นิคมอุตสาหกรรมหวั่นเข้าข่ายที่ดินยังไม่พัฒนาถูกตีความเป็นที่รกร้างเสียภาษีด้วย ชี้หากเก็บภาษีบรรดาบิ๊กนิคมฯ”อมตะ” และ” เหมราช” อ่วมแน่ ยังไม่พัฒนารวมกันกว่า2 หมื่นไร่ “นวนคร”เผยที่ผ่านมามีที่ดินผืนใหญ่แต่ลงทุนได้ทีละเฟสลดเลี่ยง ด้านโรจนะลั่นจะลงทุนได้ต้องมีลูกค้าก่อน จี้กนอ.ชงกรมที่ดินผ่อนปรนข้อบังคับ ขณะที่ดีเวลอปเปอร์ยังพัฒนาตามกรอบเดิม คลังย้ำที่ดินรอพัฒนาเชิงพาณิชย์ 3 ปีแรกคิด 0.05%
สืบเนื่องจากร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างผ่านการเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี(ครม.)เมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2559 และเตรียมจะบังคับใช้ในปี 2560 โดยกฎหมายจะยกเว้นภาษีให้สำหรับบ้านหลังแรก ที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนบ้านหลังที่ 2 จัดเก็บตั้งแต่บาทแรกขึ้นไปในอัตรา 0.03-0.30% ที่ดินเกษตรเสียอัตรา0.05-0.1% ขณะที่อาคารพาณิชย์เสียภาษีเพดานสูงสุด2% ส่วนที่ดินรกร้างเสียภาษีเพดานสูงสุด5% (จัดเก็บจริงแค่ไหนขึ้นอยู่ที่อำนาจขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะกำหนด) ซึ่งในส่วนที่ดินรกร้างนี้กำลังสร้างความวิตกให้กับกลุ่มผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรม ,สวนอุตสาหกรรม,เขตประกอบการและชุมชนอุตสาหกรรม โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีที่ดินที่ยังไม่พัฒนาจำนวนมาก และเกรงว่าจะตีความคำว่า”ที่ดินที่ยังไม่พัฒนา”เป็น”ที่ดินรกร้าง”ทำให้มีต้นทุนในการทำธุรกิจสูงขึ้นเพราะต้องแบกภาระภาษีเพิ่ม
ต่อเรื่องนี้”ฐานเศรษฐกิจ”สำรวจปฏิกิริยากลุ่มผู้ประกอบการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมและสวนอุตสาหกรรม ภายหลังจากที่มาตรการดังกล่าวประกาศออกมา โดยนายนิพิฐ อรุณวงษ์ ณ อยุธยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัทนวนคร จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาสวนอุตสาหกรรมนวนคร เปิดเผยว่า ขณะนี้การตีความของกฎหมายยังไม่ชัดเจน เพราะความจริงรัฐตั้งใจจะออกหมายนี้ขึ้นมาเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของภาษีมรดก ซึ่งจะกระทบต่อนักธุรกิจที่ซื้อที่ดินตุนไว้แล้วยังไม่ได้ทำอะไร แต่ถ้าอยู่ในเขตพัฒนาที่ดินเพื่อตั้งโรงงานอุตสาหกรรมเจตนาเริ่มแรกก็ชัดเจนอยู่แล้วว่า จะทำนิคมอุตสาหกรรม
อย่างไรก็ตามสุดท้ายแล้ว หากการตีความของรัฐบาลเก็บภาษีที่ดินที่ยังไม่พัฒนาในนิคมอุตสาหกรรมหรือสวนอุตสาหกรรมด้วย ในเพดานสูงสุดที่5% หรือในอัตราเท่าไหร่ก็ตาม ก็ถือว่าเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้น แต่จะกระทบมาก-น้อยแค่ไหนขึ้นอยู่ที่จำนวนพื้นที่ ดังนั้นเรื่องนี้ทางการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย(กนอ.)จะต้องไปดูให้ชัดเจนเพื่อมาตอบคำถามผู้ประกอบการที่ยังข้องใจ จะได้ปฏิบัติได้ถูกต้อง
