ธนารักษ์คัดที่ดินดึงเอกชนทำบ้านผู้สูงวัย

กรมธนารักษ์เผยเอกชนสนใจประมูลโครงการบ้านพักคนชรา จ.เชียงรายพุ่ง ชี้ทำเลตอบโจทย์การใช้ชีวิตบั้นปลาย เตรียมเปิดซองเสนอราคา 23 มี.ค. มั่นใจมีผู้เอกชน-นักพัฒนาอสังหาฯ ลงชิงดำไม่ต่ำกว่า 3 ราย ระยะเวลาเช่า 30 ปี ชี้หากโครงการตอบรับดี เตรียมดันที่ราชพัสดุ 3 แปลงในเชียงใหม่พัฒนาบ้านคนชรามาตรฐาน แจงเหตุโครงการนำร่องจ.นครนายกไม่เวิร์ก เหตุเป็นโครงการใหม่เน้นเฉพาะกลุ่ม เอกชนห่วงระยะคืนทุน ด้าน 3 สมาคมอสังหาฯชวนสมาชิกชมพื้นที่รับคอนเซ็ปต์ดี แต่ขอศึกษารูปต้นทุน กลุ่มลูกค้า และการช่วยเหลือจากรัฐ

[caption id="attachment_32146" align="aligncenter" width="503"] โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุโดยภาคเอกชน[/caption]

นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงความคืบหน้าโครงการการสร้าง "ศูนย์บริบาลผู้สูงอายุ (Retirement Home) ว่าล่าสุด กรมธนารักษ์ได้เปิดให้เอกชนที่สนใจเข้าประมูลก่อสร้างโครงการ นำร่องบนที่ดินราชพัสดุ จังหวัดนครนายก โดยให้เอกชนที่สนใจเข้ามาเป็นฝ่ายพัฒนาบนที่ดินราชพัสดุแทนภาครัฐ โดยได้กำหนดที่ดินราชพัสดุออกเป็น 3-5 ทำเลที่เหมาะสมกับการพัฒนาในโครงการประเภทดังกล่าว

สำหรับพื้นที่แรก คือ จังหวัดนครนายก เป็นจังหวัดแรกที่มีความพร้อม น่าจะสามารถทำเป็นที่อยู่อาศัยนำร่องเนื่องจากอยู่ใกล้กรุงเทพฯ ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยในแถบบริเวณนั้นก็ยังมีมาก แต่จากการเปิดให้เอกชนเข้าประมูลเมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมา กลับไม่มีเอกชนแม้แต่รายเดียวที่สนใจเข้าประมูลโครงการ สร้างความผิดหวังให้กับกรม เป็นอย่างมาก

 ปัดฝุ่นโครงการบ้านพักคนชรา

"ขั้นต่อไปกรมธนารักษ์ จะนำโครงการแรกที่ไม่มีเอกชนสนใจกลับมาประเมินความต้องการใหม่อีกครั้ง ดูว่ามีจุดอ่อนตรงไหนที่ต้องแก้ไข เนื่อง จากยังเหลือที่ดินราชพัสดุตามเป้าหมายอีกหลายจังหวัด โดยเฉพาะเชียงราย เชียงใหม่ และสงขลา โดยคาดว่าภายใน 1-2 เดือนนี้จะเปิดให้เอกชนที่สนใจเข้าประมูลและพัฒนาโครงการพื้นที่ที่ 2 ซึ่งได้มอบหมายให้เจ้าหน้าที่ของกรม เข้าไปประเมินความเป็นไปได้ของพื้นที่ ตั้งแต่ขนาดพื้นที่ ทำเล จำนวนที่พักว่าจะมีรูปแบบอย่างไร รวมถึงรูปแบบการบริหารจัดการให้เกิดประโยชน์สูงสุด"

