ไนท์แฟรงค์ชี้การส่งออกไทยกำลังประสบภาวะตกต่ำจากเศรษฐกิจโลก
ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยว่าการส่งออกไทยกำลังประสบภาวะตกต่ำจากเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง นักพัฒนาคลังสินค้าให้เช่าบางรายได้เลื่อนการขยายตัวโลจิสติกส์พาร์ค (logistics parks) แห่งใหม่ของพวกเขาออกไป อุปทานใหม่ที่จะเพิ่มเข้ามาในตลาดอาจจำต้องหยุดชะงักไว้ก่อน
อย่างไรก็ตาม อัตราการครอบครองจะยังคงเสถียรภาพ เนื่องจากอัตราครอบครองพื้นที่สุทธิได้เพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับเดียวกันกับอุปทานใหม่ ด้านอัตราค่าเช่าถูกคาดการณ์ว่าจะยังคงที่เนื่องจากระดับที่สมดุลกันระหว่างอุปทานใหม่และอุปสงค์ใหม่ ซึ่งสร้างความกดดันต่อการแข่งขันด้านราคาและยับยั้งการเพิ่มขึ้นของราคา นอกจากนี้ความคืบหน้าของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน อย่างเช่น การขยายท่าเรือแหลมฉบังและการพัฒนาถนนและระบบขนส่งทางรถไฟยังคงเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญในการผลักดันการลงทุนจากภาคเอกชนและความต้องการพื้นที่โลจิสติกส์
นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและผู้อำนวยการฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัดกล่าวว่า "พื้นที่ตั้งคลังสินค้าบางแห่งทำผลงานได้ดีกว่าแห่งอื่นๆอย่างเห็นได้ชัด อุปทานใหม่จำเป็นต้องหยุดชะงักโดยเฉพาะในเขตที่มีอัตราการครอบครองพื้นที่ลดลง อย่างไรก็ตามปัจจัยพื้นฐานในการเลือกที่ตั้งการกระจายสินค้าเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญยังคงเหมือนกัน ความต้องการด้านพื้นที่คลังสินค้ายังเติบโตเนื่องจากอีคอมเมิร์ซ (E-commerce) เริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในภาคการค้าปลีกในประเทศไทย"
จากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ในช่วงปลายครึ่งแรกของปี 2016 อุปทานคลังสินค้ามีจำนวนรวมทั้งหมด3,732,147 ตร.ม. แสดงการเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 4.1 จากตอนท้ายของช่วงที่ผ่านมาด้วยจำนวน 145,737 ตร.ม.ที่ถูกเพิ่มเข้ามาในตลาด จุดสูงสุดล่าสุดของอุปทานที่เพิ่มเข้ามายังคงเป็นผลพวงจากปี 2014 ซึ่งเป็นการเปิดตัวของสามโครงการขนาดใหญ่จากนักพัฒนารายใหญ่ที่สุดของประเทศ นับตั้งแต่นั้นมาตลาดเห็นการเพิ่มขึ้นของอุปทานเพียงเล็กน้อยเพื่อรับมือกับการเติบโตอย่างช้าๆของอุปสงค์ สำหรับระยะที่เหลือในปี 2016 จนถึงปี 2017 มีอุปทานคลังสินค้าประมาณ 300,000 ตร.ม.ที่คาดว่าจะเพิ่มเข้ามาในตลาด โดยพื้นที่ประมาณ 250,000 ตร.ม.อยู่ในจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งจัดเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการอยู่ในระดับดีและอัตราการครอบครองอยู่ในระดับสูง
พื้นที่ที่ถูกครอบครองในช่วงนี้มีจำนวนรวมทั้งหมดอยู่ที่ 2,909,594 ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.7 จากช่วงก่อน โดยจำนวนนี้คิดเป็นอัตราการครอบครองพื้นที่อยู่ที่ร้อยละ 78.0 ตามแนวโน้มอัตราการครอบครอง ทั้งอุปทานและพื้นที่ครอบครองมีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกัน โดยอัตราการครอบครองมีเสถียรภาพอยู่ที่ประมาณร้อยละ 77.5 -78.5 กราฟที่ 4 แสดงอัตราการดูดซึมสุทธิ (net absorption rate ) ที่ 129,982 ตร.ม.