ธนารักษ์ปลดล็อกโครงการใหญ่ ปรับสัญญาให้เช่าพื้นที่รวดเดียวยาว 50 ปี “มักกะสัน-หมอชิต-N.C.C.” เผยคืบหน้าโครงการหมอชิตได้ข้อสรุปผลตอบแทนปลื้มรัฐได้เพิ่มกว่า 4 พันล้าน “มักกะสัน” รอเซ็น MOU, “ร้อยชักสาม” ผู้ลงทุนรุดเจรจาเตรียมส่งแผนธุรกิจเสนอ ก.ค.นี้ กรมเร่งแก้ระเบียบ/สัญญา ขยายรายได้โฟกัสประมูลเช่าที่ของเอกชนรายใหญ่ แก้ 2 พันสัญญาให้ตรงวัตถุประสงค์
นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงความชัดเจนของโครงการลงทุนขนาดใหญ่ โดยเฉพาะโครงการพัฒนาที่ราชพัสดุบริเวณมักกะสัน ว่า โครงการนี้คาดว่าจะมีเม็ดเงินการลงทุนอยู่อีกไม่ต่ำกว่า 2-3 แสนล้านบาท โดยจะต้องดำเนินการให้เสร็จสิ้นภายใน 1-2 ปี ตามแผนระยะสั้นของกรมธนารักษ์
"โครงการนี้อยู่ระหว่างรอเซ็น MOU หรือบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการส่งมอบพื้นที่คืน จากการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) หลังจากนั้นจะต้องเข้าสู่กระบวนการของกฎหมายให้เอกชนเข้าร่วมงานหรือดำเนินในกิจการของรัฐ (พ.ร.บ.ร่วมทุน) โดยจะต้องจ้างที่ปรึกษาในการกำหนดรูปแบบการพัฒนาโครงการแล้วจึงเข้ากระบวนการ หลังจากที่ปรึกษาศึกษาโครงการเสร็จแล้ว ซึ่งอาจต้องใช้ระยะเวลานาน โดยเร็วที่สุดน่าจะเริ่มได้ในปี 2560
ต่อสัญญา"หมอชิต"ให้รวม50 ปี
ส่วนโครงการพัฒนาที่ราชพัสดุหมอชิต มูลค่า 1.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งเริ่มพัฒนามาตั้งแต่ปี 2538 นั้น กินระยะเวลากว่า 20 ปี ในส่วนของหน้างานที่มาจากกรมธนารักษ์นั้น ถือว่าได้เสร็จสิ้นลงแล้วขณะนี้กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างผลักดันเพื่อเสนอเข้าสู่ระดับกระทรวง ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนระหว่างการเจรจาเชิงตัวเลขเพื่อเสนอกรรมการ ก่อนจะเสนอเข้าสู่กระบวนการ พ.ร.บ. ร่วมทุน โดยจะต้องเจรจาในส่วนของตัวเลขฐานรากในการก่อสร้างอาคารวงเงิน 1.4 พันล้านบาท
สำหรับในส่วนของตัวเลขผลตอบแทน ขณะนี้กรมธนารักษ์ ได้เจรจาจบแล้ว พร้อมทั้งได้ขยายกรอบระยะเวลาการเช่า จากเดิมที่ระยะเวลาสัญญาเช่าพื้นที่จะอยู่ที่ 30 ปีก่อนจะต่อให้อีก 2 ครั้ง ๆละ 10 ปี หรือรวมตลอดอายุสัญญาอยู่ที่ 50 ปี
NPVหมอชิตเพิ่ม 4 พันล้าน