ขณะนี้กลุ่มได้ส่งเจ้าหน้าที่ เพื่อประเมินความเป็นไปได้ในการพัฒนาสำหรับผู้สูงอายุในจังหวัดเชียงรายและเชียงใหม่เพิ่มเติม คาดว่าภายใน 1 - 2 เดือนจากนี้จะเปิดให้เอกชนเข้าประมูลโครงการ โดยโครงการนี้จึงเป็นหนึ่งในโครงการที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาความเป็นอยู่ของประชาชนในลักษณะคล้ายกับโครงการโซเชียล เอ็นเตอร์ไพรส์ลักษณะของบ้านประชารัฐ

 มุ่งยกระดับคุณภาพชีวิต

แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลัง กล่าวว่า โครงการบ้านพักสำหรับผู้สูงอายุ (Retirement Home) มีการเตรียมข้อมูลจาก 2-3 ปีก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะนโยบายที่จะเข้ามาดูแลสังคมผู้สูงอายุ โดยจะเน้นไปที่การยกระดับความเป็นอยู่ ซึ่งปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยแรกที่น่าจะนำมาพัฒนา เนื่องจากกระทรวงการคลัง โดยกรมธนารักษ์ มีที่ดินซึ่งเป็นที่ราชพัสดุกระจายอยู่ในหลายจังหวัด สามารถนำมาพัฒนาต่อยอดในเชิงบูรณาการ ขณะเดียวกันยังสามารถเพิ่มฐานการจัดเก็บรายได้จากการบริหาจัดการค่าเช่าที่ราชพัสดุที่มีอยู่ทั่วประเทศในเชิงพาณิชย์

 แจงเหตุคนเมินห่วงระยะคืนทุน

สำหรับโครงการแรก กำหนดไว้ให้เป็นพื้นที่นำร่อง ที่ตำบลปากพลี อำเภอปากพลี จังหวัดนครนายก บนเนื้อที่ 14-1-59 ไร่ ซึ่งปรากฏว่า กรมธนารักษ์ได้เปิดประมูลไปตั้งแต่เดือนมกราคม 2559 ที่ผ่านมาแต่ไม่พบว่ามีเอกชนรายใดที่สนใจเข้าประมูลเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ส่วนหนึ่งต้องยอมรับว่า โครงการบ้านพักคนชราเป็นโครงการที่ใหม่ เอกชนจึงยังไม่มั่นใจว่าทำแล้วจะมีโอกาสได้กำไรจากการเข้าไปบริหารจัดการหรือไม่ นอกจากนี้ด้วยขนาดพื้นที่มีเพียง 14 ไร่ซึ่งเป็นขนนาดเล็กส่งผลต่อการตัดสินใจเข้าลงทุน ขณะเดียวกันกันมีความเป็นได้ที่จำนวนผู้สูงอายุในแถบจังหวัดนครนายกจะมีจำนวนไม่มาก ซึ่งอาจส่งผลต่อระยะเวลาคืนทุนก็เป็นได้

สำหรับอัตราค่าเช่าที่ราชพัสดุ จังหวัดนครนายก กรมธนารักษ์ได้แบ่งเป็น 5ช่วง ปีที่ 1-5 คิดในอัตราไม่ต่ำกว่า 44,834 บาท, ปีที่ 6-10 ไม่ต่ำกว่า 51,559 บาท, ปีที่ 11-15 ไม่ต่ำกว่า 59,293 บาท, ปีที่ 16-20 ไม่ต่ำกว่า 68,187 บาท , ปีที่ 21-25 ไม่ต่ำกว่า 78,414 บาท และปีที่ 26-30 ไม่ต่ำกว่า 90,177 บาท

 เผยอัตราค่าเช่ารายปี

ส่วนโครงการพื้นที่ที่ 2 คือ พื้นที่จังหวัดเชียงราย (ตำบลศรีค้ำ อำเภอแม่จัน จังหวัดเชียงราย) แปลงหมายเลขที่ อ.ชร 30 โฉนดที่ดินเลขที่ 359 ตำบลศรีค้ำ อำเภอแม่จัน จังหวัดชียงราย โดยใกล้กับโรงงานหลวงดอยคำ เนื้อที่ 64-3-98 ไร่ (64 ไร่ 3งาน 98 ตารางวา) ที่จะเปิดให้เอกชนที่สนใจเข้าร่วมประมูลจะต้องเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทยมีทุนจดทะเบียนไม่ต่ำกว่า 4.569 ล้านบาท (ต้องชำระทุนจดทะเบียนดังกล่าวแล้ว) ที่สำคัญต้องไม่เคยเป็นผู้ทิ้งงานหรือสร้างความเสียหายให้แก่รัฐมาก่อน

