ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำลังจะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2560 ทำให้เศรษฐีที่ดินเกิดการตื่นตัว และต้องการความชัดเจนเพื่อเตรียมความพร้อมในการรับมือการเสียภาษี ”ฐานเศรษฐกิจ” ได้นำเสนอมุมมองและคำแนะนำของ “ดร.สุวรรณ วลัยเสถียร” ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย และภาษีอากร อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงพาณิชย์ ซึ่งเป็นเนื้อหาจากงานสัมมนาเรื่อง “เตรียมพร้อมรับมือกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ที่จัดโดยธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)เมื่อเร็วๆ นี้
ดร.สุวรรณ กล่าวว่า ตามข้อกฎหมายของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ระบุว่ามูลค่าของบ้านไม่เกิน 50 ล้านบาทแรกจะได้รับการยกเว้นภาษี หลังจากนั้นจะต้องเสียภาษีแบบขั้นบันได แต่เชื่อว่าในส่วนดังกล่าวนี้น่าจะเป็นราคาประเมิน โดยหากเป็นบ้านยังสามารถหักค่าเสื่อม และค่าสึกหรอได้ด้วย
“ปัจจุบันคนเรากลับดูแลบ้านสภาพดีมาก ซึ่งบ้านที่ผมอยู่สร้างมา 25 ปีสภาพยังเหมือนใหม่ มีการทาสีใหม่ทุก 5 ปีและ 10 ปี อาจต้องเปลี่ยนระบบท่อน้ำประปา และอื่น ๆ ฉะนั้นจึงยังไม่ทราบว่าที่หักค่าเสื่อม หรือค่าสึกหรอทางการจะใช้วิธีอะไร หากใช้วิธีของกรมสรรพากร โดนหักเพียงแค่ 20 ปีก็หมดแล้ว เพราะโดนปีละ 5%”
ส่วนบ้านที่ได้รับมาเป็นมรดกตกทอดก็จะต้องดูว่าบ้านมีการสร้างมาเมื่อไหร่ รวมถึงครอบครองเมื่อใด ก็หักค่าเสื่อมตามนั้น โดยการเป็นมรดกตกทอดมาจะเปรียบเสมือนเป็นคนละบุคคล ดังนั้น จึงใช้ข้อกฎหมายคนละอย่าง จะต้องดูที่สภาพสินทรัพย์มากกว่า
อย่างไรก็ดี หากต้องการโอนบ้านที่มีหลายหลังให้กับลูกหลาน เพื่อลดภาระทางด้านภาษี แต่ยังไม่พร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้จะมีวิธีการบริหารอย่างไรนั้น หากตามข้อกฎหมายแล้วในกรณีที่เป็นที่อยู่อาศัยจะมีทางเลือกน้อยมาก เนื่องจากยังถือกรรมสิทธิ์อยู่ เพราะตามกฎหมายระบุว่าผู้ใดมีชื่อตามโฉนดมีหน้าที่ที่จะต้องเสียภาษี ฉะนั้น หากยังไม่พร้อมที่จะโอนให้ลูกหลานก็จะได้บ้านหลังหลักเพียงหลังเดียว หากพร้อมที่จะโอนให้ก็จะได้รับการยกเว้นมากขึ้น ส่วนทางอื่นจะเป็นเรื่องของกรรมสิทธิ์ การครอบครอง และเรื่องการใช้ประโยชน์จะไม่เกี่ยวกับเรื่องภาษีทรัพย์สิน
ขณะที่กรณีมีบ้านหลายหลังแล้วดำเนินการปล่อยเช่านั้น ต่อไปหากรัฐมีการตรวจสอบก็จะดูที่เส้นทางทางการเงิน หากมีการโอนเงินทางอินเตอร์แบงกิ้ง หรือผ่านระบบพร้อมเพย์ รัฐบาลก็จะรู้ทันทีว่ามีการปล่อยเช่า แม้ว่าผู้เช่าจะไม่ได้ใบเสร็จก็ตาม
ส่วนประเด็นการตีความว่าเป็นพื้นที่เกษตรกรรม คงจะตีความได้ยากในเรื่องของการจัดเก็บภาษี แต่หากเป็นความคิดแบบวิญญูชน หากมีที่ดินรกร้างว่างเปล่าแนะนำให้ปลูกกล้วยหรือมะละกอเอาไว้ เพื่อทำให้เป็นที่ดินเพื่อการเกษตร