แต่สำหรับการเจรจารอบใหม่นี้ สัญญาเช่าพื้นที่จะให้รวดเดียว 50 ปี ครอบคลุมระยะเวลาทั้งการก่อสร้างและบริหารโครงการ โดยคาดว่า NPV ( Net Present Value :ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้จากการลงทุนในโครงการครอบคลุมเงินลงทุน ,ผลตอบแทนที่คาดจะได้ในอนาคตและผลตอบแทนที่คาดหวัง ) จะบวกเพิ่มอีก 4 พันล้านบาท ซึ่งเป็นขึ้นหลายเท่าตัว เทียบสัญญาเดิมที่เป็น 30 ปี
"ยอมรับว่าแต่ละโครงการมีต้นทุนแฝงอยู่เยอะ โดยเฉพาะโครงการหมอชิตมีต้นทุนที่เกิดขึ้นจากการลงทุน รวมถึงพื้นที่ที่ต้องจัดให้กับหน่วยงานต่างๆ เช่นบริษัทขนส่ง และยังต้องต้องเปิดพื้นที่โล่งสำหรับทางเข้าและทางออก ตลอดจนทางเชื่อม ซึ่งการเจรจาใช้เวลานาน แต่ก็สามารถตกลงกันได้โดยภาครัฐได้ขยายเวลาการเช่าที่ดิน จาก 30 ปี ไปเป็น 50 ปี เพื่อเป็นการแก้ปัญหาสัญญาแบบเดิม ที่เอกชนลงทุนแล้วอาจไม่คุ้มทุน โดยที่รัฐเองก็ไม่ต้องไปเจรจาสัญญาใหม่ ผลตอบแทนที่รัฐได้ก็มากกว่าเดิม อย่าง ในสัญญาใหม่ NPV โครงการหมอชิต เพิ่มขึ้นมาอีกถึง 4 พันล้านบาท มากกว่าเดิมหลายเท่าตัว ขณะเดียวกันก็ช่วยให้ภาคเอกชนก็มีโอกาสได้รับอัตราผลตอบแทนได้จริงตามที่คาด "
ย้ำสัญญา 50 ปีเพื่อผ่าตัดทางตัน
นายจักรกฤศฏิ์ กล่าวย้ำอีกว่า การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าเป็น 50 ปี เป็นกลยุทธ์ของกรมธนารักษ์ ที่มีเป้าหมายเพื่อแก้ปัญหาโครงการขนาดใหญ่ เพื่อให้โครงการสามารถดำเนินการไปต่อได้ และอยู่ในกรอบของกฎหมาย และพิจารณาแล้วว่าผลตอบแทน NPV และ IRR (Internal Rate of Return : ผลตอบแทน(% ) ที่คาดจะได้รับจากโครงการนี้ ) ที่รัฐได้ต้องคุ้มค่าและเป็นโครงการตามเป้าหมายที่เราต้องการ
โดยที่เกณฑ์ใหม่ระยะเวลา 50 ปี จะครอบคลุมตั้งแต่ระยะเวลาการก่อสร้าง การบริหารจัดการและการเปิดดำเนินการโครงการ โดยจะเริ่มนับ 1 ตั้งแต่โครงการเริ่มต้นเซ็นสัญญา เช่นโครงการหมอชิตก็ดี หรือโครงการมักกะสันที่มีวงเงินลงทุนสูงถึง 2-3 แสนล้านบาท ที่จะให้เป็นสัญญารวดเดียว 50 ปี และหากต่อใหม่อีก 50 ปี
อย่างไรก็ดีเพื่อเหตุผลเดียวกัน ในเรื่องของการแก้ปัญหา กรมฯยังให้สิทธิสัญญาเช่ายาวเป็นพิเศษ ในพื้นที่ สวนผึ้ง จังหวัดราชบุรี , เกาะเต่า จังหวัดชุมพร และช่องแสมสาร จังหวัดชลบุรี โดยพื้นที่ดังกล่าวไม่ว่าจะเป็นการเช่าเพื่อเชิงพาณิชย์ ทำธุรกิจโรงแรม ก็ให้ถึง 30 ปี แตกต่างกับสิทธิสัญญาการเช่าเป็นการทั่วไป ที่กรมฯ ไม่เคยอนุมัติยาวเช่นนี้
N.C.C พับแผนสร้างโรงแรม
