โละสต๊อกคอนโดฯภูธร ค้าง 3 หมื่นหน่วย-หั่นราคาจับคู่แบงก์จัดดอกเบี้ยถูก

สต๊อกคอนโดฯภูธร 3 หมื่นหน่วยจุกอกดีเวลอปเปอร์บิ๊กแบรนด์-ทุนท้องถิ่น แห่จับคู่แบงก์จัดโปรฯดอกเบี้ยพิเศษเร่งดันยอด “อธิป” ชี้กำลังซื้อไม่มี เศรษฐกิจไม่ขยับ กระตุ้นยาก ตลาดขอนแก่นเปิดตัวโครงการใหม่ซึมยาวถึงปี 2560

จากภาวะเศรษฐกิจซบเซาต่อเนื่องสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อรายย่อยประกอบกับหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง ส่งผลกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมตามต่างจังหวัดที่มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางเข้าไปเติมอุปทานเมื่อ 3-4 ปีก่อน เพื่อรองรับโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมด้านขนส่ง แต่ปรากฏว่าไม่ตอบโจทย์คนในพื้นที่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวและหาทางระบายสต๊อกในตลาดที่มีจำนวนมากให้หมดโดยเร็ว

นายอธิป พีชานนท์ กรรมการบริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และในฐานะ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า คอนโดมิเนียมที่เหลือขายทั้งหมด รวมทั้งประเทศ 7 หมื่นหน่วย แยกเป็นต่างจังหวัดไม่เกิน3 หมื่นหน่วย ซึ่งสอดรับกับข้อมูลของศูนย์ข้อมูลธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่ต่างจังหวัดมียอดคอนโดมิเนียมเหลือขายเกือบ 3 หมื่นหน่วย กทม. และปริมณฑล6 หมื่นหน่วย อย่างไรก็ดียอมรับว่าขายค่อนข้างยาก เพราะเศรษฐกิจต่างจังหวัดไม่กระเตื้องขึ้น

ขณะที่คอนโดมิเนียม เป็นปัจจัยรองลงมา จากที่อยู่อาศัยแนวราบ ประกอบกับความนิยม ของคนต่างจังหวัดมักชื่นชอบ บ้านจัดสรรและบ้านปลูกสร้างเองมากกว่า ส่วนคนที่ซื้อ มักซื้อเพื่อลงทุน เท่านั้นเมื่อเศรษฐกิจแย่ ส่งผลให้คอนโดมิเนียมแย่ตามไปด้วย ค่ายใหญ่ๆจากส่วนกลาง ขยับไปลงทุนที่ต่างจังหวัดค่อนข้างมาก รวมทั้งนักลงทุนท้องถิ่นเองอาทิ ภูเก็ต เชียงใหม่ ชลบุรี และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ฯลฯ

ขายฝืด เศรษฐกิจไม่ขยับ

“ศุภาลัย ขยับไปลงทุนที่ พัทยาชลบุรี ระยอง ภูเก็ต เชียงใหม่ หาดใหญ่ฯลฯ รวมกว่า 1,000 หน่วย แต่ยอดขายไม่ค่อยดี จนต้องจัดโปรโมชัน หรือการจับมือกับธนาคารพาณิชย์ให้สินเชื่อดอกเบี้ยตํ่า เมื่อไม่มีกำลังซื้อ เศรษฐกิจไม่ขยับ อะไรก็กระตุ้นยาก ดังนั้นต้องรอดูมาตรการรัฐที่อัดฉีดเม็ดเงินลงฐานรากว่าจะช่วยได้มากน้อยแค่ไหน” นายอธิปกล่าว

ตลาดอีสานเปิดใหม่ซึมยาว

นายชาญณรงค์ บุริศตระกูลกรรมการผู้จัดการบริษัท อีสานพิมานกรุ๊ปฯ และฐานะประธานชมรม ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่นกล่าวว่ากำลังซื้อคอนโดมิเนียมขณะนี้ชะลอตัวและไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นยาวไปถึงปี 2560 กลับกันผู้ประกอบการแต่ละค่ายต้องเร่งระบายของเก่ามี 2 รูปแบบทั้งสร้างเสร็จแต่ขายไม่ออกและที่สร้างค้าง ตั้งแต่ 3 ปีก่อน ระดับราคา 1-3 ล้านบาทต่อหน่วย อาทิ บริษัทแสนสิริฯ ซึ่งล่าสุดเหลือค้างสะสมกว่า 1,000 หน่วย