อย่างไรก็ดี อยากให้มองข้ามเรื่องของภาษีไปว่าจะต้องเสียเท่าไหร่อย่างไร เพราะหากจะนำไปปลูกพืช นานไปอาจจะกลายเป็นชาวบ้านละแวกนั้นครอบครองปรปักษ์ไปได้ ทำให้สูญเสียที่ดินไปทั้งแปลง โดยวิธีการแก้ไขก็ คือ ให้ทำสัญญาเช่าไว้ 1 ปีก็ได้ ในราคาที่ไม่แพงมาก เพื่อให้ผู้ปลูกยอมรับสิทธิ์ว่าเป็นผู้เช่าและเราเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของพื้นที่ก็ไม่ต้องเสียภาษีทุกปี เพราะตามกฎหมายได้ระบุว่า หากครบสัญญาเช่าผู้เช่ายังอยู่ต่อไปโดยที่เจ้าของไม่ได้ขัดข้อง ก็ให้เปรียบเสมือนเป็นการต่ออายุเป็นปีๆ
“จะทำอะไรต้องมองข้ามช็อต อย่าไปใช้ภาษีเป็นตัวตั้ง ไม่เช่นนั้นจะเขว “
โดยเรื่องสินทรัพย์ทั้งหมดนั้น ในความคิดเห็นส่วนตัวของ ดร.สุวรรณ มองว่าจะทำอย่างไรให้สามารถควบคุมให้อยู่ในมือของเราให้ได้ แม้จะมีการบริหารต้นทุนบ้าง แต่ก็ยังดีกว่า เราสามารถนำไปใช้ประโยชน์ ให้เช่า หรือจำหน่ายจ่ายโอนก็สามารถทำได้ คำถามต่อมา คือ ถึงจุดใดที่จะโอนให้กับทายาท โดยตอนที่ภาษีมรดกบังคับใช้มีผู้ที่โอนให้กับทายาทเป็นจำนวนมาก มองว่าจะโอนไปเพื่ออะไร เพราะยังไม่ได้เสียชีวิต หากในระยะต่อไปภาษีมรดกถูกยกเลิกก็เท่ากับว่าเสียค่าโอนไปแบบฟรีๆ อีกทั้งจะเอาคืนก็ไม่ได้หากลูกไม่ยอมคืน
ถามว่ามีที่ดินมูลค่า 50 ล้านบาทจะมีวิธีการเตรียมการอย่างไรนั้น หากถามนักการเมืองก็จะบอกว่ามีประเภทสินทรัพย์อยู่มาก บางคนชอบทองคำก็จะเก็บทองคำไว้มาก เพราะไม่ต้องเสียภาษีทรัพย์สิน บางคนชอบหุ้น บางคนชอบพันธบัตร บางคนชอบหุ้นกู้ ซึ่งสินทรัพย์เหล่านี้ไม่มีความเกี่ยวข้องกับภาษีทรัพย์สิน อีกทั้งยังมีข้อได้เปรียบในเรื่องของการเปลี่ยนมือ หรือแบ่งซื้อแบ่งขายได้ง่าย แต่อสังหาริมทรัพย์นั้น ในส่วนตัวมองว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องน้อยมาก แม้จะราคาดี
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี กล่าวทิ้งท้ายว่า วิธีการปฏิบัติที่ดินรกร้างที่ต้องเสียภาษีอัตราสูงกว่าอาจจะปลูกพืชเพื่อการเกษตร ส่วนจะปลูกในสัดส่วนเท่าไรของที่ดินก็ว่าไป แต่ว่าจะปลูกมากหรือน้อยต้นทุนการปลูกพืชก็ต่างกันไม่มาก ซึ่งในการประเมินเพื่อจ่ายภาษีองค์กรส่วนท้องถิ่นที่มาประเมินก็ต้องใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่พนักงานด้วย
หรือถ้ามีบ้านหลายหลัง ก็อาจจะใช้วิธี โอนให้ภรรยา ลูกคนที่ 1 คนที่ 2 รวมเราด้วยก็ลดภาษีไปได้ 4 หลังแล้ว หรือถ้าเกินส่วน 50 ล้านบาทหรือ 100 ล้านบาทไป ก็จ่ายในอัตรา 0.05% หรือ 0.10% เท่านั้น ถือว่าไม่มาก หรืออาจจะใช้วิธีโอนเป็นกรรมสิทธิ์ในรูปของบริษัทหรือนิติบุคคลก็ถือเป็นอีกทางเลือก แต่ถ้ากลัวลูกๆ ที่เราโอนให้ไม่คืนหรือเอาไปขาย ก็ใช้วิธีสลักหลังโฉนดด้วยการเพิ่มเงื่อนไขการใช้เอาไว้ได้ ถ้าสลักหลังโฉนดแบบนี้ส่วนใหญ่คนไม่กล้าซื้อต่ออยู่แล้ว ส่วนใครไม่พร้อมที่จะโอนให้ลูกและภรรยา ก็ต้องยอมรับว่ามีทางเลือกในการประหยัดภาษีได้น้อยมาก
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,185 วันที่ 21 - 24 สิงหาคม พ.ศ. 2559