ส่วนความคืบหน้าโครงการศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (N.C.C.) ที่กำหนดว่าจะต้องสร้างโรงแรมบนพื้นที่พร้อมที่จอดรถโดยมีบริษัท เอ็น.ซี.ซี. แมนเนจเมนท์ แอนด์ ดิเวลลอปเมนท์ เป็นผู้รับสัมปทานนั้น ในปัจจุบันถือว่าได้ผ่านขั้นตอนของกรมธนารักษ์แล้ว ซึ่งโดยสรุปว่าจะไม่มีการก่อสร้างโรงแรมขนาดใหญ่ โดยได้เปลี่ยนรูปให้ใช้เป็นศูนย์ประชุมและศูนย์จัดนิทรรศการแทน
ทั้งนี้โครงการดังกล่าว หลังมีการเจรจากรมธนารักษ์ได้ขยายระยะเวลาการเช่าพื้นที่จาก 30 ปีเพิ่มเป็น 50 ปี ซึ่งหลังจากการปรับเปลี่ยนโครงการนั้น คาดจะมีเม็ดเงินลงทุนเพิ่มเติมอีกไม่ต่ำกว่า 1หมื่นล้านบาท เพื่อใช้ในการก่อสร้างตึกตลอดจนอาคาร โดยขณะนี้อยู่ในขั้นตอนของการส่งเรื่องไปยังสำนักงานอัยการฯ หากทางอัยการตอบกลับมาทางกรมธนารักษ์จะเสนอให้ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาต่อไป
ปรับเป็นศูนย์ประชุม-นิทรรศการ
"ต้องยอมรับว่าโครงการเหล่านี้หากเริ่มเจรจาก็จะสามารถปิดโครงการได้ขึ้นอยู่กับว่าเอกชนที่สนใจลงทุนนั้นพร้อมจริงหรือไม่ ซึ่งทุกโครงการที่ยังค้างคา โดยเฉพาะโครงการร้อยชักสาม หากปล่อยทิ้งไว้โครงการแทบจะพังแล้ว ขณะที่โครงการพัฒนาศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (N.C.C. ) ก็ติดปัญหาโดยเฉพาะผังเมืองไม่สามารถก่อสร้างตามแผนโดยเฉพาะโรงแรม อีกทั้งพื้นที่เดิมค่อนข้างจะขยายลงทุนได้ยาก เพราะมีอาคารประวัติศาสตร์ที่ต้องได้รับการอนุรักษ์และหากจะสร้างยังต้องสร้างอาคารที่เป็นที่พักใหม่ให้ได้รูปแบบเหมือนกันโดยเฉพาะเรื่องภูมิสถาปัตย์ที่จะต้องมีฝ่ายต้องดูแลเรื่องนี้เป็นอย่างดี
อย่างไรก็ดีหาก N.C.C. สามารถเจรจาได้สำเร็จจะถือเป็นการเปลี่ยนโฉมของศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ให้เป็นศูนย์ประชุมใหม่"
ร้อยชักสามขอส่งแผนก.ค.
อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวถึงส่วนโครงการ “ร้อยชักสาม” หรือโครงการพัฒนาที่ราชพัสดุโรงภาษี ร้อยชักสามซอยเจริญกรุง 36 ว่าข่าวดีคือเมื่อ 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา เจ้าของโครงการได้ส่งตัวแทนมาเจรจากับทางกรมธนารักษ์ หลังจากที่ก่อนหน้านี้ยืนยันว่าจะต้องให้ทางศาลเป็นผู้ตัดสิน ทำให้กรมธนารักษ์ต้องดำเนินการทางคดีแพ่งและคดีอาญา โดยได้เดินหน้าฟ้องร้องคดีแพ่ง และยื่นโนติซรวมถึงทำหนังสือแจ้งไปยังธนาคารเพื่อริบตั๋วเงินคํ้าประกัน
