กูรูอสังหาฯ ชี้จับตาคอนโดฯโลว์ไรส์ ขึ้นแท่นแทนทาวน์เฮาส์ราคาตํ่า 1.5 ล้านบาท เหตุราคาที่ดินพุ่งไม่คุ้มพัฒนาแนวราบ ขณะที่ค่าก่อสร้างถูกกว่าอาคารสูงเท่าตัว แถมผู้รับเหมาในตลาดมีให้เลือก ด้านคอลลิเออร์สเปิดผลสำรวจตลาด คาดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างช่วยหนุนตลาดโต สมาคมอาคารชุดไทยชี้รูปแบบการพัฒนาเหมาะกับผู้ประกอบการกลาง-เล็ก
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงทิศทางการพัฒนาโครงการขนาดเล็กหรือโครงการอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้นว่า มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องจะคาดว่าจะมาทดแทนสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ขนาดไม่เกิน 100 ตารางเมตรอย่างแน่นอน เหตุเพราะราคาที่ดินในปัจจุบันเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ไม่เฉพาะแต่ที่ดินแนวรถไฟฟ้า แต่รวมไปถึงที่ดินในซอย จนไม่สามารถพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ได้
ประกอบกับราคาค่าก่อสร้างยังใกล้เคียงกับการก่อสร้างโครงการแนวราบ คืออยู่ที่ประมาณ 7,000-8,000 บาทต่อตรารางเมตร หากเป็นค่าก่อสร้างของอาคารสูงจะอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร อีกทั้งเทคโนโลยีที่ใช้ในการก่อสร้างยังยุ่งยาก ผู้รับเหมารายกลาง-เล็กสามารถก่อสร้างได้ ซึ่งผู้รับเหมากลุ่มนี้มีจำนวนมาก ทำให้ไม่เกิดการผูกขาดในกลุ่มผู้รับเหมาเหมือนกับโครงการอาคารสูงที่มีผู้รับเหมาจำนวนจำกัด ดังนั้นคอนโดฯโลว์ไรส์ จึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดของผู้ประกอบการ
"พื้นที่ที่เห็นความเปลี่ยนอย่างชัดเจนคือ พื้นที่ย่านพระราม 2 ทั้งนี้เมื่อย้อนกลับไปเมื่อ 4-5 ปีที่ผ่านมา พบว่า พื้นที่ดังกล่าวมีสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ริมถนนหรือห่างจากถนนไม่มากระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทจำนวนมาก แต่ปัจจุบันไม่มีทาวน์เฮาส์ในระดับราคาดังกล่าว เนื่องจากราคาที่ดินสูงผู้ประกอบจึงเลี่ยงไปพัฒนาโครงการในซอยลึกแทน แต่เมื่อคำนวณราคาค่าก่อสร้างแล้ว ยังไม่คุ้มกับการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ในระดับราคาดังกล่าว ประกอบกับกำลังซื้อในพื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นระดับล่าง ทำให้คาดการณ์ได้ว่าในอนาคตโครงการประเภทโลว์ไรส์จะเข้ามาแทนที่ตลาดทาวน์เฮาส์ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทอย่างแน่นอน"นายอิสระ กล่าว
ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ที่ดินที่มีพื้นที่ขนาดเล็กหรือตั้งอยู่ในซอยที่ไม่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้นั้น ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะพัฒนาโครงการขนาดเล็กหรือโครงการที่สูงไม่เกิน 8 ชั้น จากสถิติที่รวบรวมเฉพาะในกรุงเทพฯพบว่า ตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมาถึงช่วงครึ่งแรกปี 2559 มีโครงการรูปแบบนี้เปิดขายในช่วงดังกล่าวประมาณ 342 โครงการ จำนวนทั้งหมด 97,651 หน่วย
ทั้งนี้ โครงการขนาดเล็กหรือโครงการที่สูงไม่เกิน 8 ชั้น เปิดขายมากที่สุดในช่วงปี 2556 - 2557 ตามภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตัวค่อนข้างสูงในช่วงนั้น โดยมีคอนโดมิเนียมรูปแบบนี้เปิดขายในปี 2556 ประมาณ 21,937 หน่วย และ 20,314 หน่วยในปี 2557 จากนั้นก็ลดลง เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัวกำลัง ซื้อลดลง ผู้ประกอบการจึงเลือกเปิดในบางทำเล และเป็นโครงการที่น่าสนใจเท่านั้น ส่งผลให้ในช่วง 1 - 2 ปีที่ผ่านมา โครงการขนาดเล็กที่อยู่ในซอยจึงมีการเปิดขายลดลง
"ในปี 2560 ที่คาดว่าพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.)ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างจะเริ่มมีผลบังคับใช้นั้น จะมีโครงการลักษณะนี้ออกมามากขึ้นอย่างแน่นอน ทั้งจากการที่เจ้าของที่ดินพัฒนาโครงการเอง ร่วมทุนกับผู้ประกอบการต่างๆ หรือขายที่ดินออกไป เพื่อหลีกเลี่ยงภาระภาษีที่จะตามมาในอนาคต แม้ว่าในอดีตที่ผ่านมาจะมีโครงการรูปแบบนี้ค่อนข้างมาก ในพื้นที่ที่อยู่นอกเส้นทางรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน แต่ในอนาคตพื้นที่เมืองชั้นในที่เป็นพื้นที่ในซอย หรือถนนที่มีขนาดไม่ใหญ่ และไม่สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้อาจจะมีโครงการรูปแบบนี้มากขึ้น เพราะแรงกดดันจากเรื่องภาษีที่ดิน"นายสุรเชษฐ กล่าว
อีกทั้งราคาที่ดินตามแนวถนนสายหลักที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า หรือว่าไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าสูงเกินกว่าที่จะพัฒนาราคาต่ำกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ดังนั้นที่ดินในซอยที่ยังสามารถพัฒนาโครงการขนาดเล็กหรือว่าอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น จึงมีความน่าสนใจมากขึ้นในอนาคต อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มใหญ่ในประเทศไทยคือคนที่มีกำลังซื้อคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร แม้ว่าอาคารที่มีขนาดเล็กอาจจะมีความโดดเด่นหรือน่าสนใจน้อยกว่าอาคารสูง แต่ถ้าอยู่ในทำเลที่ดีไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า และมีการออกแบบโครงการให้น่าสนใจ โดยเน้นความเป็นส่วนตัวที่มีจำนวนหน่วยน้อย อีกทั้งราคาขายต่ำกว่าโครงการที่เป็นอาคารสูงริมถนนสายหลักอาจจะเป็นที่สนใจของผู้ซื้อเช่นกัน
ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า รูปแบบการพัฒนาโครงการอาคารชุดขนาดไม่เกิน 8 ชั้น หรือมูลค่าโครงการต่ำกว่าอาคารสูงประมาณ 50% ในเขตกรุงเทพฯชั้นใน มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวสูงขึ้นอย่างมาก จนผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กไม่สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ ทำให้ผู้ประกอบการเหล่านี้ต้องหันไปพัฒนาโครงการขนาดเล็กเพิ่มมากขึ้น
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,187 วันที่ 28 - 31 สิงหาคม พ.ศ. 2559