ทั้งนี้มีการกำหนดเป้าหมายรวมถึงกรอบการเข้าประมูลในส่วนของเอกชนผู้เข้าประมูลโครงการที่สำคัญประมูลจะต้องยื่นซองเสนอราคาภายในวันที่ 23 มีนาคม 2559 ตั้งแต่เวลา 09.00-11.00น. โดยคณะกรรมการจะปิดรับซองประมูลเวลา 11.00 น. ทันที และเปิดซองเวลา 13.30 น. ภายในวันเดียวกัน ทั้งนี้รายละเอียดโครงการจะต้องให้ผลประโยชน์ตอบแทนแก่ทางราชการตามเงื่อนไขประมูลอย่างครบถ้วน ซึ่งคณะกรรมการประมูล จะเลือกรายที่ให้สิทธิประโยชน์สูงสุด

 เอกชนสนใจไม่ต่ำกว่า 3 ราย

"ผู้เข้าประมูลต้องชำระค่าเช่าที่ราชพัสดุเป็นรายปี ในอัตรา 2% ของรายได้ก่อนหักค่าใช้จ่ายโดยค่าเช่าที่จ่ายแต่ละปีจะต้องไม่ต่ำกว่าค่าเช่าที่กำหนด โดยปีที่ 1-5 คิดค่าเช่าที่อัตราไม่ต่ำกว่า 149,132 บาทต่อปี, ปีที่ 5-10 ไม่ต่ำกว่า 171,502บาท, ปีที่ 11-15ไม่ต่ำกว่า 197,227 บาท, ปีที่ 16-20 ไมทีต่ำกว้า 226,811 บาท, ปีที่ 21-25 ไม่ต่ำกว่า 260,832 บาท , ปีที่ 26-30 ไม่ต่ำกว่า 299,957 บาท โดยเมื่อครบ 30 ปี สามารถต่อสัญญาได้อีก 30 ปี"

ทั้งนี้ จากการประชาสัมพันธ์ให้กับเอกชนที่สนใจลงทุน พบว่า หลังจากได้เปิดขายซองประมูล พบว่า มีเอกชนเสนอติดต่อซื้อซองเข้ามาแล้วไม่ต่ำกว่า 3 ราย และคาดว่าเมื่อครบกำหนด ณ วันที่ 23 มีนาคม 2559 จะมีจำนวนผู้สนใจเข้าเสนอประมูลและพัฒนาโครงการไม่ต่ำกว่า 3 ราย ทุกรายจะต้องยื่นรายละเอียดตั้งแต่ผลประโยชน์ตอบแทนที่จะจ่ายให้แก่รัฐ ครอบคลุมค่าเช่าที่ราชพัสดุที่ระยะ 30 ปีและต้องไม่ต่ำกว่าที่กำหนดไว้ในเอกสารประมูล รวมถึงรูปแบบอาคาร อาจเป็นไปได้ในลักษณะของอาคารชุด บ้านหลัง รวมถึงแนวทางการบริหารค่าส่วนกลางหรือนิติบุคคลเพื่อกำหนดค่าใช้บริการที่ผู้ใช้บริการจะต้องชำระ

 เปิดกว้างผู้สูงอายุวัย 50 ปีอัพ

"ตามกรอบแล้วไม่จำกัดว่าจะต้องเป็นผู้สูงอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไปถึงสามารถเข้าพักได้ แต่หากเป็นผู้ที่มีอายุ ตั้งแต่ 50 ปีที่สนใจก็สารถติดต่อเข้ามาได้ คาดว่าหลังจากเปิดซองประมูลแล้วจะสามารถเริ่มเดินหน้าโครงการได้ภายใน 3 เดือน ซึ่งพื้นที่จังหวัดเชียงรายถือว่าได้เปรียบเนื่องจากมีผู้ที่ต้องการมาใช้ชีวิตบั้นปลายในประเทศไทยจากหลายประเทศซึ่งส่วนใหญ่ต้องการที่พักที่ได้มาตรฐาน "