“ ตามปกติแล้วผู้พัฒนาพื้นที่จะพัฒนาเป็นเฟสๆไป ถ้าเฟส 1 ขายได้แล้ว 50% จากนั้นจึงจะลุยเฟส 2 ต่อ สำหรับสวนอุตสาหกรรมนวนคร เวลานี้มีพื้นที่ทั้งหมด 2 แห่งคือที่จังหวัดปทุมธานีจำนวน 6,500ไร่ พัฒนาไปหมดแล้ว ส่วนที่จังหวัดนครราชสีมา จำนวน 2,000ไร่ อยู่ในช่วงพัฒนาพื้นที่เฟสที่3 ที่งานโครงสร้างพื้นฐานคืบหน้าแล้ว95% “
ด้านนางอมรา เจริญกิจวัฒนกุล กรรมการ บริษัทสวนอุตสาหกรรมโรจนะ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าวัตถุประสงค์ที่รัฐออกภาษีที่ดินส่วนหนึ่งก็กันการเก็งกำไรหรือปล่อยเป็นที่รกร้าง แต่ที่ดินเพื่อการพัฒนาตั้งโรงงานอุตสาหกรรมมีเป้าหมายชัดเจนคือ ทำนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งขณะนี้บริษัทฯมีที่ดินกระจายอยู่หลายแปลง ไล่ตั้งแต่ที่จังหวัดชลบุรี มีที่ดินราว 1,500-2,000ไร่ ระยอง มี 2 แปลงที่ปลวกแดงและที่บ้านค่ายรวม 3,000ไร่ ที่อยุธยา ราว 1หมื่นไร่ และที่ปราจีนบุรีอีกราว 5,000-6,000ไร่ ทั้งหมดนี้ส่วนใหญ่ขายที่ดินหมดแล้ว และพื้นที่บางส่วนให้เช่าทำโซล่าร์ฟาร์ม ยังเหลือที่ดินราว 2,000 ไร่ที่ยังไม่ได้พัฒนา ส่วนนี้จะกระทบหรือไม่ยังตอบไม่ได้ต้องรอดูความชัดเจนก่อน เพราะตามปกติแล้วบริษัทฯจะสต็อกที่ดินไว้ไม่มากอยู่แล้ว และจะไม่พัฒนาจนกว่าจะมั่นใจว่ามีลูกค้าเข้ามาแล้ว เป็นการประกันความเสี่ยงการลงทุนของบริษัท
2 บิ๊กนิคม รอพัฒนา 2 หมื่นไร่
แหล่งข่าวจาก บริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน)หรือHEMRA กล่าวว่าสำหรับกลุ่มเหมราชเวลานี้มีพื้นที่กำลังพัฒนาและรอพัฒนาอีกราว 1.10 หมื่นไร่ ต้องรอดูว่ารัฐบาลจะกำหนดรูปแบบการเก็บภาษีอย่างไร เพราะเวลานี้กระบวนการทางกฎหมายยังไม่เสร็จสิ้น หากมีการพิจารณาเก็บภาษีที่ดินเพิ่มขึ้นอีกจะเท่าไหร่ก็ตาม จะต้องดูรูปแบบให้ดี มีคำนิยามแบบไหน ไม่เช่นนั้นแล้วจะไปกระทบต่อการลงทุนได้ เพราะเวลานี้การเคลื่อนย้ายทุนไปยังประเทศเพื่อนบ้านสามารถเกิดขึ้นได้ง่าย ถ้าประเทศนั้นๆมีต้นทุนรวมที่ถูกกว่า หากต้นทุนผู้พัฒนาที่ดินสูงขึ้นก็เชื่อว่าสุดท้ายแล้วคนที่เดือดร้อนจริงก็จะเป็นนักลงทุนที่เข้ามาใช้พื้นที่ ต้องซื้อที่ดินราคาแพงขึ้น
อย่างไรก็ตามคนที่พัฒนาพื้นที่ ก็ต้องมีสต๊อกที่ดินไว้ เพราะการพัฒนาพื้นที่ทำนิคมอุตสาหกรรมไม่ใช่ว่าจะทำได้ทันที และไม่สามารถพัฒนาได้ในคราวเดียวแปลงใหญ่ เพราะทั้งหมดต้องใช้เงินลงทุนสูง และจะต้องมั่นใจว่ามีลูกค้าแน่นอนแล้ว เมื่อพื้นที่เฟสแรกเต็มก็พร้อมลงทุนในเฟสต่อไปได้ ฉะนั้นในช่วงที่รอการพัฒนาเฟส 2 เฟส 3 ต่อเนื่องกัน ที่ดินจะอยู่ในข่ายพื้นที่ที่ยังไม่ได้พัฒนา หรือรอการพัฒนา
