สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ชี้ธุรกิจบ้านมือสองปี 2559 ปิดฉากไม่สวยงาม การเติบโตลดลง 15% เหตุเศรษฐกิจซบ แบงค์เข้มปล่อยสินเชื่อ ด้านอีอาร์เอ แฟรนไชส์ ชี้ตลาดเปลี่ยนอยู่ในมือสถาบันการเงิน เร่งปรับกลยุทธ์หันรุกไอที แนะซื้อเพื่อลงทุน
นายสมศักดิ์ มุนีพีระกุลสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBA) และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟอร์เบสท์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงภาพรวมตลาดบ้านมือสอง ปี 2559 และทิศทางตลาดปี 2560 ว่า ตลาดบ้านมือสองปี 2559มีอัตราการเติบโตลดลงประมาณ 15% เมื่อเทียบกับปี 2558 สาเหตุมาจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ผู้บริโภคไม่มีความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอย ประกอบกับสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 20-30%
สำหรับในปี 2560 คาดว่าตลาดจะมีอัตราการเติบโตที่ประมาณ 10% โดยมีปัจจัยหนุนอย่างการลงทุนภาครัฐเป็นตัวขับเคลื่อน ในส่วนของราคาที่ดินคาดว่าจะมีการปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 10%เป็นผลมาจากการปรับราคาประเมินใหม่ที่เฉลี่ยปรับเพิ่มสูงขึ้น 25% เช่น ในปี 2559 ราคาที่ดินริมถนนย่านพระราม 3 อยู่ที่ 3.5 แสนบาทต่อตารางวา อาจปรับเพิ่มขึ้นเป็น 4 แสนบาทต่อตารางวา ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อยากขึ้น ขณะที่ผู้ขายก็ไม่ยอมลดราคา
“จากเหตุการณ์ดังกล่าว ทำให้บริษัทนายหน้าทำงานได้ยากยิ่งขึ้น เพราะคนซื้อก็ไม่อยากซื้อที่ดินในราคาแพง ขณะที่คนขายก็อยากได้ที่ดินราคาสูงๆ ประกอบกับการประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกเลือนไปเป็นปี 2561 ยิ่งทำให้ผู้ขายมีเวลายื้อราคานานขึ้น ทำให้ปี 2560 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่บริษัทนายหน้าอาจจะประสบปัญหาเรื่องการขาย”นายสมศักดิ์ กล่าว
ด้านนายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานบริหาร บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือERA บริษัทบริหารแฟรนไชส์บริการซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในส่วนผลประกอบการของบริษัทปี 2559 พบว่า ยอดขายต่ำกว่าเป้าที่ตั้งไว้ไม่ถึง 5% ซึ่งเป้ายอดขายอยู่ที่ 8,000-10,000 ล้านบาท ขณะที่จำนวนหน่วยที่ขายมากกว่าเป้าที่ตั้งไว้ประมาณ 10%
“แม้ว่ามูลค่าขายจะต่ำกว่าเป้าที่ตั้งไว้ แต่เมื่อดูที่จำนวนหน่วยที่ขายได้แล้วถือว่าอยู่ในระดับที่ดี เพราะหมายถึงว่า มีการกระจายรายได้ที่ทั่วถึง ไม่เหมือนกับขายได้มูลค่ามาก แต่จำนวนหน่วยน้อย เช่น มูลค่า 2,000 ล้านบาท แต่ขายได้เพียงแค่ 2 หน่วย แสดงว่ารายได้ไม่มีการกระจายสู่ตัวแทนคนอื่น”นายวรเดช กล่าว
โดยในปี 2559 บริษัทได้มีการขยายแฟรนไชส์เพิ่ม 10 สาขา ได้แก่ จังหวัดนนทบุรี จำนวน 7 สาขา เลย นครราชสีมา และสมุทรปราการ ส่งผลให้บริษัทมีแฟรนไชส์เพิ่มเป็น 30 สาขา จำนวนกว่า 2,000 ตัวแทน และมีสินค้าในมือกว่า 50,000 รายการ โดยสินค้าทั้งหมดเป็นสินค้าใหม่ที่มีการเคลียร์สต๊อกอย่างต่อเนื่องในระยะ 4-6 เดือน
ในช่วงต้นปีตลาดถือว่าชะลอตัวอย่างมาก ยอดขายหดตัวถึง 50% จากเดิมขายได้ประมาณ 100 หลังต่อเดือน เหลือเพียง 50 หลังต่อเดือนเท่านั้น แต่มาในช่วงครึ่งปีหลัง พบว่า ยอดขายกลับมาอีกครั้ง ส่วนหนึ่งมาจากยอดคงค้างที่อยู่ระหว่างการยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน ตั้งแต่ไตรมาส 1/59 ซึ่งมาได้รับการอนุมัติช่วงไตรมาส 3 ส่งผลให้ยอดขายของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น
ปัญหาสำคัญของตลาดบ้านมือสองนอกจากภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำแล้ว ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าในตลาดล่างระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 20-25% จากสัดส่วนกลุ่มผู้ยื่นขอสินเชื่อทั้งหมด 50% สืบเนื่องจากปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งระยะเวลาใรการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อก็นานกว่าปกติ จากเดิมใช้เวลาพิจารณา 45-60 วัน เป็น 90-120 วัน แต่สำหรับตลาดกลางบนระดับราคาเฉลี่ย 7-10 ล้านบาท ไม่มีปัญหา เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือน ซึ่งส่วนใหญ่ชำระเป็นเงินสด
สำหรับในปี 2560 บริษัทตั้งเป้ายอดขายเท่ากับปี 2559 คือ 8,000-10,000 ล้านบาท เนื่องจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนยังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้บริษัทต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงานใหม่ โดยหันมาให้ความสำคัญกับเรื่องของเทคโนโลยีและการให้ความรู้ผ่านการฝึกอบรมมากขึ้น
เนื่องจากผู้บริโภคในปัจจุบันนิยมหาสินค้าผ่านทางโซเซียลมีเดียมากขึ้น ประกอบกับตัวแทนของเรากว่า 70% เป็นคนรุ่นใหม่ที่ทำงานผ่านร้านเน็ตคาเฟ่เป็นส่วนใหญ่ ไม่จำเป็นต้องมีหน้าร้านแบบเดิมๆ พร้อมกับเสริมในเรื่องของการแนะนำซื้อเพื่อลงทุน ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ
ทั้งนี้ ตลาดบ้านมือสอง ที่น่าจะมีอัตราการเติบโตที่ดีในปี 2560 คือ บ้านเดี่ยวโดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคา 7-10 ล้านบาท ในพื้นที่ชั้นนอกกรุงเทพฯอย่าง รมคำแหง รามอินทรา แจ้งวัฒนะ เป็นต้น เนื่องจากสินค้าคงเหลือในตลาดส่วนใหญ่เป็นห้องชุด ประกอบกับพื้นที่เหล่านี้สามารถเดินทางเข้าสู่กรุงเทพฯชั้นในได้สะดวก ขณะที่โครงการเปิดขายใหม่ในพื้นที่ดังกล่าวก็มีราคาสูง
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,225 วันที่ 8 - 11 มกราคม 2560