ในช่วงครึ่งแรกของปี อัตราการครอบครองคลังสินค้าในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 อยู่ที่ร้อยละ 78.0 ไต่ระดับขึ้นเล็กน้อยที่ร้อยละ 0.5 จากข้อมูลตัวเลขของปีก่อน เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดแสดงอัตราการครอบครองพื้นที่เพิ่มขึ้นสูงที่สุด ในขณะที่เขตกรุงเทพฯและปริมณฑล (สุวรรณภูมิ-บางปะกง) มีอัตราการครอบครองพื้นที่คลังสินค้ามากที่สุด เขตปทุมธานี – อยุธยายังคงเห็นการลดลงของอัตราการครอบครองอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลจากอุทกภัยในปี 2011บวกกับการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่
อัตราค่าเช่าคลังสินค้ายังไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนักในประเทศไทย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 อัตราค่าเช่าคลังสินค้าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 156.9 บาท/ตร.ม./เดือน เขตที่มีการเติบโตจากกลางปี 2015 ถึงกลางปี 2016 สูงสุด ได้แก่ เขตอีสเทิร์นซีบอร์ด โดยมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 ปรับราคาจาก 148.9 บาท ไปที่ 149.6 บาท/ตร.ม./เดือน กรุงเทพฯเป็นจังหวัดที่มีพื้นที่ราคาแพงที่สุด ตามมาด้วยเขตปทุมธานีที่ตั้งค่าเช่าสูงสุดที่ 185 บาท/ตร.ม./เดือน ในทางตรงกันข้ามจังหวัดขอนแก่นตั้งราคาค่าเช่าต่ำที่สุดอยู่ที่ 110 บาท/ตร.ม./เดือน
ในปัจจุบันอัตราค่าเช่าในราคาสูงสุดอยู่ที่ 185 บาท/ ตร.ม./เดือนในเขตกรุงเทพฯและปทุมธานี ตามติดมาด้วยอัตราค่าเช่าสูงสุดที่ 180 บาท/ ตร.ม./เดือนในเขตสมุทรปราการ ชลบุรี และฉะเชิงเทรา โดยปกติคลังสินค้าจะเป็นตัวกำหนดราคาค่าเช่า โดยมักขึ้นอยู่กับพื้นที่ตั้ง ดีไซน์การออกแบบ สภาพและอายุของอาคาร โลจิสติกส์พาร์คที่ทันสมัยมักจะมีท่าเทียบเรือ พื้นยก พื้นที่โหลดสินค้าที่รับน้ำหนักได้มากถึง 3 ตันต่อตร.ม. และเพดานสูง 10 เมตร
อย่างไรก็ตาม อัตราการครอบครองจะยังคงเสถียรภาพ เนื่องจากอัตราครอบครองพื้นที่สุทธิได้เพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับเดียวกันกับอุปทานใหม่ ด้านอัตราค่าเช่าถูกคาดการณ์ว่าจะยังคงที่เนื่องจากระดับที่สมดุลกันระหว่างอุปทานใหม่และอุปสงค์ใหม่ ซึ่งสร้างความกดดันต่อการแข่งขันด้านราคาและยับยั้งการเพิ่มขึ้นของราคา นอกจากนี้ความคืบหน้าของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน อย่างเช่น การขยายท่าเรือแหลมฉบังและการพัฒนาถนนและระบบขนส่งทางรถไฟยังคงเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญในการผลักดันการลงทุนจากภาคเอกชนและความต้องการพื้นที่โลจิสติกส์
นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและผู้อำนวยการฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัดกล่าวว่า "พื้นที่ตั้งคลังสินค้าบางแห่งทำผลงานได้ดีกว่าแห่งอื่นๆอย่างเห็นได้ชัด อุปทานใหม่จำเป็นต้องหยุดชะงักโดยเฉพาะในเขตที่มีอัตราการครอบครองพื้นที่ลดลง อย่างไรก็ตามปัจจัยพื้นฐานในการเลือกที่ตั้งการกระจายสินค้าเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญยังคงเหมือนกัน ความต้องการด้านพื้นที่คลังสินค้ายังเติบโตเนื่องจากอีคอมเมิร์ซ (E-commerce) เริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในภาคการค้าปลีกในประเทศไทย"
จากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ในช่วงปลายครึ่งแรกของปี 2016 อุปทานคลังสินค้ามีจำนวนรวมทั้งหมด3,732,147 ตร.ม. แสดงการเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 4.1 จากตอนท้ายของช่วงที่ผ่านมาด้วยจำนวน 145,737 ตร.ม.ที่ถูกเพิ่มเข้ามาในตลาด จุดสูงสุดล่าสุดของอุปทานที่เพิ่มเข้ามายังคงเป็นผลพวงจากปี 2014 ซึ่งเป็นการเปิดตัวของสามโครงการขนาดใหญ่จากนักพัฒนารายใหญ่ที่สุดของประเทศ นับตั้งแต่นั้นมาตลาดเห็นการเพิ่มขึ้นของอุปทานเพียงเล็กน้อยเพื่อรับมือกับการเติบโตอย่างช้าๆของอุปสงค์ สำหรับระยะที่เหลือในปี 2016 จนถึงปี 2017 มีอุปทานคลังสินค้าประมาณ 300,000 ตร.ม.ที่คาดว่าจะเพิ่มเข้ามาในตลาด โดยพื้นที่ประมาณ 250,000 ตร.ม.อยู่ในจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งจัดเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการอยู่ในระดับดีและอัตราการครอบครองอยู่ในระดับสูง
พื้นที่ที่ถูกครอบครองในช่วงนี้มีจำนวนรวมทั้งหมดอยู่ที่ 2,909,594 ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.7 จากช่วงก่อน โดยจำนวนนี้คิดเป็นอัตราการครอบครองพื้นที่อยู่ที่ร้อยละ 78.0 ตามแนวโน้มอัตราการครอบครอง ทั้งอุปทานและพื้นที่ครอบครองมีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกัน โดยอัตราการครอบครองมีเสถียรภาพอยู่ที่ประมาณร้อยละ 77.5 -78.5 กราฟที่ 4 แสดงอัตราการดูดซึมสุทธิ (net absorption rate ) ที่ 129,982 ตร.ม.ในช่วงครึ่งแรกของปี อัตราการครอบครองคลังสินค้าในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 อยู่ที่ร้อยละ 78.0 ไต่ระดับขึ้นเล็กน้อยที่ร้อยละ 0.5 จากข้อมูลตัวเลขของปีก่อน เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดแสดงอัตราการครอบครองพื้นที่เพิ่มขึ้นสูงที่สุด ในขณะที่เขตกรุงเทพฯและปริมณฑล (สุวรรณภูมิ-บางปะกง) มีอัตราการครอบครองพื้นที่คลังสินค้ามากที่สุด เขตปทุมธานี – อยุธยายังคงเห็นการลดลงของอัตราการครอบครองอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลจากอุทกภัยในปี 2011บวกกับการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่
อัตราค่าเช่าคลังสินค้ายังไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนักในประเทศไทย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 อัตราค่าเช่าคลังสินค้าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 156.9 บาท/ตร.ม./เดือน เขตที่มีการเติบโตจากกลางปี 2015 ถึงกลางปี 2016 สูงสุด ได้แก่ เขตอีสเทิร์นซีบอร์ด โดยมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 ปรับราคาจาก 148.9 บาท ไปที่ 149.6 บาท/ตร.ม./เดือน กรุงเทพฯเป็นจังหวัดที่มีพื้นที่ราคาแพงที่สุด ตามมาด้วยเขตปทุมธานีที่ตั้งค่าเช่าสูงสุดที่ 185 บาท/ตร.ม./เดือน ในทางตรงกันข้ามจังหวัดขอนแก่นตั้งราคาค่าเช่าต่ำที่สุดอยู่ที่ 110 บาท/ตร.ม./เดือน
ในปัจจุบันอัตราค่าเช่าในราคาสูงสุดอยู่ที่ 185 บาท/ ตร.ม./เดือนในเขตกรุงเทพฯและปทุมธานี ตามติดมาด้วยอัตราค่าเช่าสูงสุดที่ 180 บาท/ ตร.ม./เดือนในเขตสมุทรปราการ ชลบุรี และฉะเชิงเทรา โดยปกติคลังสินค้าจะเป็นตัวกำหนดราคาค่าเช่า โดยมักขึ้นอยู่กับพื้นที่ตั้ง ดีไซน์การออกแบบ สภาพและอายุของอาคาร โลจิสติกส์พาร์คที่ทันสมัยมักจะมีท่าเทียบเรือ พื้นยก พื้นที่โหลดสินค้าที่รับน้ำหนักได้มากถึง 3 ตันต่อตร.ม. และเพดานสูง 10 เมตร