ในส่วนของบริษัทได้ชะลอพัฒนาคอนโดมิเนียมเช่นกันและหันไปเน้นบ้านแนวราบ เพราะสามารถสร้างไปขายไปได้ตามความต้องการลูกค้า โดยมีแรงเสริมจากธนาคารพาณิชย์ในพื้นที่ ไม่ตํ่ากว่า 5 รายได้ร่วมกับผู้ประกอบการใช้แคมเปญจูงใจลูกค้า คือ “ผ่อนน้อยดอกเบี้ยตํ่า”เช่น กู้ 1 ล้านบาท ผ่อน 4,000 บาท ต่องวดช่วง 2-3 ปีแรกจากปกติ กู้1 ล้านจะต้องผ่อน 8,000 บาทต่องวดและธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ออกแคมเปญดอกเบี้ยตํ่า 0.63% คงที่ 1 ปีครบรอบ 63 ปี ธอส.เป็นต้น รวมทั้งฟรีค่าธรรมเนียมการโอน

นายกฤช หิรัญกิจ ประธานที่ปรึกษาสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมากล่าวว่า กำลังซื้อเงียบมากโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการต่างเร่งระบายสต๊อกยอดค้างซึ่งมีประมาณ 2,000 หน่วย

ก่อนนี้บริษัท ซีพีแลนด์ฯ เข้ามาพัฒนา รวมทั้งแสนสิริที่เคยวางแผนขึ้นคอนโดมิเนียมก็ต้องปรับแผนไปพัฒนาบ้านแนวราบ รวมทั้งปรับจากขายเป็นให้เช่าก็มี โดยเฉพาะนักลงทุนในพื้นที่

นางพรทิพย์ ธนศรีวนิชชัยที่ปรึกษา สมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดอุดรธานี กล่าวว่าล่าสุดในพื้นที่มีโครงการเหลือขายรวมยอดสะสม 3,000 หน่วยนักลงทุนต้องปรับคอนโดมิเนียมเป็นอพาร์ตเมนต์แทน

ส่วนผู้ประกอบการจากส่วนกลาง อาทิ แอล.พี.เอ็น., เอพี, แสนสิริ, ซีพีแลนด์ ฯลฯ เมื่อ 2-3 ปีที่แล้วพัฒนารวมกันกว่า 1,000 หน่วย ปัจจุบันยังมียอดเหลือขายอีก 30% โดยยอมรับว่าทุกค่ายไม่ปรับราคา แถมลดราคาได้อีกตามการต่อรอง เพื่อระบายสต๊อก เช่นปีที่ผ่านมาขาย 5.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ปีนี้ก็ขายราคาเดิมหรือตํ่ากว่า ทั้งที่ต้องปรับขึ้นเฉลี่ย 5% ทุกปี

คิวเฮ้าส์พับโครงการแหลมฉบัง

นายมีศักดิ์ บุญรักษ์โชค กรรมการผู้จัดการบริษัทไลฟ์แอนด์ลิฟวิ่ง จำกัดในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า กำลังซื้อ ในจังหวัดชลบุรีซบเซามาก ล่าสุด ค่ายควอลิตี้เฮ้าส ์ได้คืนเงินจองและดาวน์ลูกค้าโครงการคอนโดมิเนียมที่แหลมฉบัง พร้อมพับแผนโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 300 หน่วยออกไป เนื่องจากพบว่ามีลูกค้าจอง70% แต่กลับโอนเพียง 30% เท่านั้น ขณะที่ยอดสะสมจำนวนหน่วยเหลือขายยังมีจำนวนมาก ล่าสุดผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะปรับจากขายเป็นเช่ารายวันตกวันละ 1,500-2,000 บาท ซึ่งมองว่ามีรายได้เข้ามามากกว่า

ที่ดินหัวหิน-ชะอำนั่งตบยุง

แหล่งจาก สำนักงานที่ดินจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ สาขาหัวหิน กล่าวว่า นับตั้งแต่ 2-3 เดือนที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันไม่มีบริษัทพัฒนาที่ดิน นัดลูกค้าคอนโดมิเนียมมาโอนกรรมสิทธิ์ หรือสัปดาห์หนึ่งจะมีสัก 1 รายที่ติดต่อเข้ามาจากเดิมมียอดโอนสัปดาห์ละ 10-20 ห้องชุด อย่างไรก็ดี คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในหัวหิน ประมาณ 20-30 โครงการเฉลี่ยโครงการละ 200-300 หน่วย ค่ายที่มาพัฒนามากสุดที่เปิดขายอยู่ จะเป็นแสนสิริ มากกว่า 10 โครงการ ราคาเฉลี่ย 2-5 ล้านบาทขึ้นไป

