กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ทางที่ต้องเลือก...ยุคดอกเบี้ยต่ำ

22 ก.ค. 2559 | 11:00 น.
ปัจจุบันช่องทางในการลงทุน หรือผลิตภัณฑ์ในตลาดทุนมีออกมาให้นักลงทุนได้เลือกอยู่เป็นจำนวนมาก เพื่อตอบสนองพฤติกรรมการแสวงหาผลตอบแทนที่สูงกว่า (Search for Yield) และดูเหมือนว่าช่องทางหนึ่งที่กำลังได้รับความสนใจเป็นอย่างมากก็คือ กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

“ฐานเศรษฐกิจ” ได้หยิบยกมุมมองจากวิทยากรที่เป็นมือโปรด้านการลงทุนถึงคำแนะนำ จุดสังเกต การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ในงานสัมมนา “รวยด้วยกองทุนอสังหาริมทรัพย์ อินฟราฟันด์ และรีทส์” โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

[caption id="attachment_73478" align="aligncenter" width="382"] ชวินดา หาญรัตนกูล กรรมการผู้จัดการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.) กรุงไทย จำกัด ชวินดา หาญรัตนกูล กรรมการผู้จัดการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.) กรุงไทย จำกัด[/caption]

เทียบกองทุนอสังหาฯกับหุ้น

เริ่มที่ตัวแม่ในอุตสาหกรรมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ “ชวินดา หาญรัตนกูล” กรรมการผู้จัดการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.) กรุงไทย จำกัด มองว่า การที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน หรืออินฟราสตรักเจอร์ฟันด์ และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์(รีทส์) ได้รับความสนใจเพิ่มมากขึ้นนั้น เพราะเป็นสินทรัพย์ที่อยู่กึ่งกลางระหว่างตราสารหนี้กับตราสารทุน ดังนั้นความเสี่ยงก็จะอยู่ระหว่างกลางเช่นเดียวกัน

โดยสถิติของความผันผวนของกองทุนดังกล่าวเหล่านี้ พบว่าอยู่ต่ำกว่าครึ่งหนึ่งของความผันผวนเมื่อเทียบกับการลงทุนในหุ้น ซึ่งหากดูปีที่ผ่านมาจะพบว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นบวก 45% ขณะที่ตลาดหุ้นติดลบ 14%

[caption id="attachment_73477" align="aligncenter" width="380"] สมิทธ์ พนมยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ. ไทยพาณิชย์ฯ หรือ SCBAM สมิทธ์ พนมยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ. ไทยพาณิชย์ฯ หรือ SCBAM[/caption]

มาที่มุมมองของ “สมิทธ์ พนมยงค์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ. ไทยพาณิชย์ฯ หรือ SCBAM ให้ความเห็นว่า การที่กองทุนประเภทดังกล่าวเหล่านี้ได้รับความนิยมมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบันลดลงต่ำมาก ทำให้ผู้ที่พึ่งพากระแสเงิน หรือหวังผลจากดอกเบี้ยในการดำรงชีพต้องมองหาทางเลือกอื่น

อย่างไรก็ดีเมื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ ก็มีผู้ที่เข้ามาซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนทั้ง 4 ประเภทมากขึ้น อีกทั้งผู้ที่ถืออยู่เดิมต่างก็ได้รับผลกำไรที่สูงขึ้น จึงเริ่มมีการขายออกมาทำให้พอมีสภาพคล่อง และเมื่อมีลูกค้าสนใจบริษัทหลักทรัพย์จึงเริ่มกลับมาเขียนบทวิเคราะห์ ขณะที่สินทรัพย์เองก็มีความหลากหลาย โดยให้ผลตอบแทนประมาณปีละ 6-7%

[caption id="attachment_73479" align="aligncenter" width="367"] วศิน วณิชย์วรนันต์ ประธานกรรมการบริหาร บลจ.กสิกรไทยฯ วศิน วณิชย์วรนันต์ ประธานกรรมการบริหาร บลจ.กสิกรไทยฯ[/caption]

ใช้กระจายความเสี่ยง

ว่าด้วยจุดเด่นของกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ “วศิน วณิชย์วรนันต์” ประธานกรรมการบริหาร บลจ.กสิกรไทยฯ ให้ความเห็นว่า พฤติกรรมการแสวงหาผลตอบแทนที่สูงกว่าของนักลงทุนช่วยให้กองทุนดังกล่าวได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น จากเดิมที่ความสำคัญของสินทรัพย์ประเภทนี้อาจจะมีไม่มากเมื่อเทียบการลงทุนในตลาดหุ้น