อย่างไรก็ดีภายหลังผู้ลงทุน ได้หารือกับทางอัยการและได้รับคำแนะนำ จึงเสนอมายังกรมฯขอให้มีการเจรจาระหว่างเอกชนกับกรมธนารักษ์ขึ้นมาอีกรอบ โดยให้มีการจัดตั้งกรรมการ แต่ทั้งนี้ทางกรมฯต้องตรวจสอบถึงสถานะการเงินของผู้พัฒนาโครงการด้วย เพื่อประกอบการพิจารณาว่าจะยืดอายุสัญญาตามที่ผู้ลงทุนขอต่อไปอีก 20 ปี หรือไม่ ซึ่งขึ้นอยู่กับวงเงินลงทุนของนักพัฒนานั้นๆ ที่จะต้องแสดงตัวเลขการลงทุนที่ชัดเจน หากเป็นโครงการที่มีความเป็นไปได้ และมีวงเงินลงทุนจำนวนมาก เราก็อาจต่อสัญญาให้เป็น 50 ปี โดยทางผู้ลงทุนขอระยะเวลาในทำแผนลงทุนประมาณ 1 เดือน ก่อนจะเสนอกลับมาที่กรมธนารักษ์อีกครั้งคาดไม่เกินเดือนกรกฎาคม 2559 นี้
"อนาคตระเบียบตลอดจนข้อปฏิบัติที่กรมฯวางไว้ ผู้เช่าจะต้องทำตามอย่างเคร่งครัดโดยเฉพาะโครงการที่หมดสัญญาและยังไม่มีการจ่ายค่าเช่า อาจมีความจำเป็นให้ผู้เช่าออกไปจากพื้นที่ แตกต่างจากในอดีตที่เราไม่เคยให้ผู้เช่าที่ทำผิดสัญญาออกแม้แต่รายเดียว แต่แนวโน้มแนวทางดังกล่าวจะเน้นในเรื่องที่ดินเชิงพาณิชย์มากขึ้น "
จ่อแก้ระเบียบสัญญาที่ไม่มีอายุ
พร้อมได้กล่าวเพิ่มเติม ว่าขณะนี้กรม ฯอยู่ระหว่างตั้งกรรมการ เพื่อแก้ไขระเบียบตลอดจนสัญญาโดยเฉพาะสัญญาที่ไม่มีอายุ ถือเป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง เนื่องจากเดิม หากเป็นโครงการใดก็ตามที่เซ็นสัญญาแล้ว แต่ยังดำเนินการก่อสร้างไม่เสร็จจะไม่เริ่มนับหนึ่งของระยะเวลาสัญญา เหล่านี้ถือเป็นจุดบอดที่โครงการจำนวนไม่น้อยที่ดำเนินงานก่อสร้างมาหลายปีที่ผ่านมา แต่ยังไม่สามารถเริ่มนับโครงการเพื่อคิดค่าเช่าจากผู้ลงทุนได้ สัญญาเหล่านี้อยู่ระหว่างการแก้ไขโดยจะให้นำมาบังคับใช้ได้ก่อนสิ้นปีงบประมาณ 2560 อย่างแน่นอน
ปัจจุบันที่ราชพัสดุทั่วประเทศมีประมาณ 12.5 ล้านไร่ ในที่นี้เป็นที่ดินปล่อยเช่าเชิงพาณิชย์และเปิดเช่าตามสัญญาเช่ามีประมาณ 2 แสนแปลง แต่รายได้ส่วนใหญ่ที่จัดเก็บได้ยังมาจากรายใหญ่ 5-6 รายที่เป็นหน่วยงานรัฐวิสากิจ ที่เหลือกรม ฯแทบจะไม่ได้รายได้เลย
โฟกัสรายได้"เอกชนรายใหญ่"
ดังนั้นการปรับปรุงโครงสร้างการเช่าที่ราชพัสดุครั้งนี้จะเป็นการรวบรวมที่ดินแต่ละแปลงให้เข้าสู่ระบบการจัดเก็บรายได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย แทนที่จะจัดเก็บค่าเช่าจากหน่วยงานวิสาหกิจรายใหญ่ จากนี้ไปจะมาจากเอกชนรายใหญ่ที่เข้าประมูล การจ่ายอัตราผลประโยชน์ ผู้เช่าจะต้องจ่ายในอัตราที่ใกล้เคียงหรือเท่ากับหน่วยงานรัฐวิสากิจ ที่จ่ายให้กับกรมธนารักษ์