ทั้งนี้หากโครงการที่จังหวัดเชียงรายได้รับการตอบรับที่ดี กรมธนารักษ์ มีแผนที่จะผลักดันที่ดินราชพัสดุ ที่จังหวัดเชียงใหม่อีกประมาณ 2-3 แปลงเพื่อพัฒนาเป็นบ้านพักสำหรับผู้สูงอายุเช่นกัน

 กลุ่มอสังหาฯชวนสมาชิกชมพื้นที่

ด้านนายสมนึก ตันฑเทอดธรรม รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่าบริษัทได้รับจดหมายเชิญจาก 3 สมาคมอสังหาฯ คือ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งร่วมกับกรมธนารักษ์ให้ไปเยี่ยมชมพื้นที่ที่จะนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการเพื่อผู้อายุที่จังหวัดเชียงราย-เชียงใหม่ เมื่อปลายเดือนมกราคม 2559 แต่ทางบริษัทไม่ได้ไปจึงยังไม่ทราบรายละเอียดที่ชัดเจนของโครงการว่าเป็นอย่างไร

"ส่วนตัวมองว่าโครงการดังกล่าวมีแนวคิดที่ดี แต่ต้องดูรูปแบบโครงการให้ละเอียดในทุกด้านเช่น ต้นทุนที่ดินเป็นอย่างไร จะพัฒนาสินค้ารูปแบบไหน กลุ่มลูกค้าเป็นอย่างไร และรัฐจะให้การช่วยเหลือกับภาคเอกชน

 เน้นดีไซน์ฟังก์ชันเอาใจผู้สูงวัย

จากการรวบรวมของ"ฐานเศรษฐกิจ"พบว่าขณะนี้มีบริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยชั้นนำหันมาออกแบบฟังก์ชันและสิ่งอำนวยความสะดวกภายในที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับผู้สูงอายุ เช่น บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ฯ เดิมนั้นได้จัดโซนสำหรับผู้สูงอายุในโครงการลุมพินีวิลล์ นาเกลือ-วงศ์อมาตย์ ใต้แนวคิด Pleasure Family โดยเลือกชั้น 4-6 นอกจากนี้ยังมีโครงการลุมพินีวิลล์ รัตนาธิเบศร์ และล่าสุดปีนี้ได้พัฒนาอาคารชุดพักอาศัยภายใต้แนวคิด"ชุมชนน่าอยู่สำหรับคนทุกวัย" Episode 2 นำร่องที่โครงการลุมพินีวิลล์ ราชพฤกษ์-บางแวก ส่งมอบคุณค่าผลิตภัณฑ์ และ คุณค่างานบริการ ตามแบบฉบับ "LPN Design" แก่คนทุกวัยภายใต้แนวคิด Universal Design โดยเฉพาะผู้สูงวัยที่ช่วยตัวเองได้ (Independent Elderly) จะมีกิจกรรมสำหรับผู้สูงวัย, กริ่งขอความช่วยเหลือในห้องชุด, ราวจับช่วยประคองตัวในห้องน้ำ โดยบริษัทได้ร่วมมือกับคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ออกแบบและพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้รองรับผู้สูงวัยที่ช่วยเหลือตัวเองได้

 เอ็น.ซี.ใช้สินค้าเอสซีจีตอบโจทย์

ในส่วนของบริษัท ล่าสุดได้ร่วมกับ SCG นำเทคโนโลยี SCG Eldercare Solution มาใช้กับสินค้าและบริการ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้สูงวัย ที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น อาทิ ห้องน้ำสำหรับผู้สูงวัยที่ออกแบบโดยคำนึงถึงความปลอดภัยและความสะดวกสบายในการใช้สอย ระบบพื้นลดแรงกระแทก (Shock Absorption Floor) ที่ช่วยลดความรุนแรงของการบาดเจ็บหากผู้สูงอายุหกล้มกระแทกพื้น นอกจากนี้ ยังมีการออกแบบบริเวณรอบบ้านเพื่อให้ผู้สูงอายุสามารถใช้ชีวิตได้อย่างอิสระ สามารถเดินได้ทั่วบริเวณบ้านอย่างปลอดภัย