เช่นเดียวกับนายวิบูลย์ กรมดิษฐ์ กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่การตลาด บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด(มหาชน) กล่าวเพียงสั้นๆ ว่า การที่รัฐบาลจะเก็บภาษีในพื้นที่รกร้างว่างเปล่า ที่จะมีผลในปีหน้า คาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม เพราะเป็นพื้นที่ที่มีการประกาศทำประโยชน์อยู่แล้ว ที่มีเป้าหมายให้นักลงทุนเข้ามาใช้พื้นที่ในการประกอบกิจการที่ชัดเจน ไม่ใช่เป็นพื้นที่ที่ปล่อยไว้ให้รกร้างว่างเปล่า หรือนำมาเก็งกำไร เพราะพื้นที่ที่มีอยู่จะพัฒนาได้ก็ต่อเมื่อมีลูกค้าเข้ามาติดต่อ เมื่อตกลงเซ็นสัญญากันได้แล้วถึงจะเริ่มพัฒนา ซึ่งไม่น่าจะเข้าข่ายเป็นพื้นที่รกร้างว่างเปล่า ซึ่งปัจจุบันอมตะมีที่ดินในนิคมฯอมตะซิตี้ จังหวัดระยอง ที่รอการพัฒนาราว 3,500 ไร่ จากพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 1.008 หมื่นไร่ และนิคมฯอมตะนคร ในจังหวัดชลบุรีราว 6,700 ไร่ จากพื้นที่ที่มีทั้งหมดประมาณ 1.887 หมื่นไร่ รวมมีพื้นที่ที่รอพัฒนากว่า1 หมื่นไร่เช่นกัน
ชงกรมที่ดินผ่อนปรนข้อบังคับ
ด้านดร.วีรพงศ์ ไชยเพิ่ม ผู้ว่าการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย(กนอ.) เปิดเผยว่า จากที่คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบที่จะเก็บภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่ายังไม่ทำประโยชน์ในเพดานสูงสุดที่ 5 % (จัดเก็บจริงแค่ไหนขึ้นอยู่ที่อำนาจขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะกำหนด) ซึ่งจะมีผลใช้บังคับในปี 2560 นั้น ยังเป็นที่กังวลต่อผู้ประกอบการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม เนื่องจากในข้อกฎหมายของการตีความตามนิยามพื้นที่รกร้างว่างเปล่าของพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมที่ยังไม่มีการพัฒนาจะเข้าไปอยู่ในข่ายต้องจ่ายภาษีหรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้ ที่ผ่านมาทางทางผู้ประกอบการได้มีการเข้ามาหารือกับทางกนอ.ถึงความชัดเจนในข้อกังวลดังกล่าวแล้ว
“ล่าสุดได้ขอให้ทางสมาคมนิคมอุตสาหกรรมไทยและพันธมิตร ทำหนังหนังสือข้อกังวลดังกล่าวถึงกนอ. เพื่อที่จะได้เสนอเรื่องไปยังกรมที่ดิน หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาขอผ่อนปรนข้อบังคับดังกล่าว หรือให้มีการตีความที่ชัดเจนมากขึ้น เนื่องจากการใช้พื้นที่ได้มีการประกาศเป็นพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมแล้ว ถึงแม้จะยังไม่มีการใช้ประโยชน์ แต่ก็อยู่ในขั้นตอนของการศึกษาผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอ ที่ต้องใช้เวลาศึกษาและอนุมัติ เพื่อนำไปพัฒนาพื้นที่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ไม่ใช่เป็นพื้นที่ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ซึ่งปัจจุบันมีพื้นที่ที่รอการพัฒนาอยู่ประมาณ 4-5 หมื่นไร่ทั่วประเทศ(รวมทั้งพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ,สวนอุตสาหกรรม ,เขตประกอบการและชุมชนอุตสาหกรรมทั่วประเทศ)
“เอกชนกังวลต่อการจัดเก็บภาษีดังกล่าว เพราะจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาพื้นที่สูงขึ้น ซึ่งจะต้องส่งผลไปถึงลูกค้าที่จะมาใช้บริการในพื้นที่นิคมฯสูงขึ้นตามด้วย เพราะผู้ประกอบการคงไม่แบกรับภาระในส่วนนี้ไว้ ซึ่งอาจจะมีผลต่อไปยังการตัดสินใจของผู้ที่จะเข้ามาลงทุน จากค่าที่ดินที่มีราคาสูงขึ้น ซึ่งกนอ.จะไปหารือในหลักการกับกรมที่ดิน ดูเจตนารมณ์ของข้อบังคับดังกล่าวว่า พื้นที่ของนิคมอุตสาหกรรมจะเข้าข่ายด้วยหรือไม่ ซึ่งยังพอมีเวลาที่จะเร่งดำเนินการ เพราะกฎหมายจะมีผลใช้บังคับในปีหน้า”
ข้อมูลจากการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย(กนอ.)ระบุว่าปัจจุบันมีรายชื่อนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศ55 แห่ง ตามพ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยพ.ศ.2522 แบ่งเป็นกนอ.ดำเนินการเอง 11 แห่ง รวมพื้นที่ 3.454 หมื่นไร่ และนิคมอุตสาหกรรมร่วมดำเนินการ44 แห่ง รวมพื้นทั้งหมดราว 1.578 แสนไร่ ดำเนินการแล้วราว 1.339 แสนไร่ ยังเหลือพื้นที่ที่ยังไม่ดำเนินการและอยู่ระหว่างพัฒนาราว 2.389 หมื่นไร่ ข้อมูลเหล่านี้ยังไม่รวมเขตประกอบการและชุมชนอุตสาหกรรม
ขณะที่แหล่งข่าวจากกลุ่มผู้ประกอบการเขตประกอบการ ระบุว่าปัจจุบันมี เขตประกอบการและชุมชนอุตสาหกรรมทั่วประเทศ35 แห่ง รวมพื้นที่ทั้งหมด 5.779 หมื่นไร่ ดำเนินการแล้ว 4.532 หมื่นไร่ ยังเหลือพื้นที่ที่ยังไม่ดำเนินการและอยู่ระหว่างพัฒนาอีกราว 1.24 หมื่นไร่
ดีเวลอปเปอร์ยันพัฒนาตามกรอบ
นอกจากนี้ด้านดีเวลอปเปอร์ จากการสำรวจความเห็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ต่างให้ความเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่าแม้จะมีการคาดการณ์ผลกระทบ ก.ม.ภาษีที่ดิน ทำให้เจ้าของที่ดินบางรายอาจนำที่ดินออกมาขายมากกว่าช่วงปกติ แต่บริษัทพัฒนาอสังหาฯยังคงเดินตามแผนงานที่วางไว้ ดังเช่นนายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ร่วม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) เปิดเผยว่า คาดว่าจะมีที่ดินเปล่าออกขายมากขึ้น แต่ทางบริษัทฯคงไม่เพิ่มงบประมาณการซื้อที่ดิน โดยปี 2559 นี้ พฤกษาฯจัดสรรงบซื้อที่ดินไว้ประมาณ 1.5-1.6 หมื่นล้านบาท และใช้ไปแล้วประมาณ 40% ด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีนี้ยังคงเดินตามแผน คือ เปิดโครงการใหม่จำนวน 60-65 โครงการ มูลค่ารวม 5.0-5.4 หมื่นล้านบาท และเป้าหมายยอดขาย 5.1 หมื่นล้านบาท และรายได้ 5.2 หมื่นล้านบาท
