ็นทรัล'

24 กุมภาพันธ์ 2560
วันนี้ที่ดินย่านใจกลางเมืองกรุงเทพมหานคร ราคาแพง และค่อนข้างหายาก ถ้าเป็นที่ดินที่ติดถนนสายหลัก ก็ยิ่งหาได้ยากขึ้นไปอีก ส่วนราคาไม่ต้องพูดถึงยิ่งทวีความแพง ดังจะเห็นจากกระแสข่าวว่ากลุ่มเซ็นทรัล ยักษ์ใหญ่ศูนย์การค้ามีแนวโน้มสูงที่จะคว้าที่ดินสถานทูตอังกฤษ 25 ไร่ บนถนนวิทยุไปครอง ด้วยราคาที่สูงเป็นประวัติการณ์ของวงการอสังหาฯ คือ เฉลี่ยตารางวาละ 2 ล้านบาทขึ้น คิดเป็นเม็ดเงินกว่า 2 หมื่นล้านบาท

ถ้าเป็นไปตามกระแสข่าว ก็ใช่ว่ากลุ่มเซ็นทรัลจะลงมือพัฒนาโครงการทันที ซึ่งในอดีตกลุ่มเดียวกันนี้เคยประมูลซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษ บริเวณสี่แยกเพลินจิต กว่าจะตกผลึกเป็นโครงการเซ็นทรัลเอ็มบาสซี่ ก็ทิ้งระยะเวลา 2-3 ปี

จากมูลค่าที่ดินที่สูงกว่า 2 หมื่นล้านบาท ทำให้หลายคนเกิดคำถามว่ารูปแบบการพัฒนาจะเป็นอย่างไร จึงจะเกิดประโยชน์คุ้มค่า ซึ่งหนีไม่พ้นโครงการมิกซ์ยูส โดยนายปริญญ์ จิราธิวัฒน์ กรรมการบริหาร บริษัทกลุ่มเซ็นทรัล จำกัด เปิดเผยว่าที่ดินดังกล่าวอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ สามารถพัฒนาและต่อยอดกับศูนย์การค้าเซ็นทรัลเอ็มบาสซี่ และเซ็นทรัล ชิดลมได้อย่างดี ดังนั้นโครงการที่จะลงทุนบนที่ดินดังกล่าวเบื้องต้นที่วางแผนไว้จะเป็นโครงการมิกซ์ยูสแน่ แต่รายละเอียดยังต้องหารือกัน

 สวนลุมไนท์ วันนี้ยังนิ่ง

ย้อนอดีตเมื่อปลายปี 2557 บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด(มหาชน) และบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด ของกลุ่มไทยเบฟ หรือเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ชนะประมูลที่ดินหัวมุมถนนพระราม 4 หรือสวนลุมไนท์เดิม ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ถือเป็นที่ดินแปลงงามใจกลางเมือง ผืนใหญ่ขนาด 88 ไร่ แปลงสุดท้ายกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่ได้ครอบครองไป โดยระยะสัญญาเช่า 30 ปี + 30 ปี

ทั้งนี้ สำนักงานทรัพย์สินฯ กำหนดโจทย์การพัฒนาโครงการมิซ์ยูสบนที่ดินดังกล่าว ประกอบด้วย โครงการที่อยู่อาศัย, โรงแรม, ศูนย์การค้า, สำนักงาน, ศูนย์การศึกษา และศูนย์วัฒนธรรม พร้อมพื้นที่สีเขียว แต่ผ่านมาเกือบ 3 ปี ยังไม่มีการประกาศปักหมุดโครงการแต่อย่างใด

 ส่องศักยภาพการพัฒนา

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า ที่ดินแปลงสวนลุมไนท์กับแปลงสถานทูตอังกฤษมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการแตกต่างกัน โดยที่ดินแปลงสวนลุมไนท์ขนาดเนื้อที่ประมาณ 80 ไร่เหมาะที่จะพัฒนาโครงการเพื่อเช่า เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นพื้นที่เช่า หากพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ เชื่อว่าจะมีอัตราค่าเช่ามากกว่า 1,500 บาทต่อตารางเมตร โดยปัจจุบันอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานย่านสีลมอยู่ที่ประมาณ 900 บาทต่อตารางเมตร คาดว่าถ้ามีการพัฒนาโครงการตามแผนที่ยื่นประมูลไว้ก็จะทำให้ราคาที่ดินในย่านดังกล่าวขยับเพิ่มขึ้นอีกกว่า 10%

สำหรับที่ดินแปลงสถานทูตอังกฤษเหมาะที่จะพัฒนาโครงการในทุกประเภท ยกเว้นอาคารสำนักงาน เนื่องจากใช้ระยะเวลาในการคืนทุนนาน ไม่สอดคล้องกับราคาที่ดินที่มีข่าวว่ามีการเสนอราคาสูงถึงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา หากพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยระดับซูเปอร์ไฮเอนด์ก็อาจทำราคาได้สูงถึงกว่า 5 แสนบาทต่อตารางเมตร ถ้าโครงการที่พัฒนามีคุณภาพสูงกว่าโครงการ 98 Wireless (ไนน์ตี้เอทไวร์เลส) ที่พัฒนาโดยบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งปัจจุบันราคาขายอยู่ที่ 7.2 แสนบาทต่อตารางเมตร

หากว่า กลุ่มไทยเบฟ และกลุ่มเซ็นทรัล สามารถพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสได้ตามแผน สำหรับกลุ่มเจ้าสัวเจริญ ถือเป็นการสร้างแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ บนถนนพระราม 4 ซึ่งปัจจุบันยังไม่มีโครงการขนาดใหญ่ที่พัฒนาแล้วเสร็จในย่านนี้ อีกทั้งยังอาจจะเชื่อมต่อกับโครงการของกลุ่มไทยเบฟ ที่ตั้งอยู่บนถนนเส้นเดียวกัน ไม่ว่าโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ที่แยกคลองเตย หรือที่ดินซอยไผ่สิงห์โต ที่ยังไม่มีแผนพัฒนาโครงการเลยจนถึงขณะนี้

ด้านกลุ่มเซ็นทรัล ก็มีส่วนช่วยปลุกบริเวณสี่แยกเพลินจิตให้เป็นย่านเศรษฐกิจอีกแห่งหนึ่ง ที่ครบเครื่องทั้งศูนย์การค้าชั้นนำ โรงแรม และที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ หลังจากเซ็นทรัล และกลุ่มธุรกิจย่านเพลินจิตพยายามจะปั้นสี่แยกเพลินจิตให้เป็นแหล่งช็อปปิ้งเทียบชั้นย่านปทุมวัน และราชประสงค์ ก็ต้องลุ้นกันต่อว่า 2 กลุ่มทุนยักษ์จะเดินเครื่องวันใด

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,238 วันที่ 23 - 25 กุมภาพันธ์ 2560