โดยกลุ่มกองทุนประเภทนี้ถือเป็นสินทรัพย์ที่ใช้ในการกระจายความเสี่ยง เนื่องจากไม่มีการเปลี่ยนแปลงตามภาวะเศรษฐกิจเท่าใดนัก ดังนั้นเมื่อตลาดหุ้นมีความไม่ชัดเจนจึงได้รับอานิสงส์เข้ามาด้วย เพราะฉะนั้นการจัดพอร์ตของนักลงทุน จึงน่าจะมีกลุ่มกองทุนดังกล่าวนี้ด้วยส่วนหนึ่ง แม้ว่าตลาดหุ้นจะกลับมาให้ผลตอบแทนที่ดีก็ตาม

อีกความเห็นที่น่าสนใจของ “ธนวัฒน์ ปัจฉิมกุล” ผู้อำนวยการบริหาร ฝ่ายกลยุทธ์การลงทุนต่างประเทศ บริษัทหลักทรัพย์(บล.) ดีบีเอส วิคเคอร์ (ประเทศไทย) จำกัด(มหาชน) แนะนำว่าในพอร์ตลงทุนนอกจากมีหุ้นและตราสารหนี้แล้ว ควรมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือรีทส์ ด้วย

“มองใน 2 แง่คือ เจ้าของทรัพย์สินอาจจะเรียกว่าเป็นสปอนเซอร์ และเราก็จะเป็นนักลงทุน เพราะฉะนั้นเมื่อเจ้าของปล่อยให้เช่า เราก็ขอแบ่งส่วนแบ่งค่าเช่าไปด้วย โดยหลักๆ แล้วผลตอบแทนค่อนข้างน่าสนใจ แต่ว่าก็มีความเสี่ยงเช่นกัน และจะเหมือนกับการลงทุนในบางอุตสาหกรรม เช่น หากนักลงทุนถือทรัพย์สินในกองทุนที่ลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม และในช่วงนั้นภาคอุตสาหกรรมบางกลุ่มมีปัญหาผู้เช่าหายไป แน่นอนว่าค่าเช่าที่เก็บได้ก็จะหายไปด้วย ดังนั้นก่อนลงทุนก็ต้องเลือกด้วย”

เลือกกองทุนอสังหาฯ แบบไหนดี

จากความนิยมในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาหน่วยลงทุนแพงขึ้น ผลที่ตามมา คือ อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลจะลดลง โดย “สมิทธิ์” กล่าวว่า เริ่มเห็นสัญญาณกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกองมีผลตอบแทนจากเงินปันผลที่แท้จริงปรับตัวลงจนติดลบ ซึ่งเหตุผลหนึ่งอาจเกิดจากกองทุนที่มีปัญหาเรื่องการปรับเพิ่มค่าเช่าได้อย่างจำกัด

“ก่อนลงทุนในกองทุนอสังหาฯ แนะนำให้นักลงทุนคำนวณผลตอบแทนที่แท้จริง เพราะบางกองทุนที่มีการกำหนดเวลาสิทธิการเช่า จะมีการคืนเงินต้นในบางส่วน ซึ่งหากคำนวณรูปแบบดังกล่าวได้จะช่วยให้นักลงทุนสามารถหาผลตอบแทนที่แท้จริงได้”

นอกจากนี้ “สมิทธิ์” แนะนำว่า นักลงทุนควรศึกษาอย่างมากเกี่ยวกับการลงทุน เนื่องจากปัจจุบันการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคอาจส่งผลต่อสินทรัพย์แต่ละประเภท เช่น ห้างสรรพสินค้า จากการเปลี่ยนผู้เช่าพื้นที่ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคมากขึ้น อีกทั้งกระแสการนำนวัตกรรมและเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้ หรือ กระแสฟินเทค รวมไปถึงข่าวสารจากทั่วโลก อย่างกรณีการโหวตประชามติของประเทศอังกฤษ หรือเบร็กซิท ที่อาจจะกระทบต่ออัตราการเข้าพักของนักท่องเที่ยว