ขณะที่ สำนักงานที่ดินจังหวัดเพชรบุรี สาขาชะอำระบุว่านานๆ จะมีลูกค้าติดต่อโอนเทียบจากก่อนหน้านี้จะคึกคักมาก
อย่างไรก็ดี ขณะนี้ โครงการคอนโดมิเนียมเหลือขายและรอโอน อาทิโครงการเอดีที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง กว่า1,000 หน่วย ราคา 9 แสน-1 ล้านบาทเศษ ขายไปได้ 30% ส่วนโครงการ เอ็นเนอจี้ของ บริษัท ราชประสงค์ จำกัด(มหาชน) จำนวน 6,000 หน่วย หลังก่อสร้าง 3 ปี ปีที่แล้วยังเหลือขายจำนวนมาก และล่าสุด บริษัท ร่วมอิสระ จำกัดพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบลู จำนวน400-500 หน่วย อยู่ระหว่างก่อสร้างเช่นกัน

ทุนภูเก็ตซุ่มรอลงทุนปี 60

ด้านนายธนูศักดิ์ พึ่งเดช นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า 3 ปีที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมในตลาดภูเก็ตกว่า 1 หมื่นหน่วย และล่าสุดยังเหลือขาย กว่า 2,000 หน่วย ระดับกลาง-บน 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งยอมรับว่าขณะนี้ค่อนข้างขายยาก แบงก์ไม่ปล่อยกู้ ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างชะลอลงทุนและรอดูท่าทีปี 2560 อีกครั้ง

คอนโดฯเขตศก.แม่สอดกระอัก

นายประพัฒน์พงศ์ อัจฉรารุจิ หรือเสี่ยเก่ง ประธานกรรมการ บริษัทเสรีกรีนพร็อพเพอร์ตี้จำกัด บริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ ในอำเภอแม่สอด จังหวัดตาก สะท้อนว่า ยอดคอนโดมิเนียมในอำเภอแม่สอดขณะนี้มีราว 700 หน่วย อยู่ระหว่างขายอาทิ ค่ายซีพีแลนด์ แบรนด์ดรีมคอนโดจำนวน 200 หน่วย วีคอนโด ของนักลงทุนเชียงใหม่ ขณะที่ นักลงทุนจีนซื้อที่ดินบริเวณถนนสายเอเซีย บริเวณหน้าศูนย์นิสสัน ไม่ตํ่ากว่า 20 ไร่เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียม 2,700 หน่วย ที่ประกาศว่าจะเปิดตัวตั้งแต่ปีที่ผ่านมา จนถึงขณะนี้ก็ยังเงียบอยู่

สำหรับโครงการเสรีกรีนคอนโดของบริษัท ทำเล หน้าเทศบาลนครแม่สอดจำนวน 135 หน่วยระดับราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ขณะนี้เหลือขาย 50% หลังเปิดขายมานานกว่า 1-2 ปี แม้ก่อนหน้านี้ได้ร่วมโครงการบ้านประชารัฐ แต่ปัญหาลูกค้าไม่ผ่านเกณฑ์ และกู้ไม่ผ่าน

ล่าสุดจัดแคมเปญร่วมกับธนาคารกรุงศรีอยุธยาให้ประเมิน ราคาห้องชุดเพิ่มขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา 10% เพื่อให้ลูกค้ากู้สูงขึ้น คือ ตารางเมตรละ 4.9 หมื่นบาทเป็น 5.3 หมื่นบาท วงเงินกู้ 90% ผ่อนปีแรก ดอกเบี้ย 2% ปีที่ 2 ดอกเบี้ย 3%ปีที่ 3 ดอกเบี้ย 4% หลังจาก 3 ปีอัตราดอกเบี้ยตามราคาตลาด นอกจากนี้บริษัทได้ปรับแผนลงทุนใหม่จากเดิมซื้อที่ดินติดห้างโรบินสันแม่สอด พัฒนาคอนโดมิเนียมต่อเนื่องก็ปรับเป็นพัฒนาอาคารพาณิชย์จำนวน 57 หน่วยราคา 7.5 ล้านบาทต่อหน่วย แทนและที่ดินที่เหลือจะพัฒนาเป็นโรงแรมในอนาคต

SCBจัดดอกเบี้ยพิเศษส่งท้ายปี

ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB ร่วมกับ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน)ส่งแคมเปญ “Countdown” มอบอัตราดอกเบี้ยคงที่ 2 ปี เพียง 1.99% ต่อปีเท่านั้น เริ่มต้นผ่อนชำระเพียงล้านละ 2,500 บาท/เดือน เป็นระยะเวลา 2 ปีสิทธิพิเศษนี้สำหรับลูกค้าที่ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมคุณภาพในโครงการพร้อมอยู่ของแสนสิริทุกแห่งทั่วประเทศ โดยได้รับอนุมัติและเบิกจ่ายเงินกู้ภายในสิ้นปีนี้

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,214 วันที่ 1 - 3 ธันวาคม 2559