"สิ่งที่จะได้เห็นคือสัญญาการเช่าที่ราชพัสดุจะมีความรัดกุมมากขึ้น และรายได้ที่มาจากฝั่งเอกชนจะเป็นไปในลักษณะเชิงพาณิชย์มีมากขึ้น จะไม่กระจุกอยู่เฉพาะหน่วยงานรัฐวิสากิจเท่านั้นและจะเห็นความชัดเจนตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นไป ตามเป้าหมายการจัดเก็บรายได้จากที่ราชพัสดุในระยะ 5ปี ( 2559-2561 ) ซึ่งในปีที่ 2562 รายได้นำส่งต้องแตะระดับ 1 หมื่นล้านบาท จากปี 2558 ที่อยู่ที่ประมาณ 4 พันกว่าล้านบาท
แก้2 พันสัญญาผิดวัตถุประสงค์
โดยเม็ดเงินที่เข้ามา นอกเหนือจากผลการปรับปรุงโครงสร้างการเช่าในเชิงพาณิชย์มากขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากการแก้ไขสัญญาที่ไม่ถูกต้องที่ปัจจุบันมีมากกว่า 2 พันสัญญา โดยพบส่วนใหญ่เป็นการนำที่ดินราชพัสดุไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ เช่น ตามสัญญาเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย แต่กลับนำไปทำธุรกิจหรือเชิงพาณิชย์ หรือแม้แต่เช่าเชิงพาณิชย์แต่นำไปปล่อยเช่าช่วง เป็นต้น เหล่านี้ทำให้กลุ่มสูญเสียรายได้จากค่าเช่า จึงจะต้องไปเรื่องแก้สัญญาที่ผิดประเภทหรือผิดวัตถุประสงค์ คาดใช้เวลาประมาณ 3ปีจะสามารถแก้ไขได้เสร็จสิ้น เนื่องจากส่วนใหญ่สัญญาเป็นการเช่าระยะสั้น 1-5 ปี
ดังนั้นเมื่อครบการต่อสัญญา กรมฯ จะพิจารณาให้สัญญามีความรอบคอบ หากรายไหนกระทำผิดไปจากวัตถุ ประสงค์ตั้งแต่ต้นก็อาจต้องปรับขึ้นอัตราค่าเช่าให้สะท้อนกับมูลค่าเชิงเศรษฐกิจ ซึ่งจะเน้นในกลุ่มการเช่าเพื่อการพาณิชย์เป็นหลัก
อย่างไรก็ดีอัตราค่าเช่าที่ราชพัสดุ ในอนาคตจะปรับเข้าสู่ราคาตลาด ตลอดจนราคาประเมินที่กรมได้ทำใหม่ทั้งหมด แต่หากเป็นกรณีของการอยู่อาศัย และที่ดินเกษตรกรรม จะไม่มีการปรับเปลี่ยนอัตราค่าเช่า และมีแนวโน้มอาจจะถูกลงหรือได้รับการยกเว้นในบางกลุ่มด้วยซ้ำ เช่นเกษตร ผู้ที่ประสบภัยแล้ง กรมฯจะไม่คิดค่าเช่าขณะนี้สามารถสำรวจแล้วพบว่ามีเกษตรกรที่เช่าที่ราชพัสดุและ ประสบภัยแล้งได้รับความเสียหายไม่น้อยกว่า 8 พันรายซึ่งกลุ่มนี้ได้รับยกเว้นค่าเช่าที่จะต้องชำระในปี 2559
รวมถึงกรณีผู้เช่าที่ติดหนี้ซ้ำซาก เรียกว่าเป็นการตัดหนี้ศูนย์ให้กับผู้เช่าที่เดือดร้อนซึ่งจากการประเมินไม่ถือเป็นต้นทุนที่สูงมาก โดยในวงเงิน 300-400 ล้านบาท เชื่อจะไม่กระทบเมื่อเทียบกับรายได้ที่จัดเก็บได้ต่อปีกว่า 4 พันล้านบาท
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,165 วันที่ 12 - 15 มิถุนายน พ.ศ. 2559