อีกคำแนะนำดี ๆ ของ“วศิน” ที่เตือนว่า ผู้ลงทุนจะต้องดูว่าสินทรัพย์ที่จะเข้าไปลงทุนมีผู้เข้าไปใช้งานมากน้อยแค่ไหน อีกทั้งจะต้องดูว่าผู้บริหารสินทรัพย์มีคุณสมบัติอย่างไร มีการบริหารจัดการสินทรัพย์ได้มีคุณภาพหรือไม่ โดยเชื่อว่ากองทุนประเภทนี้ยังมีความน่าสนใจ เนื่องจากให้ผลตอบแทนในระยะยาวที่ค่อนข้างสูง แต่ต้องดูว่าเป็นประเภทเช่าหรือประเภทซื้อ และดูผลตอบแทนย้อนหลังเพื่อประกอบการตัดสินใจในการลงทุน

”โลจิสติกส์-เฮลธ์แคร์”น่าลงทุน

สำหรับแนวโน้มสินทรัพย์ที่น่าสนใจลงทุน ในมุมมองของ“ธนวัฒน์” คือ ธุรกิจโลจิสติกส์ เขาบอกว่า ทั่วโลกรวมทั้งในประเทศไทย ยังมีกองรีทส์ที่ลงทุนในโลจิสติกส์ให้เลือก เช่น ที่สิงคโปร์ก็จะมีทั้งหุ้นที่เป็นโลจิสติกส์ และรีทส์ที่เป็นโลจิสติกส์ ซึ่งถือว่าแนวโน้มค่อนข้างดี เพราะในภูมิภาคเอเชีย อี-คอมเมิร์ซมีการขยายตัวที่น่าสนใจ

อย่างไรก็ตาม”ธนวัฒน์ “กล่าวเตือนว่า นักลงทุนจะต้องพิจารณาว่าสินทรัพย์ดังกล่าวจะมีการเติบโตได้จากอะไร หากเป็นการเติบโตจากการซื้อสินทรัพย์เข้ามาเพิ่มเรื่อยๆ ก็น่าจะเป็นโอกาสในการลงทุนที่จะสร้างผลตอบแทนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ให้พิจารณาที่การบริหารจัดการกองทุน เช่น อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า ได้รับการดูแล หรือมีการปรับปรุง สม่ำเสมอหรือไม่ เพราะจะส่งผลต่อค่าเช่าที่สามารถปรับเพิ่มขึ้น รวมถึงการรีไฟแนนซ์ด้วยการขายสินทรัพย์เก่าออกไป และนำเงินมาลดหนี้หรือไม่

ส่วนอีกกลุ่มที่มีแนวโน้มดี คือ กลุ่มเฮลธ์แคร์ ที่มีความเสี่ยงต่ำ และการลงทุนในต่างประเทศ เช่น อินเดีย ที่ขณะนี้เศรษฐกิจเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น โดยเฉพาะสกุลเงินรูปี ที่ค่อนข้างนิ่งเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆในภูมิภาคเอเชีย โดยสินทรัพย์ที่เป็นอาคารสำนักงาน มีการเติบโตสอดรับไปกับการขยายตัวของเศรษฐกิจที่ระดับ 7%

สำหรับผลกระทบจากภาษีอสังหาริมทรัพย์ “ชวินดา” ไขข้อข้องใจว่าในอดีตจะมีในส่วนที่กระทบกับผู้ประกอบการคือ ภาษีโรงเรือนซึ่งเคยจัดเก็บที่ 12.5% จากรายได้ที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินนั้น แต่จะมีการเปลี่ยนแปลงไปจัดเก็บภาษีบนราคาประเมินที่ดินและอาคารแทน เดิมทีกองทุนจะมีการบริหารจัดการในส่วนดังกล่าวโดยผลักภาระไปให้ผู้เช่าส่วนหนึ่ง เพราะฉะนั้นจึงแทบไม่มีผลกระทบในส่วนดังกล่าวนี้ แต่หากปรับเปลี่ยนวิธีการจัดเก็บก็เชื่อว่าจากราคาประเมินดังกล่าว จะไม่ได้เป็นราคาที่สูงจนรับไม่ได้ และไม่น่าจะกระทบต่อรายได้ของทรัพย์สินภายใต้กองทุน แม้จะกระทบก็เป็นภาระที่สามารถบริหารจัดการได้และไม่กระทบต่อผลตอบแทนที่จะจ่ายให้กับนักลงทุน

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,175 วันที่ 17 - 20 กรกฎาคม พ.ศ. 2559