สอดคล้องกับนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด มหาชน กล่าวว่า หากอัตราภาษีใหม่ที่จัดเก็บยังไม่ชนเพดานสูงสุด คาดว่าเจ้าของที่ดินยังคงเก็บที่ดินไว้ เพราะราคาที่ดินมีแต่จะสูงขึ้นๆ ถ้าจะมีการประกาศขายคงเป็นแปลงเล็กๆ ในส่วนของบริษัทฯ จะไม่เพิ่มงบซื้อที่ดิน แต่อาจจะปรับลดลงด้วยซ้ำ เนื่องจากสถานการณ์ตลาดอสังหาฯยังชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม ยังคงเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ตามแผนที่วางไว้ ทั้งนี้ ครึ่งปีแรกได้เปิดโครงการใหม่ 12 โครงการ มูลค่ารวม 2.54 หมื่นล้านบาท และในครึ่งปีหลังจะเปิดขายโครงการใหม่อีก 7 โครงการ มูลค่ารวม 7.15 พันล้านบาท
เช่นเดียวกับ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า บริษัทฯซื้อที่ดินไว้หลายแปลง มีที่ รามอินทรา ชลบุรี และรังสิต ปัจจุบันที่ดินที่รามอินทรา ประมาณ 200 ไร่ ได้แบ่งบางส่วนมาพัฒนาโครงการบ้างแล้ว ส่วนที่เหลือเก็บไว้รอการพัฒนาต่อไป อย่างไรก็ตาม ระหว่างรออาจจะปล่อยให้เช่าทำการเกษตรก็ได้
ที่ดินรอพัฒนา 3ปีแรกคิด 0.05%
ด้านนายลวรณ แสงสนิท ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เปิดเผยว่า กรณีที่นิคมอุตสาหกรรมของเอกชนที่ถือครองที่ดินและอยู่ระหว่างการพัฒนานั้น ตามกรอบหากเป็นที่ดินที่รอการพัฒนาเชิงพาณิชย์หรือรอขายจะได้รับการผ่อนปรนในช่วง 3 ปีแรกของการเสียภาษี จะคิดภาษีในอัตราที่ต่ำ คือ 0.05% ของฐานภาษี โดยคิดบนฐานเดียวกับพื้นที่หรือที่ดินเชิงพาณิชกรรมที่อยู่ในมือของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ดีเมื่อครบ 3 ปีแรกของระยะผ่อนปรนต้องดูว่าที่ดินที่อยู่ในมือของนิคมเอกชนต้องจ่ายภาษีเข้าข่ายได้ในลักษณะใด เช่น 1. เป็นพื้นที่รกร้างว่างเปล่าหรือไม่ 2. เป็นที่ดินเพื่อการพาณิชกรรม(และอื่นๆ) ซึ่งจะเข้าข่ายมากกว่ากรณีแรก เนื่องจากพื้นที่โดยรอบมีการถูกซื้อและพัฒนาไปโดยธุรกิจอื่นเช่นกัน
“ขณะนี้ยังไม่มีภาคธุรกิจเข้ามาเสนอข้อเรียกร้องใด หากเอกชนมองว่าส่งผลต่อธุรกิจแล้วขอให้กระทรวงการคลังปรับแก้เพื่อความเหมาะสม โดยสามารถออกเป็นกฎหมายลูกเพิ่มเติม แต่แน่นอนว่าจะต้องส่งผลต่อโครงสร้างทางภาษีที่จะต้องบิดเบี้ยวและไม่เป็นธรรมต่อกลุ่มอื่นและกระทรวงการคลังอาจถูกมองว่าเอื้อประโยชน์ให้กับธุรกิจ”นายลวรณกล่าว
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,167 วันที่ 19 - 22 มิถุนายน พ.ศ. 2559