"พฤติกรรมการบริโภคของผู้สูงอายุไม่เหมือนสมัยก่อน มีความคิดตามเทรนด์ใหม่ๆเสมอ ส่งผลให้กลุ่มผู้สูงอายุหันมา ใส่ใจด้านการดูแลสุขภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกสบายมากขึ้น โดยนำร่องใช้กับบ้านในโครงการใหม่ ริมสนามกอล์ฟ Home On Green ที่นำนวัตกรรมระบบ Active AIRflow เป็นระบบที่จะช่วยถ่ายเทอากาศและระบายความร้อนออกจากตัวบ้านและโถงหลังคาแบบอัตโนมัติ ควบคุมและแสดงผลผ่าน Smart Mobile Application โดยใช้พลังงานสะอาดจาก Solar Cell เป็นพลังงานหลักในการทำงาน นอกจากนี้ ยังมีการออกแบบและเลือกใช้วัสดุก่อสร้างบ้านที่เหมาะสม ได้แก่ การใช้ผนังอิฐมวลเบาและการติดตั้งฉนวนใยแก้วกันความร้อนบนฝ้าเพดาน เพื่อสร้างกลไกการหน่วงนำความร้อนเข้าสู่ภายในตัวบ้าน พร้อมทั้งการออกแบบ Green Landscape ให้มีความร่มรื่นรอบตัวบ้าน"นายสมนึกกล่าว

 "สวางคนิเวศ"ฮิตยอดจองเต็ม

แหล่งข่าวจากโครงการสวางคนิเวศ โครงการอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้สูงวัยของสภากาชาดไทย ที่บางปู จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งถือเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุโครงการต้นแบบกล่าวว่า ปัจจุบันมีผู้สนับสนุนสิทธิการเข้าพักเต็มทั้ง 2 โครงการ คือ 468 หน่วย แบ่งเป็นโครงการเดิม สูง 8 ชั้นมี 168 หน่วย และโครงการสอง สูง 6 ชั้นมี 9 อาคาร จำนวน 300 หน่วย แต่การเข้าพักของลูกค้า 2 กลุ่มคือ พักประจำ กับไม่ประจำ จะมาพักเฉพาะวันหยุด และวันนักขัตฤกษ์ สำหรับอัตราค่าสนับสนุนการเข้าพักอาศัยมีอัตรา 8.5 แสนบาทขึ้นไป พื้นที่เฉลี่ยหน่วยละประมาณ 40 ตารางเมตร และค่าส่วนกลางรายเดือนๆละ 2,500 บาท โดยจะมีกิจกรรมทั้งในอาคารและนอกสถานที่ ทั้งกรุงเทพฯและต่างจังหวัดให้กับผู้สูงวัยอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ยังมีกิจกรรมตรวจสุขภาพประจำปีโดยโรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ และมีพยาบาลเวรกลางคืนด้วย

"ในพื้นที่ของสวางคนิเวศ เป็นทำเลที่ผู้สูงอายุสามารถเดินเข้าเมืองได้สะดวก ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ การคมนาคมสะดวก ขณะนี้ยังมีพื้นที่ว่างด้านใน ติดทะเล การจะพัฒนาโครงการเฟสใหม่เพิ่มขึ้นหรือไม่ต้อง ขึ้นกับนโยบายของผู้บริหาร อย่างไรก็ตาม ไม่เน้นแข่งขันกับโครงการของเอกชน ซึ่งในพื้นที่ใกล้เคียงมีโครงการอาคารชุดของเอกชนอยู่ระหว่างพัฒนาคือโครงการมารีน่า มีอาคารจำนวนมาก"

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,132 วันที่ 18 - 20 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2559